储蓄和贷款，S＆L历史和运营

储蓄和贷款（S＆L）是创建旨在促进负担得起的房屋所有权的专业银行。他们通过资助抵押贷款的储蓄来获得他们的名字联邦存款保险公司。从历史上看，他们提供了更高的储蓄帐户利率，以吸引更多的存款，从而提高了他们提供抵押贷款的能力。

早期的房屋抵押仪式

在1932年《联邦房屋贷款银行法》之前，大多数房屋抵押贷款是短期的，由保险公司而不是银行提供。S＆L随后获得了提供30年抵押贷款的能力，该抵押贷款提供的每月付款比以前可用的低。它有助于使房屋拥有更便宜。

近几十年来，S＆LS发生了巨大变化。那些仍然存在的人像大多数商业银行一样运作，通过提供支票帐户和其他共同功能。关键区别在于，他们必须将近三分之二的资产用于住宅抵押贷款。

在大萧条之前，抵押贷款是5至10年的贷款，必须通过大量的气球支付进行再融资或还清。到1935年，由于这些苛刻的条款和住房价格下跌，美国所有房屋中有10％被取消抵押品赎回权。为了制止大屠杀，新交易做了这三件事：

FNMA还创造了储蓄和贷款来发行这些抵押。这些变化是对经济灾难的回应。但是它们大大提高了美国的房屋所有权。

1944年，退伍军人政府制定了一项抵押保险计划，该计划降低了付款。这鼓励返回的退伍军人在郊区购买房屋。该计划刺激了房屋建筑业的经济活动。

在整个1960年代和1970年代，几乎所有抵押贷款都是通过S＆L发行的。多亏了所有这些联邦计划，房屋所有权从1940年的43.6％上升到1980年的64％。

1973年，总统理查德·尼克松通过将美元从黄金标准。S＆L无法提高利率以跟上通货膨胀率上升，因此他们将存款损失到货币市场帐户中。这侵蚀了创造低成本抵押贷款所需的资本S＆L。该行业要求国会消除对其业务的某些限制。

1982年罗纳德·里根总统签署了Garn-St。 Germain存放机构法。它允许银行提高储蓄存款的利率，赚取商业和消费者贷款，并降低贷款与价值比率。S＆LS投资于投机房地产和商业贷款。在1982年至1985年之间，这些资产增加了56％。

这些投资的崩溃导致一半的银行失败。随着银行的流逝，州和联邦保险基金开始用完退还存款人所需的资金。

1989年，乔治HW Bush政府通过《金融机构的改革，恢复和执法法》释放了该行业。Firreak提供了最初的500亿美元，以关闭失败的银行，建立解决银行资产的决议信托公司，并利用收益来报销存款人。Firrea禁止S＆L提供更多风险的贷款。

不幸的是，储蓄和贷款危机由于国有资金支持了他们，因此破坏了对曾经被认为是住房抵押贷款的机构的信心。

像其他银行一样，S＆L也受到了玻璃旋转法从投资存款人在股票市场上的资金到高风险企业，到获得更高的回报率。克林顿政府废除了玻璃赛车手，使美国银行能够与更宽松的国际银行竞争。它允许银行使用FDIC保险的存款来投资风险的衍生品。

这些风险的投资工具中最受欢迎的是抵押支持的安全性（MBS）。银行将抵押贷款出售给房利美或联邦住房贷款抵押公司。然后，他们将抵押贷款捆绑在一起，并将其作为MB出售给二级市场的其他投资者。

许多对冲基金和大型银行会购买贷款，然后将其重新包装并用包装中的次级抵押贷款转售。通过持有信用违约掉期（CD），这些机构和大型买家对违约进行了保险。对包装和高产MB的需求是如此之大，以至于银行开始向所有人和所有人出售抵押贷款。住房泡沫扩大了。

一切顺利，直到2006年的房价开始下跌。就像在大萧条时期一样，房主开始拖欠抵押贷款，整个衍生品市场出售包装和重新包装的证券崩溃。这2008金融危机时间表讲述了自大萧条以来美国最严重的金融危机中发生的关键事件。

华盛顿互助是2008年最大的储蓄和贷款银行。在金融危机期间，当它无法将抵押贷款转售给倒数二级市场时，它的现金耗尽。雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产时，WAMU储户惊慌失措。他们在接下来的十天中撤回了167亿美元。FDIC接管了WAMU，并以19亿美元的价格将其卖给了摩根大通。

商业银行和S＆L之间的差异已大大缩小。根据FDIC的说法，2019年只有659个节省和贷款。该机构几乎监督了其中的一半。如今，由于1980年代的Firrea Bailout，S＆L与其他任何银行一样。

剩下的大多数S＆L都可以提供与其他商业银行相似的银行服务，包括支票和储蓄帐户。关键区别在于，S＆L的资产中有65％必须投资于住宅抵押贷款。

另一个关键区别是大多数S＆L的本地重点。与经常是大型跨国公司的银行相比，S＆L经常是本地拥有和控制的，在时尚工会上更相似。因此，它们通常可能是获得抵押贷款最佳利率的好地方。