您的房屋销售会给您带来税收冲击吗？

对于许多房主来说，他们拥有的最大资产是他们的家。在某个时候，一些房主可能决定出售房屋，无论是要搬迁到其他地方，升级到更大的房屋还是有助于退休。

有重要的税法可能影响销售后您最终获得多少净进行的含义以及销售可能带来的潜在税收责任。让我们看一下如果您决定出售房屋，最新的税法如何影响您。

关键要点

出售房屋是一个主要的生活里程碑，可能带有巨大的税收责任。
考虑到资本收益时，合格的单一纳税人通常可以排除25万美元的利润，而提交联合退货的夫妇可以排除500,000美元的利润。
纳税人必须在过去五年中至少生活了两个，并且在过去两年中没有被排除在外。
这些资格有许多例外，纳税人可能有资格进行部分排除。
有机会增加您的成本基础，以减少房屋出售后的纳税责任。

旧规则

卖家以前可以推迟资本收益过去的所有利润征税。只要满足以下两个要求，就可以以任何规模利润进行此延期：

卖方购买了一个替代房屋，其费用超过了出售房屋收到的金额。
卖方在出售日期之前或之后的两年内购买了替代品。

例如，假设某人买了一个房子以200,000美元的价格出售，五年后以300,000美元的价格出售。根据较旧的规定，您将对100,000美元的利润承担潜在的资本利得税责任。

假设您使用利润在销售后一个月以325,000美元的价格购买新房子。因为您的购买价格大于净收益，并且由于您的新购买发生在可接受的时间范围内税收责任可能会推迟并用来抵消未来的回报。

根据以前的规则，如果收益是翻过来在两年内购买具有相等或更高价值的新的主要住宅。另外，卖方年龄55岁的人可以永久排除高达125,000美元的利润，而无需购买另一所房屋。这些规定于1997年废除实施新规则时。

快速事实

自从第16修正案宪法于1913年制定。这项修正案为国会提供了对收入和资本收益征税的权力。

新法规

这1997年的纳税人救济法该法案于1997年8月5日生效。该法案取消了持续无限的利润延期，并用限制的排除替代了它。围绕出售主要住宅的资本收益规定，单一纳税人可以在房屋出售中排除25万美元的利润。联合提交的已婚夫妇可以将$ 500,000排除在他们的应税收入。

年龄不是一个因素，您不必购买替代家。排除在外之后，您可以购买便宜的房屋或恢复为租房者。更好的是，国税局（IRS）允许房主每次出售主要住所时都使用排除。

房主必须满足两个规则以符合当前的延期规则：

他们必须拥有并将房屋作为他们的房屋主要住所在过去五年中至少有两个。这两年不需要连续。
在前两年中，他们不能使用排除。

重要的

如果这对夫妇在出售1。5年之前只住在屋子里怎么办？由于该物业没有资格排除资本收益，因此100％的利润应纳税。

特殊考虑

像许多其他税法法规一样，规则也有许多例外和考虑。一定要咨询税务顾问如果您不确定是否有资格获得资本收益延期。

一般资格

如果房屋销售通过类似的交换在过去的五年中。此外，在出售之前，房主必须在过去五年中至少拥有房屋。请记住，一对已婚夫妇中只有一位配偶才能满足这一要求。

需要居住测试来确定房屋是否有资格作为主要居住地。房主必须在过去60个月内使用该住所24个月。假期或短暂的缺勤远离居住的人数，因为时间生活在屋子里，以及在护理设施中生活的特定条件。

资格的例外

有资格要求的大量例外列表资本收益排除。这些例外包括但不限于：

作为销售或所有权转让离婚定居点或分离
由于房屋所有权期间配偶死亡而导致的销售
销售包括空地
以前的房屋被摧毁或谴责的纳税人
在房屋拥有期间担任服务成员的纳税人

部分排除

在某些情况下，如果房屋销售与工作，健康或不可预见的事件有关，则纳税人有资格进行部分排除。

与工作有关：纳税人必须将距离旧工作至少50英里的新工作转移到新工作。如果纳税人没有以前的工作地点，但新工作距离他们的家至少50英里，也将授予部分豁免。
与健康有关：纳税人必须搬家为自己或家庭成员获得特定的医疗服务。如果医生建议因潜在的健康状况而改变居住地，也将授予部分豁免。
不可预见的事件：纳税人在拥有和居住在房屋中的那段时间里必须经历过一个罕见的事件。合格事件的清单包括但不限于被摧毁的房屋，纳税人死亡，在同一怀孕期间或离婚期间生育多个孩子的纳税人。

提示

出版523包含一个称为其他事实和考虑因素的部分。即使您不符合上述某些要求，美国国税局也会指出“即使您的情况与上述任何标准要求不符，您仍然有资格获得豁免。”

降低您的纳税责任

尽管避免对$ 250,000（500,000美元的联合纳税人）利润征税是显着的，但它可能不足以完全抵消某些卖家的收益。您可以做一些事情来增加您的成本基础并降低您的纳税责任。

返回您的记录，以了解您是否有其他允许的费用，包括：

和解费或关闭费用当你买房时
卖方欠的房地产税，但您为此付出了，没有偿还
家庭装修，例如新的屋顶或房间

如果您的财产根本不具备资本收益的资格，因为这不是您的主要居住地，那么也有可能通过1031交换。

房屋销售的资本收益例子

这是一个假设的例子，以说明房屋的销售如何影响您的纳税责任。

假设一对已婚夫妇八年前以200,000美元的价格购买了他们的房屋，从那以后才居住在其中。这对夫妇现在准备在该国较便宜的地区搬进更大的房屋。这对夫妇以$ 450,000的价格出售房屋，并以40万美元的价格收购了一个新房屋。由于这对夫妇共同提交税款，因此他们有资格获得资本收益的排除，并且对25万美元的利润没有纳税责任。

假设上面的情况相同，但这对夫妇以1,000,000美元的价格出售房屋。如果他们共同提交，这对夫妇有资格获得50万美元的资本收益。但是，房屋的总利润为800,000美元（$ 1,000,000的售价 - 200,000美元的购买价格）。因此，这对夫妇必须承认300,000美元的资本利得税（$ 800,000的总利润 - $ 500,000排除）。

出售房屋时，我会缴税吗？

如果您有资格排除资本收益，则全部或一部分您从销售中获利您的房子可能不纳税。要获得资格，您必须在过去的五年中住在您的房屋中，并满足其他IRS要求。

什么是资本收益？

资本收益不是通过薪水或工资等普通收入而赚取的。资本收益指的是出售大于该投资成本基础的投资产生的利润。美国国税局（IRS）有许多规则，涉及如何征税，哪些资本收益是豁免以及税率不同的规则。

我如何避免资本收益？

避免资本收益的最战略方法是增加您的成本基础。国税局有使纳税人受益的具体规则。例如，某些继承的投资在收到时具有公平市场价值的成本基础。另外，纳税人可以确保他们作为收购的一部分负责所有允许费用。这包括允许的费用，税收或佣金。

什么是资本利得税率？

资本利得税率取决于利润分类为短期还是长期。短期资本收益总是在您的普通税收收入水平上征税。这意味着您的税率与工资或工资相同。

长期资本利得税率如下：

对于2023年，单纳税人的收入高达$ 44,625（2024美元的$ 47,025），或共同赚取$ 89,250（2024美元的$ 94,050）的夫妇为0％。
对于2023年，15％的利率适用于最高可达492,300美元（2024年518,900美元）的单个纳税人和已婚的夫妻已婚申报，共同赚取了553,850美元（2024年583,750美元）。
对于2023年和2024年，最高收入者的税率为20％，尽管诸如收藏品之类的特定资产可以以更高的速度进行评估。