住在纽约市：合作社与公寓

合作社与公寓：概述

当您购买公寓，您的公寓以及一定比例的公共区域属于您。当您购买合作社时，您实际上不会购买公寓；取而代之的是，您正在购买您的建筑物公司中的股份。份额的大小取决于公寓的大小；购买股票使您可以在合作社大楼中占用一个单位。在公寓的闭幕式上，您会得到一个契据;在合作社结束时，您将获得专有的租。

在大多数情况下，公寓和合作社都有门卫和员工的负责人。有些人会添加一个礼宾服务，他将做其他两个人不做的一切。这便利可以是低调的（也许只是地下室的储藏室）或无所不包的，例如园景露台，台球室，钢琴室，放映室，儿童游戏室和健身房。

公寓

曾经被认为是离群值但现在被视为髋关节的新社区，您可以找到公寓。根据加里·马林，Corcoran集团的首席运营官：“如果住在天空中的玻璃房屋中，您可能会寻找很多公寓。直到1970年代，公寓建筑在纽约市才变得不常见，因此它们通常比合作社更现代。”

马林说：“由于曼哈顿的新公寓建筑物的可用土地受到限制，最新的公寓很可能在远东和西侧的新兴和边缘社区中找到。在皇后区和布鲁克林，我们已经在弗朗特和威廉斯堡的纽约市沿着纽约市的旧金山建造了许多新的建设公寓，以及威廉斯堡的纽约市。”

首付和价格

成本通常可以推动购买房地产的决策过程，公寓提供有吸引力的下跌付款因此，通常只需要购买价格的10％。但是，公寓的价格往往高于合作社。

关闭费用

公寓的关闭费用高于合作社。有关详细信息，我们询问了纽约房地产律师亚当·斯通比较两者。这就是他想到的。对于100万美元的公寓，有80万美元的抵押贷款关闭费用将是：

• 标题保险对于购买者，$ 4,500
• 贷方的产权保险，1,000美元
• 标题搜索，700美元
• 记录费，700美元
• 纽约州豪宅税，10,000美元
• 纽约州抵押记录税，15,370美元
• 累计：$ 32,270（没有贷方的费用，贷方有所不同）

对于任何想知道豪宅税是多少的人，斯通解释说：“纽约州有一个转移税销售价格的0.4％，收取卖方任何住宅物业。它还具有1％的购买者的转让税，也称为“豪宅税”，因为它仅适用于售价为100万美元或更多的住宅物业。”

每月收费

公寓所有者的每月法案称为“普通费用”，用于建筑物的维护，即公民区域，园林绿化，员工的支付以及一些公用事业。这些与抵押支付分开。

公寓所有者每月进行两次普通付款（一个用于建立维护，一个用于财产税），但公寓所有者的合并总数通常低于合作社所有者的维护费用。

董事会

公寓委员会的要求往往比合作社董事会少。合作社的批准过程更长，包括面试。董事会决定是否可以购买合作社。

“有了公寓，建筑物可以向买家索取包裹。”华纳·刘易斯（Warner M. Lewis） 布朗·哈里斯·史蒂文斯（Brown Harris Stevens）的Harkov Lewis团队。 “但是没有采访，建筑物只有首次拒绝的权利（即，他们必须批准它，或者公寓必须自己购买），这意味着，当您拥有签署合同时（除非买家（或融资）发生了一些事情，否则这笔交易都与完成一样好。”

规则

公寓往往有更少的规则，包括对购买外国资金购买的限制。公寓允许国际投资者购买和出租他们的空间；通常有一些警告，但没有一个繁重的。与合作社的转租过程相比，公寓还允许公寓转租或将公寓租给另一方。但是，某些公寓协会可能比其他公寓更大。结果，重要的是，准买家进行研究以确定什么是什么和不允许什么。

买方的偏好

马林认为：“如果您宁愿向自己的鼓手的节奏前进，并且您珍视灵活性 - 那么公寓可能是您的明智选择。但是，请理解，这种自由是以一个代价的价格。公寓几乎总是比等价的合作社更昂贵。此外，如果您可以正常地看到电梯的新面孔，那么您可以在其他地方进行居住。政策。”

合作社

一般来说，较旧的，建立的居民区具有优势合作社。正如马林（Malin）所解释的那样：“如果您喜欢历史悠久的特性，那么您可能最终会成为合作社，因为几乎所有战前建筑物都以这种方式组织起来。此外，由于合作建筑物往往比公寓的开发项目更古老，因此它们通常位于中央位置。

首付和价格

与公寓一样，该决定可能归结于您可以花多少钱并节省了首付。虽然只能放下10％的购买价格在公寓中，合作社可能需要更高的首付 - 在购买价格的20％至50％的附近。好消息是合作社的购买价格往往比公寓小。当然，价格取决于所涉及的社区。

关闭费用

根据Stone的说法，合作社的关闭成本较低。在上面引用的示例中，该公寓的成本超过32,000美元，合作社刚刚缴纳了10,000美元的豪宅税。实质性差异是由于公寓是不动产，而合作股是动产。

斯通补充说：“对于某些人来说，这可能只是语义，但在计算关闭成本时并不是。”

每月收费

每月一次，合作者支付“维护”费用。与公寓的普通费用类似，本月费用是对财产的基本保养以及保持建筑物正确运行所需的工作人员的薪水。合作费往往高于公寓费用，因为该费用通常包括建筑物的至少部分抵押贷款。每月费用可能会根据建筑物的规模而有所不同。

但是，重要的是要注意，维护和常见费用不是用石头设定的。任何主要的费用（一个新的屋顶，一个新的大厅，更多的工作人员）可能会触发评估，这是董事会成员决定的事情，而且很少会扭转。

董事会

如前所述，大多数合作社董事会都有严格且通常很长的申请流程，可以要求买方移交财务信息，提交就业验证并可能接受个人背景调查。

刘易斯总结说：“在合作社中，您不仅需要钱才能购买公寓（或融资要这样做），还必须在提交申请后董事会批准，这是非常详细的，通常很详细且耗时。通常，几乎没有理由，几乎没有理由在他们的面试之后，甚至是因为他们的套餐，因为我的套餐都可以交易，而我却没有得到任何交易。拒绝。”

规则

合作委员会往往比公寓拥有更多的规则，并且在您可以练习长号，是否可以将节日装饰品放在门上以及您的宠物是否可以与您一起搬进时，可能会授权。大多数规则旨在促进和谐，镇定和合作生活的文明。

但是，劝阻一些国内买家以及几乎所有国际买家的规则都是对转租的限制。政策因构建而有所不同，但通常，当合作社允许时股东要转租他们的公寓，这是有限的，例如每五年中的一两年。所有者通常必须在转租之前居住在该物业中的一段时间，在某些情况下多达两年。业主通常需要支付允许转租的费用，并且潜在的转租者必须填写申请，并且可能需要进行背景调查。董事会批准是必须的。

使国际个人购买的另一个合作规则是，他们不太可能接受任何资金在美国以外的人

买方的偏好

刘易斯说：“合作社是建立一个稳定的，一群居民的稳定的。

在选择您的偏好方面，Malin以下方式说：

“合作是对那些重视稳定并想在建筑物中种植根源的人的明智选择。只需问问自己，'我是长期以来吗？'合作社比公寓少得多，因此，如果您想了解您的邻居，它们是一个很好的生活场所，只是准备好被分析，戳戳和刺激，但了解此过程是使合作社保持稳定且非常安全的投资的原因。”

底线

通过购买公寓，您将同时拥有公寓和一部分公共区域。通过购买合作社，您将成为建筑物的股东。公寓通常更昂贵，但每月费用较低。合作社的前期费用可能会降低一些，但每月付款和更严格的批准过程。公寓还对转租的规则还宽松，而不是合作社。两者都有他们的吸引力；最好的是取决于买家的需求。