次级抵押贷款危机，其时间表和效果

2003年2月21日：巴菲特警告金融武器大规模杀伤性武器

关于抵押证券和其他衍生品的危险的首次警告是在2003年2月21日发出的。沃伦·巴菲特（Warren Buffett）写信给他的股东的时候：“但是，我们认为，衍生品是大规模杀伤性的金融武器，带来了危险的危险，尽管现在潜在潜在的危险，但潜在的是Lethal。”

2004年6月至2006年6月：美联储提高的利率

到2004年6月，住房价格飙升。美联储董事长艾伦·格林斯潘（Alan Greenspan）开始提高利率，以降低过热市场。美联储提高了六次，到2004年12月升至2.25％。它在2005年筹集了八次，到2005年12月上升了2.425％。2006年，新的美联储主席是本·伯南克提高了四倍，到2006年6月达到5.25％。

灾难性的是，根据美联储资金利率，这筹集了每月付款和其他息贷款和其他次级贷款的人的付款。许多无法负担常规抵押贷款的房主在提供较低的每月付款时获得了仅利息贷款。当房价下跌时，许多人发现他们的房屋不再值得他们为他们支付的钱。同时，利率与美联储资金利率一起上升。结果，这些房主无法支付抵押贷款，也无法出售房屋以获利。他们唯一的选择是默认。随着利率上升，需求减少了。到2005年3月，新的房屋销售达到1,431,000。

2005年8月25日至27日：国际货币基金组织经济学家警告世界中央银行

拉古拉姆·拉詹（Raghuram Rajan）博士是2005年世界银行的首席经济学家。他发表了一篇题为“金融发展使世界更加风险的论文？”在怀俄明州杰克逊·霍尔（Jackson Hole）的中央银行家的年度经济政策研讨会上。拉詹的研究发现，许多大银行都持有衍生品以提高自己的利润率。他警告说：“银行间市场可能会冻结，一个人可能会遇到全金融危机，”类似长期资本管理危机。

2005年12月22日：屈服曲线反转

拉贾（Rajan）宣布这一消息后，投资者开始购买更多的财政部，推动收益率下降，但他们购买了更多的长期财政部，比短期账单在三到20年之间的成熟度，其条款从一个月到两年不等。这意味着长期财政笔记上的收益率要比短期票据快。

到2005年12月22日，我们的财政部的收益曲线倒置。美联储正在提高美联储资金利率，将两年的国库券收益率提高到4.40％，但长期债券收益率的速度并不快。七年的财政部仅产生了4.39％。

这意味着从长远来看，投资者的投资要大量投资。较高的需求下降了回报。为什么？他们认为可能会在两年内发生衰退。他们希望为期两年的账单比七年票据获得更高的回报，以弥补他们预计将在2007年发生的艰难投资环境。他们的时机是完美的。

到2005年12月30日，反转情况更糟。为期两年的国库法案返回了4.41％，但七年票据的收益率下降到4.36％。十年期债券的收益率下降到4.39％。

到2006年1月31日，两年账单收益率上升到4.54％，超过了七年的4.49％的收益率。它在接下来的六个月中波动，发出混合信号。

到2006年6月，美联储资金利率为5.25％，提高了短期利率。2006年7月17日，收益曲线严重倒置。十年票据产生了5.07％，低于三个月的账单，为5.11％。

2006年9月25日：房价在11年内首次下跌

全国房地产经纪人协会报告说，现有房屋销售的中位价格比上一年下降了1.7％。那是11年来最大的下降。 2006年8月的价格为225,000美元。这是自1990年11月经济衰退中创下2.1％下降2.1％以来的最大百分比下降。

价格下跌，因为未售出的库存为390万，比上一年高38％。以目前每年630万的销售速度，出售该库存将需要7.5个月。这是2004年四个月的供应量的两倍。大多数经济学家认为这意味着房屋市场正在冷静下来，因为利率相当低，固定利率抵押贷款为30年，为6.4％。

2006年11月：新房屋许可下降28％

与前一年相比，对住房的需求放缓减少了28％。这个领先的经济指标为157万。

在建设完成和抵押贷款关闭之前约六个月之前，已颁发新的房屋许可证。这意味着许可证是新房屋关闭的主要指标。许可证的低迷意味着在接下来的九个月中，新的家庭关闭将继续处于低迷状态。当时没有人意识到多远次级抵押进入股市和整体经济。

当时，大多数经济学家认为，只要美联储在夏季下降，住房下降就会扭转自身。他们没有意识到的是次级抵押贷款市场的巨大幅度。它创造了一场不良事件的“完美风暴”。

仅利息贷款使很多次级抵押贷款成为可能。房主只支付利息，而从不偿还本金。这是可以的，直到启动利率提高每月付款为止。房主通常不再负担付款。随着住房价格开始下跌，许多房主发现他们也不再负担出售房屋的负担。

抵押支持的证券将次级抵押贷款重新包装为投资。这使他们可以出售给投资者。它有助于在整个全球金融界传播次级抵押贷款癌。

重新包装的次级抵押贷款通过二级市场出售给投资者。没有它，银行将不得不将所有抵押贷款保留在书籍上。

利率统治住房市场以及整个金融界。为了了解利率及其扮演的作用，知道如何确定利率以及什么财政部票据与抵押贷款利率之间的关系IS，并且对美联储和国库券有很好的基本了解。

在危机之前，房地产占经济的近10％。当市场崩溃时，国内生产总值咬了一口。尽管许多经济学家表示将包含房地产的放缓，但这只是一厢情愿。

次级危机如何造成2007年银行业危机

随着房价下跌，银行彼此失去了信任。他们害怕互相贷款，因为如果他们可以收到抵押证券作为抵押品。一旦房屋价格开始下跌，他们就无法为这些资产的价值定价，但是如果银行不相互贷款，整个金融体系就会开始崩溃。

什么是次级抵押？

次级抵押贷款可以是用于信贷受损的借款人的任何房屋贷款。他们通常具有可调节率。银行独立决定哪些借款人没有资格获得主要抵押贷款，而是信用评分低于660的人通常会在“次级”类别中找到借款人。

2007年，美国次级抵押贷款市场有多大？

在2007年第二季度，次级抵押贷款市场约占总数的14％抵押行业。那是那个时代的峰值率。随着危机在金融市场上受到打击，新的次级抵押贷款数量迅速下降。