คะแนนผู้ขายจ่าย: ความหมาย, ผลประโยชน์, ตัวอย่าง

คะแนนผู้ขายจ่ายคืออะไร?

คำว่า "คะแนนผู้ขายจ่ายเงิน" หมายถึงสัมปทานหรือการคืนเงินเสนอโดยผู้ขายให้กับผู้ซื้อในการทำธุรกรรม คะแนนสามารถลดดอกเบี้ยทั้งหมดที่จ่ายโดยผู้ซื้อตลอดอายุการกู้เงิน คะแนนที่จ่ายโดยผู้ขายมักพบในการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และมักจะประกอบด้วยเงินก้อนที่จ่ายให้กับผู้ให้กู้ของผู้ซื้อ คะแนนช่วยลดอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ซื้อจะต้องชำระจำนองโดยที่จุดหนึ่งคือ 1% ของสินเชื่อจำนอง

คะแนนการขายจ่ายอย่างไร

คะแนนจำนองเป็นตัวแทนค่าธรรมเนียมที่จ่ายเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับสินเชื่อจำนองสำหรับราคาซื้อของบ้าน คะแนนจำนองเรียกอีกอย่างว่าคะแนนส่วนลดเพราะพวกเขาสามารถลดอัตราดอกเบี้ยในสินเชื่อจำนองโดยร้อยละที่แน่นอน

ผู้ซื้อบ้านบางครั้งซื้อคะแนนจำนองเพื่อลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และประหยัดต้นทุนดอกเบี้ยรวมตลอดอายุการใช้งานของเงินกู้ ค่าธรรมเนียมการจำนองจะจ่ายเมื่อปิดเงินกู้หรือเมื่อผู้ให้กู้จำนองลงนามเอกสาร-แม้ว่าผู้ซื้อบ้านมักจะซื้อคะแนนจำนอง แต่บางครั้งผู้ขายอาจเสนอให้จ่ายคะแนนจำนองในนามของผู้ซื้อเพื่อดึงดูดผู้ซื้อให้ซื้อบ้าน

จำนวนการลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับแต่ละจุดอาจแตกต่างกันระหว่างผู้ให้กู้ แต่โดยปกติแล้วการซื้อจุดจำนองหนึ่งจุดจะลดอัตราดอกเบี้ยสำหรับเงินกู้ลง 0.25% กล่าวอีกนัยหนึ่งอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อจำนอง 4% จะลดลงเป็น 3.75%

โดยทั่วไปหนึ่งจุดจำนองมีค่าใช้จ่าย 1% ของจำนวนเงินกู้ซึ่งหมายความว่าจะมีค่าใช้จ่าย $ 2,000 ในการซื้อหนึ่งจุดจำนองสำหรับเงินกู้ 200,000 ดอลลาร์ (0.01 * $ 200,000)

คะแนนผู้ขายจ่ายเทียบกับสัมปทานผู้ขาย

สัมปทานผู้ขายคือเมื่อผู้ขายบ้านตัดสินใจจ่ายค่าใช้จ่ายปิดของผู้ซื้อบางส่วน ผู้ขายจะทำสิ่งนี้เพื่อขายบ้านอย่างรวดเร็วและปิดการขายโดยเฉพาะในตลาดของผู้ซื้อ

สัมปทานผู้ขายสามารถใช้กับค่าใช้จ่ายในการปิดของผู้ซื้อเท่านั้น พวกเขาไม่ใช่คะแนนที่ลดดอกเบี้ยเงินกู้ แม้ว่าค่าใช้จ่ายในการปิดที่เฉพาะเจาะจงที่พวกเขาสามารถครอบคลุมจะแตกต่างกันไปในแต่ละเงินกู้พวกเขามักจะครอบคลุมค่าธรรมเนียมการกำเนิดค่าธรรมเนียมการตรวจสอบบ้านการประเมินค่าธรรมเนียมทนายความประกันชื่อค่าธรรมเนียมการบันทึกและอสังหาริมทรัพย์แบบเติมเงินภาษี

ขีด จำกัด สัมปทานผู้ขาย

มีข้อ จำกัด ว่าผู้ขายสามารถมีส่วนร่วมในการปิดต้นทุนได้เท่าใด ขีด จำกัด สำหรับสินเชื่อ FHA และ USDA คือ 6% ของจำนวนเงินกู้ ขีด จำกัด นั้นได้มาจากจำนวนเงินดาวน์สำหรับสินเชื่อทั่วไปที่จัดทำโดยFannie Mae หรือ Freddie Mac- หากการชำระเงินดาวน์คือ 10% หรือน้อยกว่าผู้ขายสามารถมีส่วนร่วม 3% เท่านั้น สำหรับการชำระเงินดาวน์ระหว่าง 10%ถึง 25%ขีด จำกัด คือ 6%และสำหรับการชำระเงินดาวน์สูงกว่า 25%ขีด จำกัด คือ 9% สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสูงสุด 2%และสำหรับสินเชื่อ VA สูงสุด 4%

ข้อพิจารณาพิเศษ

คุณอาจลดภาระภาษีของคุณในฐานะผู้ซื้อในข้อตกลงโดยใช้การหักเงินสำหรับดอกเบี้ยจำนองและคะแนน แต่ต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดบางประการก่อนที่คุณจะทำได้

คุณสามารถหักดอกเบี้ยจำนองที่จ่ายได้เฉพาะใน $ 750,000 ของหนี้ทั้งหมดของคุณ ที่Internal Revenue Service (IRS)อนุญาตให้คุณไปเกินขีด จำกัด นั้น - สูงถึง $ 1 ล้าน - เพียงแค่ถ้าคุณเป็นหนี้ก่อนวันที่ 16 ธันวาคม 2017

ต้องใช้สินเชื่อจำนองเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับที่อยู่อาศัยหลักของคุณ คะแนนที่จ่ายไม่สามารถเป็นค่าใช้จ่ายที่ระบุไว้แยกต่างหากที่ปิดหรือบนแผ่นการตั้งถิ่นฐาน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้รวมถึงค่าธรรมเนียมการประเมินค่าธรรมเนียมชื่อค่าธรรมเนียมการตรวจสอบค่าธรรมเนียมทนายความและภาษีอสังหาริมทรัพย์

ในที่สุดมันจะต้องเป็นวิธีปฏิบัติที่จัดตั้งขึ้นในพื้นที่ของคุณสำหรับผู้ให้กู้เพื่อเสนอคะแนน คะแนนจะต้องคำนวณเป็นเปอร์เซ็นต์ของจำนวนเงินต้นของเงินกู้และจำนวนเงินจะต้องแสดงอย่างชัดเจนว่าเป็นคะแนนในใบแจ้งยอดการชำระหนี้ของคุณเพื่อให้คุณมีสิทธิ์ได้รับการหักเงิน

ประโยชน์ของคะแนนที่จ่ายโดยผู้ขาย

คะแนนผู้ขายจ่ายให้ประโยชน์แก่ผู้ซื้อและผู้ขายเหมือนกัน

ต้นทุนดอกเบี้ยลดลง

คะแนนผู้ขายลดอัตราดอกเบี้ยที่ผู้ซื้อจ่ายให้กับผู้ให้กู้ในการจำนองของพวกเขา คะแนนเหล่านี้ยังเพิ่มการชำระเงินดาวน์ของผู้ซื้อโดยการลดราคาที่จ่ายให้กับบ้านในที่สุดเนื่องจากผู้กู้จะจ่ายดอกเบี้ยน้อยลงตลอดทั้งเงินกู้

คะแนนผู้ขายสามารถใช้เพื่อลดการชำระเงินรายเดือนช่วยให้ผู้กู้สามารถจำนองได้ง่ายขึ้น หากอัตราดอกเบี้ยจำนองลดลงการชำระเงินรายเดือนมักจะลดลงเช่นกัน

หักภาษี

ดังที่ได้กล่าวไว้ข้างต้นคะแนนผู้ขายที่จ่ายเงินยังมีข้อได้เปรียบด้านภาษีสำหรับผู้ซื้อ พวกเขาสามารถหักออกจากภาษีรายได้ของผู้ซื้อบ้านเป็นดอกเบี้ยจำนอง IRS พิจารณาคะแนนที่ผู้ขายจ่ายเป็นดอกเบี้ยล่วงหน้าหรือดอกเบี้ยที่จ่ายโดยผู้ซื้อบ้านดอกเบี้ยจำนองสามารถหักออกจากรายได้ที่ต้องเสียภาษีทั้งหมดของเจ้าของบ้านเมื่อพวกเขายื่นภาษีเป็นผลให้สามารถหักคะแนนผู้ขายได้ลดผู้ซื้อความรับผิดทางภาษี-

ผู้ขายสามารถขายบ้านได้อย่างรวดเร็ว

ผู้ที่ต้องการขายบ้านของพวกเขาอย่างรวดเร็วสามารถดึงดูดผู้ซื้อได้โดยการให้ความหวานกับข้อเสนอด้วยคะแนนผู้ขาย คะแนนผู้ขายอาจเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจกว่าส่วนลดตรง นี่คือเหตุผล

สมมติว่าคุณขายบ้านของคุณและมีราคารายการจาก $ 300,000 แต่คุณยินดีที่จะยอมรับข้อเสนอ $ 295,000 คุณสามารถลดราคารายชื่อได้ $ 5,000 หรือคุณสามารถเสนอราคา $ 5,000 ในระดับผู้ขายแทน

คุณยังคงต้องจบลงด้วยเงินจำนวนเท่ากัน แต่ผู้ซื้อน่าจะดีกว่าด้วยคะแนนเทียบกับส่วนลด $ 5,000 คะแนนจะมาพร้อมกับหักภาษีและลดอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ลดต้นทุนดอกเบี้ยรวมของจำนอง

การเจรจาต่อรองคะแนนผู้ขาย

มันคงจะดีถ้ามีคะแนนหรือต้นทุนการปิดจ่ายโดยผู้ขายเมื่อคุณซื้อบ้านเพราะคุณจะประหยัดเงินได้เล็กน้อย อย่างไรก็ตามทั้งสองฝ่ายต้องการที่จะมีส่วนร่วมกับเงินน้อยที่สุดเท่าที่จะทำได้ ขึ้นอยู่กับตลาดที่อยู่อาศัยและการเจรจาต่อรองการขอคะแนนหรือสัมปทานผู้ขายอาจเป็นไปได้และคุ้มค่าที่จะขอ

ขั้นตอนแรกคือการพิจารณาว่าคุณอยู่ในตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขาย หากคุณอยู่ในตลาดของผู้ซื้อและการแข่งขันที่จะขายสูงคุณจะมีโอกาสที่ดีกว่าที่จะให้ผู้ขายจ่ายเงิน นอกจากนี้หากเจ้าของบ้านไม่สามารถขายอสังหาริมทรัพย์ได้ซักพักพวกเขาจะมีแนวโน้มที่จะเสนอคะแนนเพื่อปิดข้อตกลง

อีกประเด็นที่ควรทราบคือคุณขอมากแค่ไหนเมื่อซื้อบ้าน ตัวอย่างเช่นหากบ้านต้องการการซ่อมแซมขอให้ผู้ขายครอบคลุมการซ่อมแซมเหล่านั้นและคะแนนของคุณอาจไม่รอบคอบ การตัดสินใจว่าสิ่งที่สำคัญกว่าจะดีกว่าและซับซ้อนน้อยลงทำให้เจ้าของบ้านมีแนวโน้มที่จะขายให้คุณมากขึ้น

หากคุณกำลังทำงานกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คุณสามารถถามพวกเขาเกี่ยวกับคุณสมบัติในพื้นที่เดียวกันและหากพวกเขาปิดด้วยคะแนนผู้ขายซึ่งสามารถเสริมสร้างสถานที่ของคุณในการเจรจา

ตัวอย่างของคะแนนผู้ขาย

นี่คือตัวอย่างสมมุติฐานที่จะแสดงให้เห็นว่าคะแนนที่ผู้ขายจ่ายเงินทำงานอย่างไร สมมติว่าผู้ซื้อต้องการซื้อบ้านด้วยราคารายชื่อ $ 250,000 ผู้ซื้อวางแผนที่จะวางไฟล์เงินดาวน์จาก $ 50,000 หรือ 20% ของราคาซื้อ

เป็นผลให้ผู้ซื้อวางแผนที่จะชำระเงินกู้จำนอง 200,000 ดอลลาร์เพื่อชำระเป็นงวดรายเดือนเป็นเวลา 30 ปีในอัตรา 4.50% ด้านล่างนี้เป็นรายละเอียดทางการเงินของเงินกู้

ต้นทุนสินเชื่อจำนองโดยไม่มีคะแนนจ่ายผู้ขาย
คำศัพท์	ไม่มีคะแนนจ่ายผู้ขาย
จำนวนเงินกู้	$ 200,000
อัตราดอกเบี้ย	4.5%
การชำระเงินรายเดือน	$ 1,013
ดอกเบี้ยรวมจ่าย	$ 164,814

ดังที่แสดงไว้ข้างต้นการชำระเงินจำนองรายเดือนของผู้ซื้อจะอยู่ที่ $ 1,013 ไม่รวมภาษีทรัพย์สินและประกันบ้าน ในตอนท้ายของระยะเวลา 30 ปีบ้านจะมีค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ $ 164,814 ดอกเบี้ย

ผู้ขายตัดสินใจที่จะเสนอคะแนนจ่ายผู้ขายสองจุด ผู้ให้กู้ลดอัตราดอกเบี้ยลง 0.25% สำหรับแต่ละจุดซึ่งหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยใหม่คือ 4.0% ด้านล่างนี้เป็นรายละเอียดทางการเงินใหม่ของเงินกู้

ต้นทุนสินเชื่อจำนองพร้อมคะแนนผู้ขาย
คำศัพท์	ไม่มีคะแนนจ่ายผู้ขาย	ด้วยคะแนนผู้ขาย
จำนวนเงินกู้	$ 200,000	$ 200,000
อัตราดอกเบี้ย	4.5%	4.0%
การชำระเงินรายเดือน	$ 1,013	$ 955
ดอกเบี้ยรวมจ่าย	$ 164,813	$ 143,739
บันทึกดอกเบี้ยทั้งหมด	-	$ 21,074

การชำระเงินจำนองรายเดือนของผู้ซื้อจะลดลงเป็น $ 955 ต่อเดือนไม่รวมภาษีทรัพย์สินและประกันบ้าน ในตอนท้ายของระยะเวลา 30 ปีบ้านจะมีค่าใช้จ่ายผู้ซื้อ $ 143,739 ดอกเบี้ย

สมมติว่าไม่มีการชำระเงินเพิ่มเติมในช่วงเวลาของเงินกู้ผู้ซื้อจะประหยัดได้ $ 21,074 เมื่อถึงเวลาที่เงินกู้จำนองถูกชำระใน 30 ปีด้วยคะแนนผู้ขายจ่าย

บรรทัดล่าง

คะแนนผู้ขายที่ได้รับผลประโยชน์ผู้ซื้อและผู้ขายในรูปแบบที่แตกต่างกัน ผู้ซื้อได้รับประโยชน์จากการจ่ายเงินน้อยลงตลอดการจำนองเมื่อผู้ขายจ่ายคะแนนแทนการลดราคาอสังหาริมทรัพย์ ผู้ขายได้รับประโยชน์จากการล่อลวงผู้ซื้อให้ขายบ้านของพวกเขาได้เร็วขึ้น นี่อาจเป็นกลยุทธ์ที่เป็นประโยชน์ในตลาดของผู้ซื้อที่มีการแข่งขันจำนวนมากและผู้ขายก็ต้องการปิดหรือต้องการเงินสดจากการขาย