การแลกเปลี่ยน 1031 คืออะไร? รู้กฎ

การแลกเปลี่ยน 1031 เป็นการแลกเปลี่ยนของหนึ่งอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับผู้อื่นที่อนุญาตภาษีกำไรจากการลงทุนจะถูกเลื่อนออกไป คำศัพท์ - ซึ่งได้รับชื่อจากมาตรา 1031ของรหัสรายได้ภายใน (IRC)- มักใช้โดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ บริษัท ชื่อนักลงทุนและอื่น ๆ บางคนยืนยันที่จะทำให้มันเป็นคำกริยาเช่นเดียวกับใน“ เรามา 1,031 คนที่สร้างขึ้นมาอีกครั้ง”

IRC มาตรา 1031 มีชิ้นส่วนเคลื่อนไหวมากมายที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องเข้าใจก่อนที่จะพยายามใช้งาน การแลกเปลี่ยนสามารถทำได้ด้วยคุณสมบัติที่ชอบ, และInternal Revenue Service (IRS)กฎ จำกัด การใช้งานด้วยคุณสมบัติวันหยุด นอกจากนี้ยังมีผลกระทบทางภาษีและกรอบเวลาที่อาจเป็นปัญหา

หากคุณกำลังพิจารณาการแลกเปลี่ยน 1031 - หรือเป็นเพียงอยากรู้อยากเห็น - นี่คือสิ่งที่คุณควรรู้เกี่ยวกับกฎ

ทำความเข้าใจมาตรา 1031

ในสาระสำคัญการแลกเปลี่ยน 1031 (เรียกอีกอย่างว่ากการแลกเปลี่ยนเช่นเดียวกับหรือ Starker Exchange) อนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทำการค้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสำหรับประเภทอื่นที่คล้ายกันหลีกเลี่ยงการรับรู้ของกำไรในช่วงเวลาของการแลกเปลี่ยน การแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่จะต้องเสียภาษีเป็นยอดขายแม้ว่าหากคุณมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของ 1031 คุณจะไม่มีภาษีหรือภาษี จำกัด ในช่วงเวลาของการแลกเปลี่ยนสิ่งนี้จะช่วยให้คุณได้รับผลกำไรจากอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหนึ่งไปยังอีกที่หนึ่งซึ่งจะเลื่อนภาษีจนกว่าคุณจะขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเงินสดในที่สุด

ไม่มีการ จำกัด ว่าคุณสามารถแลกเปลี่ยน 1031 ได้บ่อยแค่ไหน หากเป็นไปตามแผนที่วางไว้คุณจะต้องจ่ายภาษีเพียงครั้งเดียวในอัตราผลกำไรระยะยาว (ปัจจุบัน 15% หรือ 20% ขึ้นอยู่กับรายได้-และ 0% สำหรับผู้เสียภาษีที่มีรายได้ต่ำบางคน ณ ปี 2024)

ตัวอย่างเช่นคุณอาจแลกเปลี่ยนอาคารอพาร์ตเมนต์สำหรับที่ดินดิบหรืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ตราบใดที่คุณสมบัติทั้งสองใช้เพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจหรือการลงทุนและตั้งอยู่ภายในสหรัฐอเมริกาพวกเขามีคุณสมบัติในการแลกเปลี่ยน 1031 กฎนั้นมีแนวคิดเสรีนิยมอย่างน่าประหลาดใจ คุณยังสามารถแลกเปลี่ยนธุรกิจหนึ่งสำหรับอีกธุรกิจหนึ่ง แต่มีกับดักสำหรับสิ่งที่ไม่ระวัง

บทบัญญัติ 1,031 สำหรับการลงทุนและทรัพย์สินทางธุรกิจแม้ว่ากฎสามารถนำไปใช้กับอดีตที่อยู่อาศัยหลักภายใต้เงื่อนไขบางประการ นอกจากนี้คุณยังสามารถใช้ 1031 สำหรับการแลกเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศ - มากกว่านั้นในภายหลัง - แต่ช่องโหว่นี้แคบกว่าที่เคยเป็น

กฎพิเศษสำหรับทรัพย์สินที่คิดค่าเสื่อมราคา

มีการใช้กฎพิเศษเมื่อมีการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินที่คิดค่าเสื่อมราคา มันสามารถกระตุ้นกำไรที่รู้จักกันในชื่อค่าเสื่อมราคา recaptureซึ่งถูกเก็บภาษีเป็นรายได้ทั่วไป-โดยทั่วไปหากคุณสลับอาคารหนึ่งสำหรับอาคารอื่นคุณสามารถหลีกเลี่ยงการรำลึกได้ อย่างไรก็ตามหากคุณแลกเปลี่ยนที่ดินที่ดีขึ้นด้วยอาคารสำหรับที่ดินที่ไม่ได้รับการปรับปรุงโดยไม่มีอาคารค่าเสื่อมราคาที่คุณเคยอ้างไว้ก่อนหน้านี้ในอาคารจะถูกตะครุบเป็นรายได้ปกติ

การเปลี่ยนแปลงกฎ 1,031

ก่อนที่จะผ่านทางของพระราชบัญญัติลดภาษีและงาน (TCJA)ในเดือนธันวาคม 2560 มีการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินส่วนบุคคลบางส่วนเช่นใบอนุญาตแฟรนไชส์เครื่องบินและอุปกรณ์ - คุณสมบัติสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ตอนนี้เฉพาะอสังหาริมทรัพย์ (หรืออสังหาริมทรัพย์) ตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 1031 มีคุณสมบัติอย่างไรก็ตามเป็นที่น่าสังเกตว่าค่าเผื่อการใช้จ่ายเต็มรูปแบบ TCJA สำหรับทรัพย์สินส่วนบุคคลที่จับต้องได้บางอย่างอาจช่วยในการเปลี่ยนแปลงกฎหมายภาษีนี้

1031 การแลกเปลี่ยนระยะเวลาและกฎ

คลาสสิกการแลกเปลี่ยนเกี่ยวข้องกับการแลกเปลี่ยนอย่างง่ายของทรัพย์สินหนึ่งสำหรับอีกคนระหว่างสองคน อย่างไรก็ตามอัตราต่อรองของการหาคนที่มีทรัพย์สินที่แน่นอนที่คุณต้องการที่ต้องการทรัพย์สินของคุณนั้นเพรียวบาง ด้วยเหตุผลดังกล่าวการแลกเปลี่ยนส่วนใหญ่ล่าช้าการแลกเปลี่ยนสามพรรคหรือสตาร์เกอร์ (ชื่อสำหรับกรณีภาษีแรกที่อนุญาตให้พวกเขา)

ในการแลกเปลี่ยนที่ล่าช้าคุณต้องมีตัวกลางที่ผ่านการรับรอง (Middleman) ที่ถือเงินสดหลังจากที่คุณขายอสังหาริมทรัพย์และใช้เพื่อซื้อทรัพย์สินทดแทนให้คุณ การแลกเปลี่ยนสามพรรคนี้ถือเป็นการแลกเปลี่ยน

มีกฎการกำหนดเวลาสำคัญสองประการที่คุณต้องสังเกตในการแลกเปลี่ยนล่าช้า

กฎ 45 วัน

กฎการกำหนดเวลาแรกเกี่ยวข้องกับการกำหนดคุณสมบัติทดแทน เมื่อขายทรัพย์สินของคุณตัวกลางจะได้รับเงินสด คุณไม่สามารถรับเงินสดได้หรือจะทำให้เสียการรักษา 1031 นอกจากนี้ภายใน 45 วันหลังจากการขายทรัพย์สินของคุณคุณต้องกำหนดคุณสมบัติทดแทนเป็นลายลักษณ์อักษรไปยังตัวกลางโดยระบุคุณสมบัติที่คุณต้องการได้รับ

IRS บอกว่าคุณสามารถกำหนดคุณสมบัติสามประการได้ตราบใดที่คุณปิดหนึ่งในนั้น คุณสามารถกำหนดได้มากกว่าสามครั้งหากพวกเขาตกอยู่ในการทดสอบการประเมินมูลค่าบางอย่าง

กฎ 180 วัน

กฎการกำหนดเวลาที่สองในการแลกเปลี่ยนล่าช้าเกี่ยวข้องกับการปิด คุณต้องปิดทรัพย์สินใหม่ภายใน 180 วันหลังจากการขายทรัพย์สินเก่า

การแลกเปลี่ยนย้อนกลับ

นอกจากนี้ยังเป็นไปได้ที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ทดแทนก่อนที่จะขายของเก่าและยังคงมีคุณสมบัติสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 ในกรณีนี้ใช้หน้าต่าง 45- และ 180 วันเดียวกัน

เพื่อให้มีคุณสมบัติคุณต้องโอนทรัพย์สินใหม่ไปยังผู้ถือครองตำแหน่งที่พักแลกเปลี่ยนระบุทรัพย์สินสำหรับการแลกเปลี่ยนภายใน 45 วันและทำธุรกรรมให้เสร็จภายใน 180 วันหลังจากซื้อทรัพย์สินทดแทน

1031 ผลกระทบภาษีการแลกเปลี่ยน: เงินสดและหนี้สิน

เงินที่ได้จากการแลกเปลี่ยน 1031 จะต้องจัดการอย่างระมัดระวัง หากมีเงินสดเหลือหลังจากการแลกเปลี่ยน (เรียกว่า "รองเท้าบูท") มันจะต้องเสียภาษีเป็นกำไรที่ได้รับในทำนองเดียวกันหากมีความคลาดเคลื่อนของหนี้ - กล่าวว่าทรัพย์สินเก่าของคุณมีการจำนองที่มีขนาดใหญ่กว่าทรัพย์สินใหม่ - ความแตกต่างของหนี้สินถือเป็นรองเท้าบู๊ตและภาษีตาม

ตัวอย่างเช่นหากคุณขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีการจำนอง $ 1 ล้านและซื้อของใหม่ด้วยการจำนอง $ 900,000 ความแตกต่าง $ 100,000 จะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้

หนึ่งในวิธีหลักที่ผู้คนมีปัญหากับการทำธุรกรรมเหล่านี้ไม่สามารถพิจารณาสินเชื่อได้ คุณต้องพิจารณาสินเชื่อจำนองหรือหนี้อื่น ๆ ในทรัพย์สินที่คุณสละและใด ๆหนี้ในคุณสมบัติการเปลี่ยน หากคุณไม่ได้รับเงินคืน แต่ความรับผิดของคุณจะลดลงนั่นก็จะถือว่าเป็นรายได้ให้คุณเช่นเดียวกับเงินสด

1031 การแลกเปลี่ยนสำหรับบ้านพักตากอากาศ

คุณอาจเคยได้ยินเรื่องราวของผู้เสียภาษีที่ใช้บทบัญญัติ 1,031 เพื่อแลกเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศอีกแห่งหนึ่งอาจเป็นบ้านที่พวกเขาต้องการเกษียณและมาตรา 1031 ล่าช้า ต่อมาพวกเขาย้ายเข้าสู่ทรัพย์สินใหม่ทำให้เป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขาและในที่สุดก็วางแผนที่จะใช้การยกเว้นกำไรจากทุน $ 500,000 สิ่งนี้ช่วยให้คุณขายที่อยู่อาศัยหลักของคุณและเมื่อรวมกับคู่สมรสของคุณป้องกันเงินทุน $ 500,000 ตราบใดที่คุณอาศัยอยู่ที่นั่นเป็นเวลาสองปีจากห้าปีที่ผ่านมา

ในปี 2004 สภาคองเกรสทำให้ช่องโหว่นั้นแน่นอย่างไรก็ตามผู้เสียภาษียังสามารถเปลี่ยนบ้านพักตากอากาศให้กลายเป็นอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและทำการแลกเปลี่ยน 1031 ตัวอย่างเช่นคุณหยุดใช้บ้านริมชายหาดให้เช่าเป็นเวลาหกเดือนหรือหนึ่งปีจากนั้นแลกเปลี่ยนเพื่อทรัพย์สินอื่น หากคุณได้รับผู้เช่าและดำเนินการด้วยตัวเองในแบบที่เป็นธุรกิจคุณอาจแปลงบ้านเป็นอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนซึ่งควรทำให้การแลกเปลี่ยน 1031 ของคุณถูกต้อง

ตาม IRS ที่เสนอทรัพย์สินวันหยุดให้เช่าโดยไม่ต้องมีผู้เช่าจะตัดสิทธิ์ทรัพย์สินสำหรับการแลกเปลี่ยน 1031

ย้ายเข้าสู่ที่พักอาศัย 1031 SWAP

หากคุณต้องการใช้คุณสมบัติที่คุณเปลี่ยนเป็นบ้านหลังใหม่หรือแม้แต่บ้านหลักใหม่คุณไม่สามารถย้ายเข้ามาได้ทันที ในปี 2551 กรมสรรพากรได้กำหนดกฎท่าเรือที่ปลอดภัยซึ่งกล่าวว่าจะไม่ท้าทายว่าที่อยู่อาศัยทดแทนมีคุณสมบัติเป็นทรัพย์สินการลงทุนเพื่อจุดประสงค์ของมาตรา 1031 เพื่อตอบสนองความปลอดภัยของท่าเรือในแต่ละช่วง 12 เดือนทันทีหลังจากการแลกเปลี่ยน:

• คุณต้องเช่าหน่วยที่อยู่อาศัยให้กับบุคคลอื่นเพื่อการเช่าที่ยุติธรรมเป็นเวลา 14 วันหรือมากกว่า
• การใช้หน่วยที่อยู่อาศัยส่วนตัวของคุณต้องไม่เกิน 14 วันหรือ 10% ของจำนวนวันในช่วงระยะเวลา 12 เดือนที่หน่วยที่อยู่อาศัยเช่าที่ค่าเช่าที่ยุติธรรม

ยิ่งกว่านั้นหลังจากการสลับวันหยุดพักผ่อนหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นไปอย่างประสบความสำเร็จคุณไม่สามารถแปลงอสังหาริมทรัพย์ใหม่เป็นบ้านหลักของคุณได้ทันทีและใช้ประโยชน์จากการยกเว้น $ 500,000

ก่อนที่กฎหมายจะมีการเปลี่ยนแปลงในปี 2547 นักลงทุนอาจโอนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าหนึ่งรายการในการแลกเปลี่ยน 1031 สำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอื่นให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าใหม่เป็นระยะเวลาหนึ่งย้ายเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์เป็นเวลาไม่กี่ปีจากนั้นขายโดยใช้ประโยชน์จากการยกเว้นกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลัก

ตอนนี้ถ้าคุณได้รับทรัพย์สินในการแลกเปลี่ยน 1031 และในภายหลังพยายามขายอสังหาริมทรัพย์นั้นในฐานะที่อยู่อาศัยหลักของคุณการยกเว้นจะไม่นำไปใช้ในช่วงระยะเวลาห้าปีเริ่มต้นด้วยวันที่เมื่อได้รับทรัพย์สินในการแลกเปลี่ยน 1031 เช่นเดียวกับ กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณจะต้องรอนานกว่านี้เพื่อใช้การลดหย่อนภาษีที่อยู่อาศัยหลัก

1031s สำหรับการวางแผนอสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในประโยชน์ที่สำคัญที่สุดของการแลกเปลี่ยน 1,031 คือศักยภาพของพวกเขาการวางแผนอสังหาริมทรัพย์- เมื่อคุณตายทายาทของคุณจะได้รับทรัพย์สินของคุณตามมูลค่าตลาดที่ก้าวขึ้นและพวกเขาจะไม่ต้องจ่ายภาษีกำไรจากการลงทุนที่คุณรอการตัดบัญชี โดยพื้นฐานแล้วการแลกเปลี่ยน 1031 สามารถส่งความรับผิดทางภาษีไปยังทายาท

วิธีรายงานการแลกเปลี่ยน 1031 ต่อ IRS

คุณต้องแจ้ง IRS ของการแลกเปลี่ยน 1,031 โดยการรวบรวมและส่งแบบฟอร์ม 8824 ด้วยการคืนภาษีของคุณในปีที่มีการแลกเปลี่ยนเกิดขึ้น

แบบฟอร์มจะกำหนดให้คุณต้องให้คำอธิบายเกี่ยวกับคุณสมบัติที่แลกเปลี่ยนวันที่เมื่อพวกเขาถูกระบุและถ่ายโอนความสัมพันธ์ใด ๆ ที่คุณอาจมีกับฝ่ายอื่น ๆ ที่คุณแลกเปลี่ยนคุณสมบัติและมูลค่าของคุณสมบัติที่เหมือนกัน คุณต้องเปิดเผยไฟล์พื้นฐานที่ปรับแล้วของทรัพย์สินที่ยอมแพ้และหนี้สินใด ๆ ที่คุณคิดหรือยกเลิก

การกรอกแบบฟอร์มให้เสร็จสมบูรณ์และไม่มีข้อผิดพลาดเป็นสิ่งสำคัญ หากกรมสรรพากรเชื่อว่าคุณยังไม่ได้เล่นตามกฎคุณอาจถูกเรียกเก็บเงินด้วยการเรียกเก็บภาษีและบทลงโทษขนาดใหญ่

มีแบบฟอร์ม 8824บนเว็บไซต์ IRS-

บรรทัดล่าง

นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความชำนาญสามารถใช้การแลกเปลี่ยน 1031 เป็นกลยุทธ์ที่ต้องเสียภาษีเพื่อสร้างความมั่งคั่ง อย่างไรก็ตามชิ้นส่วนที่เคลื่อนไหวที่ซับซ้อนจำนวนมากต้องการการทำความเข้าใจกฎและขอความช่วยเหลือจากมืออาชีพ - แม้แต่สำหรับนักลงทุนที่มีประสบการณ์