2-2-8 การจำนองอัตราการปรับ (2/28 แขน): ความหมายวิธีการทำงาน

ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับตัวเลือกในประเภทของการจำนองตั้งแต่สินเชื่ออัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะยาวไปจนถึงสินเชื่ออัตราการปรับระยะสั้นที่สั้นกว่า การจำนองอัตราการปรับอัตรา 2/28 คือการจำนองอัตราการปรับค่าที่สามารถปรับได้ซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาน้อยกว่าการจำนองคงที่ 30 ปีแบบดั้งเดิม แต่อาจเหมาะกับความต้องการของผู้ซื้อบางคน

การจำนอง 2/28 เป็นหลักเสนอสองปีอัตราดอกเบี้ยคงที่ตามด้วยอัตราการลอยตัวเป็นเวลา 28 ปี เรียนรู้วิธีการจำนองประเภทนี้และอื่น ๆ เกี่ยวกับข้อดีและข้อเสีย

2/28การจำนองอัตราการปรับ(2/28 ARM) เป็นสินเชื่อบ้าน 30 ปีที่มีระยะเวลาอัตราดอกเบี้ยคงที่สองปีเริ่มต้น หลังจากระยะเวลาสองปีนี้อัตราลอยอยู่บนพื้นฐานของอัตราดัชนีบวกกระยะขอบ-

โดยทั่วไปแล้วอัตราทีเซอร์เริ่มต้นจะต่ำกว่าอัตราเฉลี่ยของการจำนองทั่วไป แต่อัตราที่ปรับได้นั้นสามารถเพิ่มขึ้นได้อย่างมีนัยสำคัญ เนื่องจากธนาคารไม่ได้ทำเงินมากในอัตราทีเซอร์เริ่มต้น 2/28 แขนจึงรวมถึงหนักบทลงโทษล่วงหน้าในช่วงสองปีแรก

การทำความเข้าใจการจำนองอัตราการปรับอัตราที่ปรับได้ 2/28 (2/28 แขน)

แขน 2/28 กลายเป็นที่นิยมในช่วงการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ในช่วงต้นยุค 2000 เมื่อราคาสูงขึ้นการจำนองทั่วไปการชำระเงินให้ไม่ไกลสำหรับผู้ซื้อจำนวนมาก

มีโครงสร้างแขนอื่น ๆ เช่น5/1, 5/5 และ5/6 แขนซึ่งมีระยะเวลาเบื้องต้นห้าปีตามด้วยการปรับอัตราทุกห้าปีหรือทุก ๆ หกเดือนตามลำดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่งอาวุธ 15/15 ปรับครั้งหนึ่งหลังจาก 15 ปีจากนั้นยังคงได้รับการแก้ไขสำหรับส่วนที่เหลือของเงินกู้

พบน้อยกว่า 2/28 และ3/27 แขน- กับอดีตอัตราดอกเบี้ยคงที่ใช้สำหรับเพียงสองปีแรกตามด้วยอัตราการปรับ 28 ปี ด้วยหลังอัตราคงที่เป็นเวลาสามปีโดยมีการปรับในแต่ละ 27 ปีต่อไปนี้ ในกรณีเหล่านี้อัตราการปรับครึ่งปี

ตัวอย่างแขน 2/28

ตัวอย่างเช่นสมมติว่าคุณกำลังซื้อบ้าน $ 350,000 และให้เงินดาวน์ $ 50,000 คุณมีการจำนองแขน 2/28 ดอลลาร์ 2/28 พร้อมอัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 5% และการชำระเงินรายเดือนที่ $ 1,906 (การชำระเงินจำนองรายเดือนทั้งหมดจะแตกต่างกันไปเมื่อภาษีทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายประกันภัยได้รับการพิจารณาตัวอย่างนี้จะถือว่า $ 230 ต่อเดือนในภาษีทรัพย์สินและ $ 66 ต่อเดือนในค่าประกัน

ด้วยแขน 2/28 อัตราดอกเบี้ยของคุณที่ 5% ยังคงได้รับการแก้ไขเป็นเวลาสองปี จากนั้นมันสามารถเปลี่ยนแปลงได้ตามการเปลี่ยนแปลงในไฟล์อัตราดัชนีที่กว้างขึ้น- สมมติว่าอัตราดอกเบี้ยของคุณเพิ่มขึ้นเป็น 5.3% ค่าใช้จ่ายรายเดือนทั้งหมดของคุณจะเพิ่มขึ้นเป็น $ 1,961 อัตราดอกเบี้ยของคุณจะยังคงเปลี่ยนแปลงไปทั่วส่วนที่เหลือของเงินกู้ขึ้นอยู่กับดัชนีที่กว้างขึ้น ดังนั้นค่าใช้จ่ายทั้งหมดของเงินกู้จะเป็นเรื่องยากที่จะประเมิน

ในการเปรียบเทียบหากคุณมีการจำนอง 30 เพิกความในเงินกู้เดียวกันกับดอกเบี้ย 5% คุณจะจ่าย $ 1,906 ต่อเดือนและคุณสามารถคาดหวังว่าจะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด $ 279,987 หากคุณไม่ได้ชำระเงินกู้ก่อน

ความเสี่ยงของ 2/28 แขน

ความเสี่ยงของการจำนองอัตราการปรับค่าที่ปรับได้เช่นแขน 2/28 เป็นศักยภาพสำหรับอัตราที่จะเพิ่มขึ้น หลังจากสองปีอัตราจะถูกปรับทุก ๆ หกเดือนโดยทั่วไปจะสูงขึ้นโดยอัตรากำไรขั้นต้นสูงกว่าอัตราดัชนีเช่นอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางหรืออัตราการจัดหาเงินทุนค้างคืนที่ปลอดภัย (SOFR)- 2/28 Arms มีคุณสมบัติด้านความปลอดภัยในตัวเช่นอัตราดอกเบี้ยตลอดชีวิตและ จำกัด จำนวนอัตราที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในแต่ละช่วงเวลา แต่ถึงแม้จะมีแคปเจ้าของบ้านก็สามารถเผชิญหน้ากับการชำระเงินจำนวนมากได้ระเหยตลาด

ในช่วงบูมเจ้าของบ้านจำนวนมากล้มเหลวที่จะเข้าใจว่าการเพิ่มขึ้นของอัตราเล็ก ๆ ที่ดูเหมือนจะช่วยเพิ่มการชำระเงินรายเดือนได้อย่างไร และแม้แต่หลายคนที่ตระหนักถึงความเสี่ยงอย่างเต็มที่มองว่าแขน 2/28 เป็นยานพาหนะทางการเงินระยะสั้น ความคิดคือการใช้ประโยชน์จากอัตราทีเซอร์ต่ำแล้วการรีไฟแนนซ์หลังจากสองปีถึงการจำนองทั่วไป หรือหากเครดิตของพวกเขาไม่ดีพอพวกเขาจะรีไฟแนนซ์จำนองที่ปรับได้ใหม่ ท่ามกลางราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ทำให้เกิดหนี้สินต่อไป สำหรับหลาย ๆ คนสิ่งนี้ทำให้รู้สึกได้ถึงจำนวนหนึ่งตั้งแต่ทั้งหมดนี้ผู้กู้บ้านกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

แต่กับการล่มสลายของตลาดในปี 2008 ค่าบ้านลดลง เจ้าของหลายคนที่มีอาวุธ 2/28 ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ชำระเงินหรือขายบ้านของพวกเขาเพื่อมูลค่าของเงินกู้ที่ค้างชำระ ผื่นของการยึดสังหาริมทรัพย์นำไปสู่มาตรฐานสินเชื่อที่เข้มงวดยิ่งขึ้นวันนี้ธนาคารประเมินความสามารถของผู้กู้อย่างรอบคอบมากขึ้นในการชำระเงินที่ปรับได้

2/28 ARM เทียบกับการจำนองอัตราคงที่

การจำนองอัตราการปรับค่าที่ปรับได้เช่นการทำงาน 2/28 แขนแตกต่างจากการจำนองอัตราคงที่และความแตกต่างนี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะเข้าใจสำหรับการวางแผนการเงินระยะยาวของคุณ

การจำนองอัตราที่ปรับได้จะมีอัตราดอกเบี้ยที่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ นั่นหมายความว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณสามารถเปลี่ยนแปลงได้และดอกเบี้ยโดยรวมที่คุณจะจ่ายนั้นไม่สามารถคาดเดาได้ เนื่องจากดอกเบี้ยสามารถเปลี่ยนแปลงได้คุณจะต้องเตรียมความพร้อมสำหรับความเป็นไปได้ที่คุณจะต้องชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้น

ในทางตรงกันข้ามความสนใจในการจำนองอัตราคงที่ไม่เปลี่ยนแปลง คุณสามารถวางแผนสำหรับการชำระเงินรายเดือนเดียวกันสำหรับชีวิตของเงินกู้ แขน 2/28 เสนออัตราคงที่เพียงสองปีแรกหลังจากนั้นอัตราสามารถปรับได้

การจำนองอัตรา 2/28 ปรับได้เหมาะสำหรับคุณหรือไม่?

การจำนองอัตราการปรับอัตรา 2/28 มีข้อดีและข้อเสียที่ทำให้เหมาะสำหรับผู้ซื้อบางราย แต่ไม่ใช่สำหรับผู้อื่น ชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียกับสถานการณ์ทางการเงินของคุณเองเพื่อพิจารณาว่าการจำนองประเภทนี้เหมาะกับคุณหรือไม่

คุณอาจได้รับประโยชน์จากแขน 2/28 หากคุณต้องการการชำระเงินรายเดือนที่ต่ำกว่าเมื่อเริ่มต้นการจำนองของคุณและหากคุณเชื่อว่าคุณจะสามารถชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นในอนาคต อย่างไรก็ตามหากคุณสามารถชำระเงินรายเดือนที่สูงขึ้นคุณอาจประหยัดเงินมากขึ้นในต้นทุนดอกเบี้ยรวมกับตัวเลือกสินเชื่ออื่น ๆ เช่นเงินกู้อัตราคงที่ 15 ปี

บรรทัดล่าง

การจำนองอัตราการปรับอัตรา 2/28 (ARM) เป็นสินเชื่อบ้านอัตราผันแปรที่มีอัตราที่กำหนดในช่วงสองปีแรกจากนั้นอัตราการลอยตัวในอีก 28 ปีข้างหน้า มันเป็นทางเลือกสำหรับการจำนองคงที่ 30 ปีซึ่งในขณะที่พบน้อยกว่านั้นอาจเหมาะกับผู้ซื้อบางราย เช่นเดียวกับการจำนองใด ๆ มันมีข้อดีและข้อเสีย