什么是1031交换？知道规则

1031交换是一个交换房地产另一个允许的投资物业资本利得税推迟。这个词 - 从中​​得名第1031节的内部税收法规（IRC）- 房地产经纪人，产权公司，投资者等经常使用。有些人甚至坚持将其纳入动词，例如“让我们的1031建筑物为另一个建筑物。”

IRC第1031条具有许多房地产投资者在尝试使用之前必须理解的活动部件。只能与类似的属性， 和国税局（IRS）规则限制了其与度假物业的使用。也存在可能有问题的税收影响和时间范围。

如果您正在考虑进行1031交换（或只是好奇），那么您应该了解规则。

了解第1031节

本质上，1031交换（也称为类似的交换或Starker Exchange）允许房地产投资者交易投资物业对于另一种类似类型，避免识别资本收益在交换时。大多数掉期应征税作为销售，尽管如果您的要求满足1031的要求，则在交换时您将没有应付的税款或有限的税款。这使您可以将利润从一个投资物业汇出到另一个投资物业，从而推迟税收，直到您最终以现金出售该物业为止。

您可以进行1031交换的频率没有限制。如果按计划进行操作，您将仅以长期的资本利得税率支付一项税（目前为15％或20％，具体取决于收入，截至2024年，一些低收入纳税人的收入为0％。

例如，您可以将公寓楼换成原始土地或商业物业。只要两个物业都用于商业或投资目的并位于美国境内，它们就有资格获得1031交易所。规则令人惊讶地自由。您甚至可以将一个业务换成另一个业务，但是有陷阱的陷阱。

1031规定是用于投资和商业财产的，尽管规则可以适用于以前的主要住所在某些条件下。您也可以使用1031来交换度假屋（稍后再交换），但是这个漏洞比以前要窄得多。

折旧财产的特殊规则

交换折旧财产时适用特殊规则。它可以触发称为的利润折旧夺回，被征税普通收入。通常，如果您将一栋建筑物换成另一个建筑物，则可以避免这种重新捕获。但是，如果您将改良的土地与没有建筑物的未改造土地的建筑物交换，则折旧您以前在建筑物上声称的将被捕获为普通收入。

更改1031规则

在通过之前减税与工作法（TCJA）2017年12月，一些个人财产的交易（例如特许许可证，飞机和设备）资格进行1031交易所。现在，仅第1031条中定义的不动产（或房地产）才有资格。但是，值得注意的是，TCJA的全面支出津贴具有某些有形的个人财产可能有助于弥补税法的这一更改。

1031交换时间表和规则

从经典上讲，交换涉及两个人之间的一个简单交换。但是，找到想要您想要财产的确切属性的人的几率很苗条。因此，大多数交易所被延迟，三方或斯塔克交易所（以允许他们的第一个税收案件命名）。

在延迟的交换中，您需要一个合格的中介（中间人），他们出售财产并使用它为您购买替换物业后拥有现金。这种三方交流被视为掉期。

您必须在延迟的交换中观察到两个关键的时机规则。

45天规则

第一个计时规则与替换属性的指定有关。出售财产后，中介将获得现金。您不能接受现金，否则会破坏1031治疗。另外，在出售财产后的45天内，您必须以书面形式指定替换财产，并指定要获取的财产。

国税局说，只要您最终关闭其中一个，您就可以指定三个属性。如果您属于某些估值测试，您甚至可以指定三个以上的时间。

180天规则

延迟交换中的第二个时序规则与结束有关。您必须在出售旧财产后的180天内关闭新财产。

反向交换

在出售旧房产之前，还可以购买替代物业，并且仍然有资格获得1031交易所。在这种情况下，适用相同的45天和180天的时间窗口。

要符合条件，您必须将新财产转移到Exchange Lobsitation Title持有人，在45天内确定交易所的财产，并在购买替换财产后的180天内完成交易。

1031交换税的影响：现金和债务

必须仔细处理1031交换的收益。如果交易所后剩下的现金（称为“引导”），这将作为资本收益应征税。同样，如果债务有差异（例如，您的旧财产的抵押贷款都比新财产更大 - 负债的差异被视为引导并征税。

例如，如果您以100万美元的抵押贷款出售房地产，并以900,000美元的抵押贷款购买新的房地产，则$ 100,000的差额将被征税。

人们在这些交易中陷入困境的主要方式之一是未能考虑贷款。您必须考虑您放弃的财产和任何财产的抵押贷款或其他债务债务在替换属性上。如果您没有收到现金返还，但您的责任减少了，那么就像现金一样，这也将被视为收入。

1031换度假屋

您可能已经听到了使用1031规定将一个度假屋交换为另一个度假屋的纳税人的故事，甚至可能是他们想退休的房屋，并且第1031条推迟了对收益的认识。后来，他们搬进了新财产，使其成为主要住所，并最终计划使用500,000美元的资本收益排除。这使您可以出售主要居住地，并与您的配偶相结合，只要您在过去的五个中居住了两年，就可以将资本收益$ 500,000。

2004年，国会收紧了漏洞。但是，纳税人仍然可以将度假屋变成租赁物业并进行1031次交流。例如，您停止使用海滨别墅，将其出租六个月或一年，然后将其换成另一家财产。如果您有一个租户并以商务方式进行行为，那么您可能会将房屋转换为投资物业，这应该使您的1031交易所一切顺利。

根据国税局，在没有租户的情况下提供租金的度假物业将取消该物业的1031交易所资格。

进入1031交换住宅

如果您想使用将其交换为新的第二次甚至本金房屋的属性，则不能立即搬进来。 2008年，美国国税局（IRS）制定了一项安全港规则，根据该规则，它不会挑战为第1031条的替代居民是否有资格作为投资物业。在交易所后两个12个月的时间里，要满足该安全港口：

• 您必须将住宅单位租给另一个人，以公平的租金14天或更长时间。
• 您对住宅单位的个人使用不能超过14天，也不能超过14天的10％，即在公平租金中租用的12个月期间的天数。

此外，在成功将一个假期或投资物业换成另一个假期或投资财产之后，您无法立即将新物业转换为主要房屋，并利用500,000美元的排除。

在2004年更改法律之前，投资者可能会在1031年的另一个出租物业的交易所中转让一个租赁物业，将新租赁物业出租一段时间，然后进入该物业几年，然后利用将收益排除在出售主要住所中。

现在，如果您在1031交易所中获得财产，然后以后尝试出售该物业作为您的主要居住地，从1031年类似的交易所收购该物业的日期开始的五年期间，排除次数将不适用。换句话说，您必须等待更长的时间才能使用主要的居住资本收益税收减免。

1031s房地产规划

1031交流中最重要的好处之一就是它们的潜力房地产规划。当您死亡时，您的继承人以其加强的市场价值继承您的财产，他们不必支付您推迟的资本利得税。从本质上讲，1031交易所可以将纳税责任传递给继承人。

如何向国税局报告1031次交换

您必须通过在交易所发生的一年中以您的纳税申报表编译和提交表格8824通知1031 Exchange的IRS。

该表格将要求您提供交换的属性的描述，确定和转移的日期，与您交换属性的其他当事方可能建立的任何关系以及相似属性的价值。您还需要披露调整后的基础您假设或放弃的任何责任的财产。

正确填写表单并且没有错误很重要。如果美国国税局认为您没有按照规则扮演，那么您可能会受到巨大的税收和罚款的打击。

表格8824可用在IRS网站上。

底线

精明的房地产投资者可以将1031交易所用作建立财富的税收策略。但是，许多复杂的活动部件需要了解规则并获得专业帮助，即使是经验丰富的投资者。