房地产评估如何运作？

购买或出售房屋时，房地产评估是该过程不可或缺的一部分。评估会影响您为房屋支付的费用。但是，评估还可以确定如果您要再融资或获得房屋净值贷款，可以从房屋中撤出多少股权，以及如果您出售房屋，您将获得什么。

无论您是住宅购房者，卖方还是有抱负的房地产投资者，都会了解评估的基础知识，为什么评估有用，进行方式以及各种评估条款的含义。

什么是房地产评估？

房地产评估是一项客观的合格专家对财产的分析，以帮助确定其价值。贷方在购买财产购买之前通常使用评估。贷方希望确保借入的钱的数量不超过该物业的价值。评估还向买方保证，所支付的价格不高于房屋的市场价值。

贷方和潜在买家并不是唯一订购评估的人。有很多理由进行评估。例如，卖方可能希望进行评估来帮助在销售前确定竞争性上市价格。评估甚至可以用于争议解决（例如离婚和解）或房地产计划目的。

评估与检查：有什么区别？

房地产评估和检查起初看起来似乎很相似。专家检查财产并最终发布有关该财产的报告。尽管两者都涉及分析房地产交易的财产状况，但方法和目的也有所不同。

评估是专家对财产的分析，以确定评估研究所所谓的“价值意见”或该财产价值多少。一个检查是对物业的物理状况和物质缺陷的分析，或者需要多少维修。

虽然贷方通常在筹集房屋销售之前需要进行评估，但检查是个人买方或财产所有人选择完成的检查。

单户与多单元评估

对于单户住宅，评估师通常主要依赖有关已出售或正在待售销售的类似物业的数据，以帮助确定有关物业的市场价值。所有评估类型都包括对附近最近出售的可比较属性的一些分析，也称为“ Comps”。

通常出于投资目的购买多户家庭房屋或多户家庭房屋，因此评估师还依靠有关该物业可能产生的收入和支出的计算。然后，评估者通常计算每个单位的值，每个多户属性的总值。由于此过程更为复杂，因此多单元评估更昂贵。

常见房地产评估方法

通常，每项评估都涉及对市场，当前供应和需求的本地财产价值的研究和分析，以及其他可能提高或降低这些价值的经济因素，以及对物业的特定特征和比较家庭销售的评估。

但是，根据房地产类型，评估的原因以及可用的相关数据，评估师将通过销售比较方法，成本方法和/或收入资本化方法来确定该物业的价值。

销售比较方法

这销售比较方法主要依赖有关销售比较性能的数据。通过查看与主题属性最相似的属性，评估师可以标识该物业价值的范围。

鉴定人在确定该公司与有关财产的相似程度时将考虑许多因素，包括：

• 地点
• 身体特征
• 经济特征
• 销售时的市场状况
• 销售本身的条件
• 使用和分区

当计算有用的价值范围从COMP计算时，评估师可能会进行美元或百分比“调整”。这些调整会根据主题财产的优势或缺陷增加或从其销售价格中减去。例如，如果一个Comp具有过时的厨房，但是该主题属性具有最近升级的厨房，则评估师可能会提高从该补充的价值范围。

成本方法

如果物业实际上没有任何真正的补偿，那么评估的成本方法可能是最合适的。这可能是因为该物业包含新的或专业的改进，是独一无二的，或者通常不在市场上。

在这种方法中，评估者确定土地的价值（不计算任何建筑物）。然后，评估师计算建立相同或相似类型的改进将要花费的费用，并将其增加为土地价值。

最后，评估师减去了随着时间的流逝折旧的任何结构的数量；换句话说，由于老化，磨损，周围区域的变化等等，财产损失了多少。

收入资本化方法

尽管前两种评估方法与住宅房地产进行了更多的交易，但该方法专门用于确定投资物业（例如多户住宅）的现值。

通过这种方法，评估者着眼于各种因素，以形成对财产未来投资福利的看法，例如：

• 预期用途
• 估计利润
• 估计损失
• 估计费用
• 财产可能提供收入的时间和始终如一
• 如果和何时最终再次出售该物业的估计值
• 类似属性的回报率

评估费用是多少？

根据当地市场，评估费用差异很大。房地产专业人员的2021年鉴定人费用调查对美国的专业评估师的调查显示，在大多数市场中都有各种定价。例如，旧金山地区的评估师表示收取301美元的收费至751美元以上，以评估单户住宅。超过一半的评估师收取的$ 550或更多。在俄克拉荷马州，在全州范围内，大多数接受调查的评估者报告收取550美元或以下的费用。

购房者通常会支付评估费 - 有时有时是正式关闭时收盘成本的一部分。如果您是房主或买家，想要出于您的目的进行评估，例如确定标价，结算离婚或以现金购买，您将自己订购并付款。

评估后

亲自查看财产后，编译和分析数据，完成计算并应用了所讨论的三种估值方法之一，评估师准备确定“价值的最终意见”。这是贷方，充满希望的房主和潜在投资者等待的人数。

评估报告中有什么？

价值的最终意见来自评估报告，该报告支持评估师对房屋价值的估计。任何可靠的评估报告都应包括：

• 评估者定义和确定价值的方法，包括如何检查财产以及任何特定于贷方的要求
• 明确识别主题属性及其相关特征和特征
• 客户和属性的预期用途
• 该报告的目的，例如融资或投资
• 用于分析的市场区域和补充

如果评估低于合同价格怎么办？

有时，对评估的价值的看法可能低于买方和卖方同意的销售价格。原因的可能原因可能是该物业价格过高，价格在市场上人为地膨胀，或者评估师没有经验或犯了错误。由于贷方不会借钱超过财产的价值，因此评估低给买家和卖家带来了问题。

对于买家，对低评估的可能解决方案包括要求卖方降低销售价格，弥补现金差异或与律师有关取消销售的咨询。根据合同条件，买方可能被没收保证金。您也可以联系您的贷方。贷方可以要求评估者考虑其他信息，正确错误或解释该值。

对于卖方而言，可能的解决方案可能包括降低价格或与贷方提出评估，希望他们能订购第二次评估。如果您认为评估师错过了有关该物业或可用可比性的属性的关键细节，则最好以书面形式提出质疑。评估师可以要求第二名评估员审查评估，或进行第二次评估，但不需要这样做。

常见问题（常见问题解答）