投资财产税留置权

财产税留置权是大多数投资者所忽视的投资利基市场。对于那些对房地产知识渊博的人来说，购买税收留置权可能是一项有利可图的，但相对较风险的业务。

当个人或企业未能缴纳财产税时，欠这些税款的市政当局或其他政府机构将留置权与财产相对。政府在现实世界或虚拟拍卖会上取消了政府的拍卖，而不是进一步追求案件。

希望产生高于平均收益的投资者，这些关于抵押品的主张也得到了交换。

通过此过程，市政当局征收税款，投资者有权收取应有的金额以及债务人的利息。该过程很少以投资者夺取财产所有权而结束。

什么是税收留置权？

一个税收留置权是针对未缴税的个人或企业资产的法律索赔。它有效地绑定了财产并防止其销售，直到所有者支付所欠税款或债权人扣押财产为止。

例如，当土地所有者或房主未能对其财产缴税时，该财产所在的城市或县有权放置一个财产留置权。留置权作为对财产的法律要求，要求其欠款的未付金额。在支付税款并将留置权删除之前，无法出售或再融资带有留置权的财产。

发出留置权时，税收留置权证书由市政当局创建，反映了财产欠款以及任何权益或罚款。然后将这些证书拍卖给出价最高的人。

如果大多数人的成本要高得多，投资者可以购买税收留置权，只需几百美元。

数字税收留置权

首先，考虑增长的财产税价值。在华盛顿金县，从2021年到2022年，财产价值增长了9％。在2022年评估了67.9亿美元的财产税，比去年同期增加了近2亿美元。在德克萨斯州的某些县中，2022年，超过95％的住宅物业的价值至少增加了20％。

较高的估值意味着更高的税收。据估计，2021年在美国各地还评估了另外3280亿美元的财产税。

趋势仍在继续。单户住宅的税收估计在2022年平均上涨3.6％，总计3,398亿美元，在2023年平均增加6.9％，至3633亿美元。

犯罪率

很难评估全国性的财产税留置权。没有一个理事的身体；县评估员重视您的财产和县财务主管收集。

存在汇总的报告，但是它们需要很长时间来编译，以至于信息被组装时可能会过时。

也就是说，国家税收留置权协会估计，每年造成约210亿美元的犯罪财产税。它还估计，每年出售给私营部门的40亿至60亿美元之间。

私人报告还表明，在过去的十年中，美国税收违法率一直在下降。

根据CoreLogic的数据，所有财产纳税人中有5.9％在2021年犯罪，从上一年的6.3％下降。财产税犯罪率最高的州是密西西比州，特拉华州和弗吉尼亚州，而北达科他州，明尼苏达州和威斯康星州的犯罪也是最低的。

我如何投资税收留置权？

投资者可以以拍卖购买和出售实际房地产的方式以几乎相同的方式购买财产税留置权。拍卖是在物理环境中或在线举行的，投资者可以降低留置权的利率，或者竞标优质的他们会为此付费。

接受最低利率或支付最高保费的投资者被授予留置权。买家经常进入竞标战争在给定的物业上，降低了获胜买家收获的回报率。

要注意的问题

具有税收留置权的财产的买家需要了解维修成本以及其他任何隐藏成本如果他们拥有财产所有权，他们可能会面对。

这些财产的新所有者可能会有进一步的法律障碍，包括需要在律师，财产经理，当地警察或三个三者的帮助下驱逐当前的乘员。

竞标前要采取的步骤

任何有兴趣购买税收留置权的人都应该从确定要竞标的财产类型开始 - 住宅，商业，未开发的土地或财产有改进。

城市或县财务主管办公室将知道下一次拍卖的何时何地。

司库办公室还将知道投资者可以在哪里找到计划拍卖的财产留置权清单，以及规则的规则销售将如何进行。这些规则将概述任何预注册要求，所接受的付款方式和其他相关细节。

税务留置权购买者的提示

买家需要对可用物业进行尽职调查。在某些情况下，财产的当前价值可能小于留置权的数量。

投资者可以通过将犯罪税留置权的面部数量除以物业的市场价值来分析风险。较高的比率计算表明风险更大。

重要的是要检查有关该物业的其他留置权，以防止投标人获得其所有权。

给定县的每个房地产都有税收留置权，分别在其各自的包裹内分配了一个数字。买家可以按数字寻找这些留置权，以从县获得有关它们的信息，这些信息通常可以在线完成。

对于每个数字，该县都有财产地址，所有者的名称，财产的评估价值，法律说明以及对财产条件及其上任何结构的细分。

如何从留置权中获利

大约有2500个司法管辖区城市，乡镇或出售公共税收债务的县。有兴趣找到税收留置权投资机会的投资者应与负责收取财产税的当地税收官员取得联系。

虽然并非每个州都规定公开出售犯罪财产税，但如果该州确实允许公开拍卖未付财产税账单投资者应该能够确定这些税的何时以及在何处发布以供公众审查。

销售之前，需要对物业税销售进行宣传。通常，广告列出了财产的所有者，法律描述以及要出售的拖欠税款的金额。

财产所有人必须偿还投资者的全部留置权和利息的全部金额，该留置权和利息在一个州之间变化，但通常在10％至12％之间。

如果投资者为留置权支付保费，则可以将其添加到某些情况下偿还的金额中。

还款时间表通常持续六个月至三年。在绝大多数情况下，所有者能够全额支付留置权。如果所有者无法按截止日期支付留置权，则投资者有权像市政当局那样丧失财产。这很少发生。

投资者需要非常熟悉留置权所在的实际财产。这可以帮助他们确保他们能够从所有者那里收取资金。

当心被忽视的属性

无论承诺如何利率。财产所有人可能无法或不愿意缴纳所欠税款。

具有任何类型的环境损害的特性，例如危险物质沉积物，也是不受欢迎的。

留置权所有者的责任

留置权所有者在收到证书后需要知道他们的责任。通常，他们必须在明确的时间内书面通知财产所有人。

通常要求他们在附近向他们发送第二封通知信赎回如果那时还没有全额付款，则期间。

通过机构投资者被动投资

鉴于税收留置权投资涉及的研究和尽职调查的数量，值得考虑通过是国家税收留置权协会（NTLA）成员的机构投资者进行被动投资。大约80％的税收留置权证书出售给NTLA成员。

为了通过NTLA确保会员资格，申请人必须通过背景筛选过程，以确保符合NTLA道德规范。会员还必须根据会员类型支付不同金额的会员会费。

会员可以参加仅成员的网络研讨会，获得认证的税收留置权专业认证，并使用协会的在线目录与其他行业专家建立联系。

投资财产税留置权的缺点

尽管财产税留置权可以产生可观的利率，但投资者需要做功课，也许要参加课程在进入这个领域之前。

税收留置权通常不适合在房地产方面几乎没有经验或知识的投资者。

税收留置权可以过期

税收留置权不是永恒的工具。许多人在赎回期结束后的到期日期。

留置权到期后，留置权人将无法获得任何未付的余额。如果财产进入取消抵押品赎回权，留置权人可能会发现该财产的其他留置权，这可能使得无法获得标题。

有巨大的竞争

许多商业机构，例如银行和对冲基金，都对财产留置权感兴趣。他们已经能够超过竞争并降低收率。

这使个人投资者更难找到有利可图的留置权，因此有些人因此放弃了。

但是，现在还有一些资金可以投资留置权，这对于新手投资者来说是一个很好的方法，可以闯入风险较低的竞技场。

底线

对于熟悉房地产市场的经验丰富的投资者来说，物业税留置权可能是可行的投资替代品。那些知道自己在做什么并花时间研究自己购买留置权的物业的人可以随着时间的流逝而产生可观的利润。但是，潜在的风险使这个竞技场不合适不老练的投资者。

如果没有对房地产市场进行适当的研究和理解，投资者很容易最终获得没有所有者赎回的财产（以他们的利息向您缴税的形式），这没有价值。然后，低价值财产最终将最终成为投资者的财产。

对于那些有兴趣投资房地产的人，购买税留置权只是一种选择。在丧失抵押品赎回权中购买房屋或买房在拍卖中也可以是宝贵的投资机会。如果您仍然对财产税留置权感兴趣，建议您咨询房地产经纪人或财务顾问。