คะแนนจำนอง: พวกเขาคืออะไร? คุ้มค่าหรือไม่?

คะแนนจำนองคืออะไร?

หากคุณได้รับการจำนองเพื่อซื้อบ้านคุณผู้ให้กู้อาจให้ตัวเลือกซื้อคะแนนจำนองเมื่อสรุปรายละเอียดเงินกู้คะแนนจำนองเรียกอีกอย่างว่าจุดลดราคาหรือเพียงแค่ "คะแนน" ลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อบ้านเพื่อตอบแทนค่าธรรมเนียม โดยทั่วไปจุดหนึ่งมีค่าใช้จ่าย 1% ของจำนวนเงินกู้ คะแนนการซื้อสามารถช่วยคุณประหยัดเงินได้ในระยะยาว แต่สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าพวกเขาทำงานอย่างไรและเมื่อมันมีเหตุผลทางการเงินที่จะซื้อ

คะแนนจำนองทำงานอย่างไร

คะแนนจำนองทำงานโดยลดอัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อบ้าน คะแนนจะถือว่าเป็นความสนใจแบบเติมเงินและคุณอาจมีโอกาสซื้อเมื่อคุณ:

• รับเงินกู้เพื่อซื้อบ้าน
• รีไฟแนนซ์จำนองที่มีอยู่
• การเอาออกจำนองที่สองเช่นสินเชื่อบ้าน

นี่คือตัวอย่าง สมมติว่าคุณกำลังรับการจำนอง $ 350,000 เพื่อซื้อบ้านและมีคุณสมบัติสำหรับอัตราดอกเบี้ย 7.25% ผู้ให้กู้ของคุณให้ตัวเลือกในการซื้อคะแนนเพื่อลดอัตราลง

หากจุดหนึ่งเท่ากับ 1% ของจำนวนเงินกู้คุณจะต้องจ่าย $ 3,500 ต่อจุด คุณซื้อสองคะแนนเพื่อซื้ออัตราของคุณซึ่งหมายความว่าคุณจะจ่ายเงินให้ผู้ให้กู้ $ 7,000 เนื่องจากปิด

ผู้ให้กู้กำหนดจำนวนการลดอัตราที่คุณมีคุณสมบัติเมื่อซื้อคะแนน ตัวอย่างเช่นการจ่ายเงินสำหรับจุดหนึ่งอาจลดลง 0.25% อัตราของคุณกับผู้ให้กู้ในขณะที่ผู้ให้กู้ B จะลดอัตราของคุณลง 0.75% การเปรียบเทียบอัตราคิดลดกับผู้ให้กู้ที่แตกต่างกันสามารถให้ความคิดที่ดีขึ้นว่าคุณสามารถประหยัดได้มากแค่ไหน

สิ่งสำคัญคือการคำนวณไฟล์จุดคุ้มทุนโดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณไม่ได้วางแผนที่จะอยู่ในบ้านนั้นไปเรื่อย ๆ นี่คือเมื่อคุณจะชดใช้ค่าใช้จ่ายล่วงหน้าของการซื้อจุดผ่านการประหยัดดอกเบี้ย ในการคำนวณจุดคุ้มทุนที่คุณจะแบ่งสิ่งที่คุณจ่ายสำหรับคะแนนตามจำนวนเงินที่คุณประหยัดจากการชำระเงินจำนองรายเดือน

ข้อดีและข้อเสียของคะแนนจำนอง

จุดซื้ออาจเหมาะสมกว่าในบางสถานการณ์มากกว่าอื่น ๆ มันมีประโยชน์ในการพิจารณาข้อดีและข้อเสียที่อาจเกิดขึ้นแบบเคียงข้างกัน

ประโยชน์ของคะแนนจำนอง

จุดซื้อสามารถเสนอผลประโยชน์ทางการเงินที่เป็นรูปธรรมให้กับเจ้าของบ้าน ขึ้นอยู่กับรายละเอียดของสถานการณ์ของคุณคะแนนอาจช่วยคุณได้:

• ลดอัตราดอกเบี้ยของคุณทำให้การจำนองโดยรวมน้อยลง
• ลดการชำระเงินจำนองรายเดือนของคุณเนื่องจากคุณได้รับอัตราที่ต่ำกว่า
• เพิ่มการประหยัดดอกเบี้ยตลอดชีวิตของเงินกู้
• มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองขนาดใหญ่

แม้แต่อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงเล็กน้อยก็อาจสร้างความแตกต่างอย่างมากในสิ่งที่คุณจ่ายเป็นรายเดือนและตลอดอายุการจำนอง

ข้อเสียของคะแนนจำนอง

ในขณะที่คะแนนสามารถให้การประหยัดสำหรับเจ้าของบ้าน แต่ก็ไม่เหมาะกับทุกคน เท่าที่ข้อเสียไปจุดซื้อสามารถ:

• เพิ่มจำนวนเงินที่คุณต้องใช้ในการปิดหลายพันดอลลาร์
• ระบายเงินสำรองเงินสดหากคุณมีเงินออม จำกัด เพื่อครอบคลุมค่าธรรมเนียมการปิด
• ต้องรอยาวจนกว่าคุณจะไปถึงจุดคุ้มทุนเพื่อรับเงินออมใด ๆ
• ให้เงินออมน้อยที่สุด (ถ้ามี) ถ้าคุณไม่อยู่ในบ้านนานพอ

คุณควรซื้อคะแนนจำนองหรือไม่?

จุดซื้อคือการตัดสินใจส่วนบุคคลที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบเกี่ยวกับการเงินและแผนระยะยาวของคุณ การถามคำถามที่ถูกต้องสามารถช่วยให้คุณตัดสินใจได้ว่าการซื้ออัตราการจำนองของคุณหรือไม่ ตัวอย่างเช่น:

• คุณวางแผนที่จะอยู่บ้านนานแค่ไหน?
• ระยะเวลาจำนองนานแค่ไหน?
• คุณจะจ่ายอะไรสำหรับคะแนนและจะลดอัตราดอกเบี้ยของคุณได้เท่าไหร่?
• การชำระเงินรายเดือนของคุณจะเป็นอย่างไรกับคะแนนเทียบกับพวกเขา?
• คุณจะประหยัดดอกเบี้ยได้เท่าไหร่ตลอดชีวิตของเงินกู้?

เมื่อใดควรซื้อคะแนนจำนอง

คุณอาจพิจารณาซื้อคะแนนจำนองหากคุณ:

• สามารถไปถึงจุดคุ้มทุนได้อย่างรวดเร็ว
• มีเงินสดเพียงพอที่จะครอบคลุมค่าใช้จ่ายในการปิดเพิ่มเติมโดยไม่ลดเงินออมของคุณ
• วางแผนที่จะอยู่ในบ้านในระยะยาวซึ่งจะให้เงินออมมากที่สุดจากความสนใจ
• อย่าคาดหวังว่าจะได้รีไฟแนนซ์บ้านก่อนถึงจุดคุ้มทุน

หากคุณกำลังพิจารณาคะแนนเป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องรู้ว่าอัตราของคุณจะลดลงเท่าใดเมื่อเทียบกับสิ่งที่คุณจะจ่าย ผู้ให้กู้ของคุณควรให้เอกสารแสดงให้คุณเห็นว่าอัตราใหม่จะขึ้นอยู่กับจำนวนคะแนนที่คุณพร้อมที่จะซื้อ

เมื่อไม่ซื้อคะแนนจำนอง

คุณอาจต้องการข้ามจุดซื้อถ้าคุณ:

• จะต้องใช้เงินสำรองเงินสดทั้งหมดของคุณหรือเงินกาลักน้ำห่างจากการชำระเงินดาวน์ของคุณเพื่อครอบคลุมค่าใช้จ่ายปิดเพิ่มเติม
• คาดว่าจะใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดคุ้มทุน
• วางแผนที่จะขายบ้านหรือรีไฟแนนซ์การจำนองก่อนถึงจุดคุ้มทุน

การใช้เงินสดสำรองทั้งหมดของคุณเพื่อซื้อคะแนนอาจเป็นความผิดพลาดหากคุณต้องการทำการซ่อมแซมที่มีราคาแพงหรือมีฉุกเฉินอีกครั้งหลังจากซื้อบ้าน ในสถานการณ์นั้นคุณอาจต้องหันไปใช้บัตรเครดิตหรือเงินกู้ที่ดอกเบี้ยสูงเพื่อครอบคลุมช่องว่าง

ตัวอย่างของคะแนนจำนอง

การคำนวณสิ่งที่คุณจะจ่ายสำหรับการจำนองที่มีหรือไม่มีคะแนนค่อนข้างง่ายที่จะทำกับเครื่องคิดเลขออนไลน์ การดูตัวอย่างบางส่วนอาจทำให้คุณทราบว่าเมื่อใดที่การซื้อคะแนน (หรือไม่) คุ้มค่า

สถานการณ์ที่ 1: การเป็นเจ้าของระยะสั้นและระยะยาว

คุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านนานแค่ไหนสามารถสร้างความแตกต่างในการออมทั้งหมดของคุณเมื่อซื้อคะแนน การใช้ตัวอย่างการจำนอง $ 350,000 จากก่อนหน้านี้ลองพิจารณาว่าคุณจะประหยัดเท่าไหร่ถ้าคุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านเป็นเวลาห้าปีเทียบกับ 30 ปี เราจะถือว่าคุณจ่าย $ 7,000 สำหรับคะแนนที่ลดอัตราของคุณจาก 7.25% เป็น 6.75% การคำนวณทั้งหมดใช้กอัตราการจำนองคงที่-

นี่คือวิธีที่ตัวเลขเพิ่มขึ้น:

• จุดคุ้มทุน: 4.9 ปี (59 เดือน)
• การชำระเงินจำนองรายเดือน: $ 118
• การประหยัดดอกเบี้ยตลอดชีวิต: $ 118,684

หากคุณวางแผนที่จะอาศัยอยู่ในบ้านเป็นเวลาห้าปีคุณจะไม่กู้คืนเงิน $ 7,000 ที่คุณจ่ายเพื่อการออมจนกระทั่งก่อนที่คุณจะขาย ยิ่งคุณอาศัยอยู่ในบ้านนานเท่าไหร่เมื่อซื้อคะแนนก็ยิ่งประหยัดได้มากเท่าไหร่เมื่อเวลาผ่านไป

สถานการณ์ที่ 2: รีไฟแนนซ์กับการขาย

การรีไฟแนนซ์การจำนองของคุณสามารถช่วยให้คุณมีสิทธิ์ได้รับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าลดการชำระเงินหรืออนุญาตให้คุณเปลี่ยนระยะเวลาชำระคืนเงินกู้ จากตัวอย่างก่อนหน้าของการขายบ้านหลังจากห้าปีคุณจะเห็นว่ามันไม่สมเหตุสมผลที่จะซื้อคะแนน แต่ถ้าคุณกำลังเปลี่ยนสินเชื่อบ้านที่มีอยู่ของคุณ?

สมมติว่าคุณซื้ออัตราของคุณลงไปที่ 6.75% และหลังจากห้าปีคุณเป็นหนี้เงินกู้ $ 326,000 หลังจากช้อปปิ้งสำหรับอัตราการจำนองคุณตัดสินใจที่จะรีไฟแนนซ์เงินกู้ 25 ปีใหม่ที่ 6% การชำระเงินใหม่ของคุณคือ $ 2,100 ประหยัดได้ $ 170 ต่อเดือน ฟังดูดี แต่คุณต้องจ่าย $ 3,200 ในค่าใช้จ่ายปิดซึ่งจะใช้เวลา 18 เดือนในการกู้คืนในการประหยัดดอกเบี้ย

ตอนนี้ระหว่างสิ่งที่คุณจ่ายไปสำหรับคะแนนก่อนหน้านี้และสิ่งที่คุณจ่ายเพื่อรีไฟแนนซ์คุณจมลง $ 10,000 เข้าไปในบ้านด้วยค่าใช้จ่ายปิดเพียงอย่างเดียว ในกรณีนี้คุณต้องพิจารณาว่าการลดการชำระเงินของคุณจากจุดเริ่มต้นหรือเมื่อคุณรีไฟแนนซ์เหมาะสมขึ้นอยู่กับจำนวนเงินที่คุณมี

บรรทัดล่าง

การซื้อจุดลดราคาในการจำนองสามารถลดอัตราดอกเบี้ยของคุณและทำให้การชำระเงินรายเดือนของคุณสามารถจัดการได้มากขึ้น แต่เป็นประโยชน์ของคุณในการชั่งน้ำหนักค่าใช้จ่ายกับการออม การพูดคุยกับผู้ให้กู้จำนองของคุณหรือการใช้เครื่องคำนวณคะแนนจำนองสามารถช่วยคุณประเมินสิ่งที่คุณจ่ายและเมื่อคุณจะหยุดพัก หากคุณยังไม่ได้เริ่มซื้อสินเชื่อคุณสามารถเริ่มต้นได้เปรียบเทียบผู้ให้กู้จำนองที่ดีที่สุด-