วิธีการประเมิน: คำจำกัดความวิธีการทำงานและตัวอย่าง

วิธีการประเมินราคาคืออะไร?

วิธีการประเมินสินทรัพย์มูลค่าขึ้นอยู่กับปัจจัยต่าง ๆ เช่นต้นทุนรายได้ที่สร้างขึ้นและมันมูลค่าตลาดยุติธรรม (FMV)เมื่อเทียบกับสินทรัพย์ที่คล้ายกัน ตัวเลขการประเมินที่เกิดขึ้นนั้นเป็นการคาดเดาการศึกษาที่พยายามคาดการณ์ราคาที่สินทรัพย์น่าจะนำไปใช้ในตลาดเสรี ในขณะที่การประเมินผลมักจะดำเนินการร่วมกับการขายสินค้า แต่ก็อาจดำเนินการได้ประกันภัยหรือการเก็บภาษีวัตถุประสงค์

ทำความเข้าใจวิธีการประเมิน

วิธีการประเมินราคาใช้เพื่อกำหนดมูลค่าของสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงเช่นอสังหาริมทรัพย์อสังหาริมทรัพย์วัตถุศิลปะเครื่องประดับยานพาหนะผลประโยชน์ทางการเงินในแหล่งน้ำมันและสินทรัพย์ทางเลือกอื่น ๆ ค่าของรายการเหล่านี้ยากที่จะหาปริมาณเพราะพวกเขาไม่เปลี่ยนมือบ่อยพอที่จะสร้างกระแสได้อย่างน่าเชื่อถือราคาตลาดวิธีการซื้อขายหุ้นสาธารณะและอื่น ๆหลักทรัพย์ทำ. ดังนั้นมูลค่าของรายการดังกล่าวจะต้องถูกประเมินโดยบุคคลที่มีคุณสมบัติที่รู้จักกันในชื่อผู้ประเมินราคา-

ข้อกำหนดวิธีการประเมิน

การประเมินนั้นถือว่าถูกต้องตามกฎหมายหากดำเนินการโดยฝ่ายที่ไม่สนใจซึ่งได้รับการรับรองและได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการกำกับดูแลของรัฐผู้ประเมินราคาจะต้องเป็นไปตามมาตรฐานสากลของแนวทางปฏิบัติด้านการประเมินราคามืออาชีพ (USPAP) และผ่านหลักสูตรการศึกษาที่เกี่ยวข้อง ผู้ประเมินราคาจะต้องมีความรู้จากผู้เชี่ยวชาญในด้านที่กำหนดของพวกเขากรณีในจุด: แหวนเพชรควรได้รับการประเมินโดยอัญมณีที่มีประสบการณ์เท่านั้นและไม่ใช่โดยนักวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์

วิธีการประเมินสามวิธีสำหรับอสังหาริมทรัพย์

โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์จะถูกประเมินหากมีการขายหรือหากเจ้าของพยายามที่จะทำการรีไฟแนนซ์การจำนองที่มีอยู่ในทรัพย์สินของพวกเขา การประเมินราคามีวัตถุประสงค์เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินที่สะท้อนถึงสภาพอายุสถานที่และลักษณะอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง การกระทำนี้ช่วยกีดกันธนาคารจากการยืมเงินมากขึ้นสำหรับผู้กู้มากกว่าคุณสมบัติที่คุ้มค่า

ผู้ประเมินราคาพึ่งพาสามวิธีต่อไปนี้ในการสร้างมูลค่าทรัพย์สินอสังหาริมทรัพย์:

1. การเปรียบเทียบการขาย- นี่เป็นวิธีที่พบบ่อยที่สุดที่ผู้ประเมินราคาให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ตามราคาขายล่าสุดของอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันในละแวกเดียวกัน เพื่อทำสิ่งนี้ให้สำเร็จอย่างน้อยสามเทียบเคียงได้จะต้องรายงานคุณสมบัติภายในปีที่แล้วในตลาดที่เปิดและแข่งขันได้
2. แนวทางค่าใช้จ่าย- การปฏิบัตินี้ดำเนินการภายใต้หลักฐานว่ามูลค่าของทรัพย์สินควรเท่ากับค่าใช้จ่ายในการสร้างอาคารที่เทียบเท่าโดยคำนึงถึงค่าใช้จ่ายของที่ดินและค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างน้อยลงค่าเสื่อมราคา- ท้ายที่สุดแล้วมันจะไร้เหตุผลทางเศรษฐกิจสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะจ่ายมากขึ้นสำหรับทรัพย์สินมากกว่าค่าใช้จ่ายในการสร้างโครงสร้างที่คล้ายกันตั้งแต่เริ่มต้น
3. วิธีการรายได้- บางครั้งเรียกว่า "วิธีการใช้เงินทุนรายได้" ซึ่งประมาณมูลค่าของทรัพย์สินตามรายได้ที่สร้างขึ้น มันคำนวณโดยการรับรายได้จากการดำเนินงานสุทธิ (รายได้ทรัพย์สินจะสร้างค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานลบ) และหารด้วยอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่- อัตราผลตอบแทนที่คาดหวัง