แขนเปิดประทุน: ความหมายประวัติศาสตร์ข้อเสียเปรียบ

แขนเปิดประทุนคืออะไร?

แขนเปิดประทุนเป็นอัตราการจำนอง (ARM) ที่ปรับได้ (ARM) ที่ช่วยให้ผู้กู้สามารถแปลงเป็นจำนองอัตราคงที่หลังจากระยะเวลาที่กำหนด อาวุธแปลงสภาพได้รับการวางตลาดเป็นวิธีการใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงและมักจะรวมถึงเงื่อนไขเฉพาะ โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนแขนเป็นจำนองอัตราคงที่

ประเด็นสำคัญ

แขนเปิดประทุนคือการจำนองที่มีอัตราที่ปรับได้ซึ่งสามารถเปลี่ยนเป็นอัตราคงที่หลังจากช่วงเวลาเริ่มต้นบางครั้ง
อาวุธที่เปิดประทุนเป็นประโยชน์หากอัตราดอกเบี้ยลดลง หากอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นผลประโยชน์ของแขนแปลงสภาพจะหายไป
แขนแปลงสภาพมักจะเริ่มต้นด้วยอัตราทีเซอร์ที่ต่ำกว่าอัตรามาตรฐาน แต่เพิ่มขึ้นหลังจากระยะเวลาหนึ่งตามดัชนีบวกกับอัตรากำไรขั้นต้น
หลังจากการแปลงเป็นอัตราคงที่อัตราใหม่จะสูงกว่าที่เจ้าของบ้านจ่ายภายใต้อัตราทีเซอร์

อาวุธเปิดประทุนได้อย่างไร

เมื่อสมัครรับจำนองมีหลากหลายประเภทให้เลือกโดยปกติจะขึ้นอยู่กับว่าอัตราดอกเบี้ยจะถูกกำหนดตลอดอายุการจำนอง อาวุธแปลงสภาพเป็นไฮบริดของสองประเภทจำนอง: การจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ 30 ปีทั่วไปและ ANการจำนองอัตราปรับได้ (ARM)-จำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่ให้ความปลอดภัยแก่ผู้กู้ในการรู้ว่าการชำระเงินรายเดือนของพวกเขาจะไม่เปลี่ยนแปลงแม้ว่าอัตราจะเพิ่มขึ้นซึ่งเป็นแนวทางที่อนุรักษ์นิยมและปลอดภัย เมื่อเวลาผ่านไปการชำระเงินลดลงอย่างมีประสิทธิภาพเมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อ

แขนเริ่มต้นด้วยการเบื้องต้นที่ต่ำกว่ามากอัตราทีเซอร์แต่หลังจากระยะเวลาที่กำหนด (โดยทั่วไปห้าปี) อัตราจะถูกปรับตามดัชนีเช่นอัตราการจัดหาเงินทุนค้างคืนที่ปลอดภัย (SOFR)เพิ่มเติมกระยะขอบ- โดยทั่วไปอัตราจะถูกปรับทุก ๆ หกเดือนและสามารถขึ้นหรือลงได้ (ภายในขอบเขตที่ระบุไว้ในสัญญา)

ด้วยแขนแปลงสภาพการจำนองเริ่มต้นเช่นเงินกู้อัตรา 30 ปีที่ปรับได้-นั่นคืออัตราทีเซอร์ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของตลาด อย่างไรก็ตามผู้กู้สามารถแปลงเป็นอัตราคงที่ภายในระยะเวลาที่กำหนดบ่อยครั้งหลังจากปีแรก แต่ก่อนปีที่ห้า อัตราดอกเบี้ยใหม่มักจะเป็นอัตราที่ต่ำที่สุดที่เสนอภายในเจ็ดวันก่อนล็อค- ดังนั้นหากอัตราดอกเบี้ยลดลงผู้กู้จะได้รับอัตราคงที่ต่ำกว่าที่พวกเขาอาจได้รับในขั้นต้น

ประวัติความเป็นมาของแขนแปลงสภาพ

เปิดตัวในช่วงต้นทศวรรษ 1980 แขนแปลงสภาพเข้าสู่ฉากในช่วงระยะเวลาของการจำนองอัตราคงที่สองหลักเนื่องจากอัตราดอกเบี้ยดูเหมือนจะไม่น่าเป็นไปได้ในอดีตที่จะสูงขึ้นมาก (ยกเว้นเงินเฟ้อที่ไม่ธรรมดา) ผู้กู้ของอาวุธแปลงสภาพสามารถเดิมพันได้อย่างมากในโอกาสที่ดีในอนาคต

แขนเปิดประทุนก่อนกำหนดมีราคาแพงและมีข้อ จำกัด ที่เป็นภาระ อย่างไรก็ตามในช่วงปลายทศวรรษ 1980 การจำนององค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล (GSEs)เช่นแฟนนี่แม่และFreddie Macเริ่มซื้ออาวุธแปลงสภาพในตลาดรองเนื่องจากธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่ขายสินเชื่อจำนองของพวกเขาในตลาดรองการยอมรับอาวุธแปลงสภาพโดยยักษ์ใหญ่จำนองทั้งสองนำไปสู่การขยายตัวอย่างรวดเร็วของพวกเขา ในทางกลับกันการแข่งขันนำค่าธรรมเนียมที่ลดลงและเงื่อนไขที่ จำกัด น้อยลง

ข้อเสียไปที่แขนแปลงสภาพ

ข้อเสียที่สำคัญของแขนแปลงสภาพคือมันบังคับให้ผู้กู้ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและทำนายการเปลี่ยนแปลงในอนาคตสิ่งที่ผู้เชี่ยวชาญไม่สามารถทำได้อย่างน่าเชื่อถือ นอกจากนี้อัตราดอกเบี้ยของอาวุธแปลงสภาพ - ทั้งอัตราเบื้องต้นและอัตราคงที่ในภายหลัง - มักจะสูงกว่าอัตราตลาดเล็กน้อย

และในขณะที่ผู้กู้ไม่จ่ายเงินต้นทุนการปิดเมื่อแปลงการจำนองผู้ให้กู้จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียม ในขณะเดียวกันหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นในช่วงระยะเวลาเบื้องต้นผลประโยชน์ของแขนแปลงสภาพจะหายไป ในที่สุดการชำระเงินรายเดือนหลังจากการแปลงจะสูงกว่าที่เจ้าของบ้านจ่ายภายใต้อัตราทีเซอร์แม้ว่าจะมีความปลอดภัยที่จะยังคงได้รับการแก้ไข

ค่าธรรมเนียมการแปลงสินเชื่อคืออะไร?

อันประโยคการแปลงเป็นข้อกำหนดภายในสินเชื่อจำนองอัตราการจำนอง (ARM) ที่ปรับได้ซึ่งอนุญาตให้ผู้กู้เปลี่ยนจากแขนเป็นจำนองอัตราคงที่ ในทางกลับกันสำหรับตัวเลือกนี้ผู้ให้กู้จำนองจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหากและเมื่อคุณทำการแปลง แม้ว่าโดยทั่วไปแล้วค่าธรรมเนียมการแปลงจะมีค่าใช้จ่ายไม่กี่ร้อยดอลลาร์ แต่น้อยกว่าค่าใช้จ่ายในการปิดที่เกิดขึ้นหากคุณรีไฟแนนซ์จำนอง - พวกเขาจะเพิ่มค่าใช้จ่ายโดยรวมของเงินกู้โดยรวม

คุณสามารถเปลี่ยนจากการจำนองอัตราปรับได้เป็นอัตราคงที่ได้หรือไม่?

การเปลี่ยนจากแขนเป็นจำนองอัตราคงที่สามารถทำได้ในสองวิธี:

หากการจำนองของคุณเป็นแขนที่เปิดประทุนได้จะมีข้อกำหนดที่ช่วยให้คุณเปลี่ยนได้ โดยทั่วไปคุณต้องใช้ตัวเลือกนี้ในช่วงต้นของระยะเวลาสินเชื่อ - โดยทั่วไปภายในห้าปีแรก คุณอาจต้องเสียค่าธรรมเนียมในการทำเช่นนั้น
อีกวิธีหนึ่งในการเปลี่ยนแปลงคือการรีไฟแนนซ์จำนอง-โดยทั่วไปคุณจะทำการจำนองใหม่ (คราวนี้ด้วยอัตราดอกเบี้ยคงที่) และใช้เพื่อชำระค่าใช้จ่ายในปัจจุบัน การเปลี่ยนจากแขนเป็นจำนองอัตราคงที่เป็นหนึ่งในสาเหตุที่พบบ่อยที่สุดว่าทำไมผู้คนเลือกที่จะรีไฟแนนซ์

การจำนองอัตราการปรับอัตรา 2/28 คืออะไร?

อัน2/28 แขนมีอัตราคงที่สำหรับสองปีแรกของการจำนองจากนั้นอัตราการปรับตามเงื่อนไขการจำนองในช่วง 28 ปีที่เหลือ ดังนั้นในทางใดทางหนึ่งการจำนองประเภทนี้แปลงจากอัตราคงที่เป็นอัตราที่ปรับได้ในเวลาที่กำหนด แต่มันไม่มีประโยคการแปลงเช่นแขนแปลงสภาพทั่วไป อัตราคงที่เริ่มต้นในแขน 2/28 มักจะเป็นอัตราทีเซอร์ต่ำกว่ามูลค่าตลาด แขนประเภทนี้อาจน่าดึงดูดหากคุณจะได้รับประโยชน์จากการชำระเงินที่ต่ำกว่าในช่วงสองปีแรก แต่ความเสี่ยงคือการชำระเงินรายเดือนอาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วหากอัตราเพิ่มขึ้น

บรรทัดล่าง

วางตลาดเป็นวิธีการใช้ประโยชน์จากอัตราดอกเบี้ยที่ลดลงแขนเปิดประทุนเป็นอัตราการจำนอง (ARM) ที่ปรับได้ (ARM) ซึ่งทำให้ผู้กู้มีตัวเลือกในการเปลี่ยนการจำนองอัตราดอกเบี้ยคงที่หลังจากระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปการจำนองเหล่านี้รวมถึงเงื่อนไขเฉพาะและสถาบันการเงินมักจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมหากผู้กู้เลือกที่จะเปลี่ยนแขนเป็นจำนองอัตราคงที่

ข้อเสียอย่างหนึ่งของแขนแปลงสภาพคือผู้กู้จะต้องตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและทำนายการเปลี่ยนแปลงในอนาคต - บางสิ่งบางอย่างแม้แต่ผู้เชี่ยวชาญก็ไม่สามารถทำได้ ผู้กู้จะเห็นประโยชน์ในแขนแปลงสภาพหากอัตราดอกเบี้ยลดลง หากในทางกลับกันอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มขึ้นประโยชน์ของแขนแปลงสภาพจะหายไป