การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) ในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร?

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบคืออะไร?

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) เป็นเครื่องมือสำคัญในอสังหาริมทรัพย์ที่ประมาณราคาบ้านตามที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้คุณสมบัติที่คล้ายกัน (หรือที่เรียกว่า "comps") ในพื้นที่ใกล้เคียง ช่วยให้ผู้ขายกำหนดราคารายชื่อที่แข่งขันได้และช่วยเหลือผู้ซื้อในการทำข้อเสนออย่างชาญฉลาด โดยทั่วไปรายงาน CMA จะถูกสร้างขึ้นโดยอสังหาริมทรัพย์ตัวแทนหรือโบรกเกอร์ แต่ผู้ซื้อและผู้ขายยังสามารถทำการวิเคราะห์ของตนเองโดยใช้เว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์เช่น Realtor.com

ทำความเข้าใจกับการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) ให้ราคาโดยประมาณสำหรับบ้านโดยเปรียบเทียบกับบ้านที่คล้ายกันในพื้นที่ที่เพิ่งขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ สิ่งนี้ช่วยให้ผู้ขายเลือกราคาที่ดีที่สุดซึ่งจะไม่ส่งผลให้ราคาต่ำเกินไปหรือออกจากบ้านที่ขายไม่ได้เนื่องจากราคาแพง สำหรับผู้ซื้อจะตรวจสอบว่าบ้านมีราคาเหมาะสมและมีการแข่งขันและช่วยในการทำข้อเสนอที่เป็นธรรม

CMA เปรียบเทียบคุณสมบัติกับบ้านอื่น ๆ ที่คล้ายกันในสถานที่ขนาดและคุณสมบัติ ตามหลักการแล้ว CMA ใช้บ้านที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้จากแผนกเดียวกัน แน่นอนว่าการหาบ้านที่ขายภายในสามถึงหกเดือนที่ผ่านมาในพื้นที่ใกล้เคียงอาจเป็นเรื่องยากหากคุณอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปริมาณต่ำหรือในชนบท ในกรณีเหล่านี้กการประเมินอย่างเป็นทางการอาจเป็นตัวเลือกที่ดีกว่า

การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบเป็นการประมาณราคาดังนั้นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และโบรกเกอร์ไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตผู้ประเมินราคาเพื่อดำเนินการ CMA ในขณะที่ให้บริการลูกค้า

เมื่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าดำเนินการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบพวกเขาจะสร้างรายงานที่ให้รายละเอียดผลการวิจัย ไม่มีรายงาน CMA มาตรฐาน อย่างไรก็ตามสิ่งสำคัญคือต้องทราบว่าบางรัฐมีกฎเกณฑ์ที่ต้องรวมข้อมูลเฉพาะใน CMA

CMA มักจะรวม:

• ที่อยู่ของทรัพย์สินและสามถึงห้าเปรียบเทียบได้
• คำอธิบายของแต่ละสถานที่รวมถึงระดับความสูงแผนชั้นและจำนวนห้องนอนและห้องน้ำ
• ฟุตเทจสี่เหลี่ยมของแต่ละสถานที่ให้บริการ
• ราคาขายของคอมพ์แต่ละตัว
• การปรับดอลลาร์สำหรับความแตกต่างใด ๆ
• ราคาขายที่ขายต่อตารางฟุตของแต่ละ comp
• ช่วงราคาที่เหมาะสมสำหรับอสังหาริมทรัพย์

CMA กับการประเมิน

CMA เสร็จสมบูรณ์โดยตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ผู้ขายหรือผู้ซื้อที่ใช้บ้านเปรียบเทียบกับประเมินราคา- ราคาโดยประมาณนี้สามารถใช้สำหรับการเจรจาราคาขาย

การประเมินราคาต้องการผู้ประเมินราคาที่ได้รับอนุญาตจากรัฐและได้รับการรับรอง ที่ผู้ประเมินราคาเปรียบเทียบบ้านขนาดเค้าโครงและตำแหน่งที่คล้ายกัน จากนั้นพวกเขาประเมินสภาพตลาดที่อยู่อาศัยและสร้างรายงานกับบ้านมูลค่าตลาด- ผู้ให้กู้ใช้มูลค่าการประเมินเพื่อกำหนดจำนวนเงินที่ผู้ซื้อได้รับการอนุมัติ

วิธีการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

CMA เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบราคาบ้านที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ในพื้นที่ นี่คือบทสรุปของขั้นตอนพื้นฐานสำหรับการสร้าง CMA ที่แม่นยำ:

1. ประเมินพื้นที่ใกล้เคียง

ในการกำหนดราคารายการที่เหมาะสม - หรือให้แน่ใจว่าบ้านที่คุณสนใจเป็นข้อตกลงที่ดี - CMA ควรพิจารณาคุณภาพทั่วไปของพื้นที่ใกล้เคียง ตัวอย่างเช่นควรพิจารณาบล็อกที่น่าดึงดูดยิ่งขึ้นและที่อยู่สิ่งอำนวยความสะดวกของชุมชนความรำคาญและHoaกฎ. สิ่งสำคัญเท่าเทียมกันสำหรับการรวมคือความใกล้ชิดของโรงเรียนและลดการอุทธรณ์-

2. รวบรวมรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สิน

หากตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าทำ CMA พวกเขาจะตรวจสอบรายชื่อที่มีอยู่ (ถ้ามีหนึ่ง) และเยี่ยมชมด้วยตนเองเพื่อรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับบ้าน พวกเขาจะจดบันทึกขนาดของบ้าน (โดยเฉพาะพื้นที่ที่น่าอยู่) อายุ, สไตล์, การก่อสร้าง, สภาพ, เลย์เอาต์, เสร็จสิ้นการจัดสวนอัพเกรดและอัปเดต

3. เลือก comps

ค้นหาบ้านที่เทียบเคียงได้สามถึงห้าหลังในพื้นที่ที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ใกล้กับบ้านมากที่สุด ตามหลักการแล้วคอมพ์จะอยู่ภายในหนึ่งไมล์ของทรัพย์สินและในเขตโรงเรียนเดียวกัน มุ่งเน้นไปที่บ้านที่คล้ายกันในแง่ของวิดีโอสแควร์ขนาดล็อตห้องนอนห้องน้ำและประเภทของการก่อสร้าง ให้ความสนใจอย่างใกล้ชิดเมื่อทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้: ยิ่งล่าสุดราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ดีกว่าสามารถผันผวนได้อย่างรวดเร็ว

4. ปรับความแตกต่าง

ขั้นตอนต่อไปคือการปรับความแตกต่างระหว่างบ้านและคุณสมบัติที่เปรียบเทียบได้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์หรือนายหน้าสามารถกำหนดราคาให้กับแต่ละความแตกต่างและปรับราคาของแต่ละ comp มันอาจดูเหมือนตอบโต้ที่ง่าย แต่ถ้าคอมพ์มีคุณสมบัติที่ด้อยกว่าการปรับตัวในเชิงบวกจะทำตามราคาของคอมพ์และในทางกลับกัน

ตัวอย่างเช่นหากคอมพ์มีห้องนอนพิเศษ (คุณสมบัติที่เหนือกว่า) ก็มีเหตุผลที่จะสมมติว่าผู้ซื้อจ่ายมากขึ้นเพื่อรับห้องนอนพิเศษ ในกรณีนี้คุณจะหักจำนวนเงินจากคอมพ์เพื่อบัญชีสำหรับห้องนอนพิเศษซึ่งจะช่วยให้การเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล ดังนั้นราคาของบ้านเป้าหมายจะไม่ถูกปรับ

5. กำหนดราคาต่อตารางฟุตหลังจากการปรับเปลี่ยน

หลังจากปรับความแตกต่างแบ่งราคาที่ปรับของแต่ละคอมพ์ด้วยวิดีโอสแควร์เพื่อกำหนดราคาขายต่อตารางฟุต ถัดไปเพิ่มราคาขายต่อตารางฟุตของคอมพ์ทั้งหมดและหารด้วยจำนวนคอมพ์เพื่อรับค่าเฉลี่ย ในที่สุดคูณค่าเฉลี่ยนี้ด้วยตารางฟุตของอสังหาริมทรัพย์เพื่อประเมินราคา

ตัวอย่างการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ

ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และโบรกเกอร์จำนวนมากใช้ซอฟต์แวร์เพื่อสร้างรายงาน CMA ที่ครอบคลุม (และดูเป็นมืออาชีพ) หากคุณวางแผนที่จะสร้างของคุณเองให้ใช้สเปรดชีตเพื่อติดตามการวิจัยของคุณหรือลองใช้เครื่องมือราคาบ้านออนไลน์ที่เสนอโดยหนึ่งในเว็บไซต์รายชื่ออสังหาริมทรัพย์- ด้านล่างเป็นตัวอย่างของรายงาน CMA

บรรทัดล่าง

โดยทั่วไปแล้วคอมพ์ที่ดีที่สุดคือสิ่งที่คล้ายกับบ้านมากที่สุดขายเมื่อเร็ว ๆ นี้โดยมีการปรับเปลี่ยนน้อยที่สุด ขึ้นอยู่กับตลาดราคาสุดท้ายอาจต้องปรับแต่งเล็กน้อย ตัวอย่างเช่นหากตลาดร้อนหรือสินค้าคงคลังต่ำราคาอาจสูงขึ้นเล็กน้อย ในทางกลับกันหากมีบ้านที่คล้ายกันมากมายในตลาดราคาอาจต้องลงไปสู่การแข่งขัน