合作社和公寓有什么区别？

合作建筑，也称为合作社，通常与纽约市有关。那是因为它有很多。根据纽约市财政部的数据，仅2020年，曼哈顿就有149,120个合作社单位，而68,526个公寓（公寓）单位。直到1960年代，公寓才变得很大FHA指南为其融资做准备。

“从程序上来说，公寓楼的所有者最初是租金转换为合作社比公寓更容易。”彼得·帕利昂。 Palion是纽约东诺里奇的CFP和总体规划咨询的创始人。

合作社的其他温床包括旧金山，亚特兰大，波士顿，西雅图，底特律，芝加哥，图森，凤凰城以及佛罗里达州的许多城市。

但是公寓和合作社之间有什么区别？了解差异，包括其所有权结构，融资选择，税收，价格，税收，费用和监督实体。

所有权结构

合作社和公寓都回答了监督实体。对于合作社，它是委员会或董事会。对于公寓，这是一个房主协会（HOA）。一个不是比另一个更好或更糟。这仅仅是偏爱问题。

有些人更喜欢公寓居留权，因为他们提供了彻底的所有权。另一方面，合作社通过该单位的股票出售部分所有权。两种住宅都有资格获得房主保险。

根据佩利恩（Palion）的说法：

“公寓的房主保险覆盖了墙壁，地板和天花板，因为该单位属于所有者。但是，当您购买合作社保险时，就像租户的保单，涵盖了内容，但没有任何结构性物品。”

结构本身并不是合作购买者的责任。那是因为他们只购买了占用该单位的权利，而不是单位本身。

许多公寓综合体将租金数量限制为总单位的百分比。它通常从80％的所有者占领到50％。这可以帮助防止综合体变成公寓租赁，这可以降低价值。大多数合作社不允许租赁或租金。

无论是合作社还是公寓，如果买方无法偿还，银行仍然可以收回它抵押。但是，与合作社不同，可以通过FHA抵押贷款为HUD批准的公寓提供资金。但是，只有某些银行参加合作贷款。只有在确定合作社是银行批准清单上的合格建筑之后。

公寓单位（可能是单个级别，多个级别或独立级别的一部分）分别提供资金。该物业由信任契约或抵押，根据州法律。

合作社委员会或董事会批准了单位的销售价格。合作社董事会可能会拒绝批准单位的购买价格，如果它可能会影响其他股东单位的价值。就公寓而言，HOA不持有防止出售或购买的权力。

当涉及会费和费用时，合作社和公寓买家每月支付维护。但是公寓所有者向HOA付款，而合作社成员则向董事会付款。

支付给HOA的费用和会费通常用于诸如维护公共区域，建筑物外部，屋顶和协会管理等项目。它还可能包括一些公用事业，例如水和垃圾拾音器。它可能包括俱乐部会所，锻炼设施，游泳池或水疗中心等设施。

如果合作社，该建筑物支付税单。它分为租户，并将其纳入他们的每月维护费用。这些费用可用于支付门卫的薪水，维护工作人员和建筑局长的薪水。

在公寓中，税单直接适用于该单位，因为买方拥有该单位。为了税收目的，分别评估公寓单位，在大多数情况下，买方在墙壁，地板和天花板之间拥有空间，通常是到中点。然后将税款直接支付给县评估员或通过贷方的扣押帐户。

支付给合作社的费用可能高于公寓的HOA。如果对公共区域在公寓中，反对该项目的所有者经常沮丧。

佩利恩说：“如果其他公寓所有者和HOA批准，他们将评估他们的成本的一些美元。”

什么时候购买公寓，没有邻居的选择过程。例如，没有一种方法可以防止蓬勃发展的鼓手在隔壁中移动。另一方面，合作股东在招生过程中完全互相审查。

他们经常需要面试。他们还将积极研究申请人的财务报表，资产，负债，信用报告和银行帐户。他们还可能要求提供个人和专业推荐信。

该过程可能首先似乎是严重侵犯机密性。但是股东批准了这一点，因为它允许他们选择并选择其他购买合作社并居住在建筑物中的人。相比之下，公寓所有者可以在公寓综合体中生活多年，从不真正认识他们的邻居。

由于合作社受委员会的管辖，因此他们有权拒绝或批准潜在的分数所有者。但公平的住房颁布了规则，以防止合作社或委员会将选拔过程太远。歧视是非法的。

从长远来看，合作社可能比公寓更昂贵。当买方持有个人抵押贷款的同时，同时还支付建筑物的合作抵押贷款时，这将更加正确。这通常是再融资支付建筑物的资本改善。

一些合作社更喜欢将单位作为其主要居住地的所有者。结果，外国买家，投资者或第二届买家可能无法获得单位。

如果您重视自己的自由并能够做自己愿意的事情，那么当您愿意的时候，您可能会更喜欢一个单户住宅。

帕利恩说：“无论是公寓还是合作社，当您进入这些发展之一时，那里有人可能会告诉您您可以做什么和不能做什么，以及您必须花钱的钱。”