在房地产中如何使用抵押贷款

购买财产“约束”意味着买方实质上接管了卖方剩余的抵押贷款余额，而无需使贷方正式使用。这种方法使买方可以在不确保通过传统贷方获得新抵押或资格融资的情况下获取财产。相反，他们只是对卖方剩余的抵押贷款余额承担责任。

这是房地产投资者中的一种流行战略，当利率上升时，对于一般购房者来说，这也可能是一个有吸引力的融资选择。但是，要记住涉及的潜在风险，有几个重要的考虑因素。在这些安排中，买方有效地承担了现有的抵押债务，而无需对贷方的任何保证或保护。

了解有关购买，工作原理以及此策略的利弊的更多信息。

在房地产中，购买“以”的意思是什么？

购买的方式意味着购买现有抵押贷款的房屋。这意味着卖方不是还清现有抵押贷款。相反，买方正在接管付款。然后根据买方购买价格的一部分计算现有抵押的无偿余额。

例如，假设卖方以20万美元的价格拿出抵押贷款。他们在决定出售房屋之前支付了15万美元。然后，新买家将向剩下的50,000美元付款。

根据达成协议，买方继续向卖方的抵押公司付款。但是，与贷方没有官方协议。买方没有法律义务进行付款。如果买方未能偿还贷款，则房屋可能会丧失抵押品赎回权。但是，它将以原始抵押权人的名字（即卖方的名称）中。

买方可以购买财产主题的原因

购买房地产的最大好处是，它降低了购买房屋的成本。没有收盘成本，发起费，经纪人佣金或其他费用。对于计划租用或重新出售财产的房地产投资者，这意味着更多的利润空间。

对于大多数购房者来说，购买房地产的主要原因是接管卖方的现有利率。如果目前的利率为4％并且卖方的固定利率为2％，那么2％的差异可以对买方的每月付款产生巨大的影响。例如：

• 以2％的利率抵押贷款为20万美元，以每月739.24美元的价格摊销。
• 以4％的利率抵押贷款为200,000美元，每月支付$ 954.83。
• 在这种情况下，给买方的每月储蓄为$ 215.59或每年2,587.08美元。

某些买家有兴趣购买房屋的另一个原因是他们可能没有资格获得有利利率的传统贷款。接管现有的抵押贷款可能会提供更好的条款，并随着时间的推移降低利息成本。

3种选择的3种类型

并非所有人都有贷款看起来一样。通常，有三种类型的主题。

直接受到现金贷款

当买方以现金支付购买价格与卖方现有贷款余额之间的差额时，最常见的主题类型。例如，如果卖方的现有贷款余额为$ 150,000，则销售价格是20万美元，买方必须给卖方$ 50,000。

卖方随身携带的直接主题

卖方随身携带，也称为“卖方融资”或所有者融资，“最常见的是以第二抵押的形式找到。卖方背包也可能是土地合同或租赁选项销售工具。

例如，假设房屋的销售价格为20万美元，现有的贷款余额为150,000美元。买家正在做一个首付20,000美元。卖方将以单独的利率和双方之间谈判的条款持续30,000美元的剩余余额。买方同意向卖方的贷方付款，并以不同的利率与卖方付款。

环绕的约束

环绕式的约束，可以使卖方占有利益，因为卖方在现有的抵押贷款余额上赚钱。环绕式贷款是一笔包含第一笔的贷款，并且可以是卖方资助的。

使用上面的示例，假设现有抵押贷款的利率为2％。如果销售价格为20万美元，买家下跌了20,000美元，则卖方的背包将为180,000美元。

通过向买方收取3％的费用，卖方的现有抵押贷款为150,000美元，余额为30,000美元。买方将以180,000美元的价格支付3％。

受贷款假设的约束

在交易的主题中，卖方和买方都没有告诉现有贷方卖方已经出售了该物业。买方开始付款，没有获得银行允许接管贷款的许可。

并非每个银行都会在转让时拨款并应付贷款。在某些情况下，有些银行很高兴有人（任何人）正在付款。

但是，由于抵押或信托契据中的加速条款，银行可以行使其拨款的权利，这是买方的风险。如果买方没有现金按照银行的需求还清贷款，则可以启动止赎。

另一方面，贷款假设与交易不同。如果买方做出贷款假设，则买方将在银行的许可下正式承担贷款。这种方法意味着卖方的姓名已从贷款中删除，并且买方有资格获得贷款，就像其他任何类型的融资一样。

通常，银行向买方收取处理贷款假设的假设费。费用远低于获得的费用常规贷款。VA贷款和FHA贷款允许贷款假设。但是，大多数常规贷款没有。

购买房地产的优缺点

在物业中，如果您想翻转或转售房屋，则意味着更快，更容易购买的购房，无昂贵或难以合格的抵押贷款，并可能获得更多利润。

不利的一面是，受房屋的约束使买家处于危险之中。由于该物业在法律上仍然是卖方的责任，因此，如果它们破产，则可以扣押。此外，如果贷方注意到房屋已转让了双手，则可能需要全额回报。家庭保险政策也可能会有并发症。

底线

虽然某些人似乎需要出售的主题，但它给买卖双方带来风险。在达成这种类型的协议之前，您应该了解各种选择以及它们的利益和缺点。

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