了解财产契据

人类一直在仪式中充满了财产边界和所有权转移的标记。古罗马人将“见证”树木和石头作为永久性财产标记。这些 ”终点站“在一年一度的节日中庆祝码头，当地人会提供牺牲并倾诉解放以肯定边界。移动或篡改终点被认为是宗教违规行为的法律 - 最古老的罗马法律（XII表）呼吁罚款，其中包括对那些这样做的人的死亡。

并非所有这些仪式都逐渐消失。您仍然可以看到一些英国村民“击败了界限”，这是他们自中世纪以来所做的，在派对般的氛围中行走的财产线，同时用棍棒击中地标，既可以在地面上都在地面和社区的记忆中刻痕。然后是“ Seisin的制服”，不久前在欧洲和北美的卖家会在买家携带树枝和草皮块。土壤代表了土地的所有权，而树枝则象征着其赏金的权利。这些行为通常是在证人面前表演的，是在很大程度上口头社会的财产转移的生动文件。

当今对财产契据的转移可能缺乏诸如在某些文化中发现的盐和面包（代表地球资源的维持和面包象征着地球资源和面包的盐）之类的仪式繁荣。但是它们具有相同的基本目的，对于初次购房者和其他许多人来说同样有意义：正式转移不动产从授予者（卖方）到受赠人（买方）。

这些法律文书提供了财产所有权的官方证明，并概述了要转让的特定权利。不动产是土地或土地上的任何东西，例如建筑物或道路。所使用的契据类型（无论是保修，戒烟还是特殊目的）都取决于买方寻求的保护水平和交易的情况。我们在下面带您介绍这些详细信息。

什么是财产契据？

财产契据是一种书面和签署的法律文书转让房地产的所有权从老所有者（授予者）到新所有者（受赠人）。契据不仅可以转移所有权，还提供了几个关键功能。它创建了一条清晰的财产所有权纸条，有助于防止所有权纠纷，并根据所使用的契据类型为买方提供各种法律保护。

这些文档分为两个广泛的类别。官方行为是由法院诉讼或法律裁决造成的，而个人或企业之间交易的私人行为（最常见）。契约类型的选择通常取决于买方想要的保护水平以及卖方愿意提供的保证。

基本的契据元素

尽管每个州都有其特定要求，但大多数契据必须包含几个基本要素才能在法律上有效。

• 书面：行为必须以书面形式。虽然大多数契据都在纸上完成，但只要包括基本要素，就没有法律要求在纸上。
• 法律能力：授予人必须具有转让财产的法律能力，并且受赠人必须能够接受授予为该物业。有能力签订有效合同的人被认为有能力成为授予者。
• 鉴别：必须以可确定的方式确定授予者和授予者。该属性还必须得到充分描述和识别。
• 输送：手术单词输送必须在场。所有标准形式的契据都包括转移财产的法律语言。
• 签名：契据必须由授予者或赠品签署，如果有一个以上的人拥有该财产。
• 送货：必须合法地将契据交给受赠人或代表受赠人行事的人。
• 验收：契据必须被受赠人接受。通常，契据被受赠人接受，但是在某些情况下，受赠人可以拒绝交付契据。

行为的类型

大多数财产交易都涉及使用私人契据的个人和企业实体，而不是法院等官方行为。此外，根据授予人提供的所有权保证类型对契约进行分类：

一般保修契据

一般保修契据为受赠人提供了最大的保护。有了这种类型的契据，授予者做出了一系列具有法律约束力的承诺（称为盟约）以及对受赠人（及其继承人）的保证，同意保护受赠人免受有关转让土地的任何人的任何先前索赔和要求。

一般保修契据中包含的标题的通常契约如下：

• 塞辛的盟约：授予者保证他们拥有该财产，并拥有传达该财产的合法权利。
• 反对产权国的盟约：授予者保证财产没有留置权或者负担，除非契据中具体说明。
• 安静享受的盟约：受赠人将拥有安静的财产，不会受到干扰，因为授予者有一个缺陷标题。
• 进一步保证的盟约： 授予者承诺将提供任何必要的文件以使标题良好。

特殊保修契据

在一般保修契据中，授予者承诺将“保证”并辩护给所有人的索赔所传达的头衔。在特殊保修契据，授予者保证他们收到了财产的所有权，并且在持有标题创建缺陷的同时没有做任何事情。

换句话说，只有在授予人拥有财产所有权期间出现的缺陷。由于这一限制，特殊保修提供的受赠人比一般保修契据更少。

戒烟行为

这戒烟行为，也称为非战争行为，为受赠人提供了最少的保护。此类契据传达了授予者当前对财产的任何利益（如果有的话）。对标题质量没有任何保证或承诺。

如果授予者拥有良好的头衔，那么《戒烟契约》本质上与一般保修契约一样有效。但是，如果标题包含缺陷，则受赠人没有针对契据的授予人的法律追索权。如果授予人不确定标题状态（是否包含任何缺陷），或者如果授予人不需要，则通常会使用戒烟契据责任在标题契约下。

特殊目的行为

特殊目的的契据与法院诉讼和案例中，契据来自以正式身份行事的人。大多数特殊目的的契据几乎没有给受赠人，而是基本上是戒烟行为。

特殊目的的类型包括以下内容：

• 管理员的行为： 当有人死亡时可以使用这无遗嘱（没有意志）。由法院任命的管理员将处置死者的资产，并且管理员的契据可用于将不动产的头衔传达给受赠人。
• 执行人的行为： 当一个人死于遗嘱时，可以使用这。遗产的执行人将处置死者的资产，而遗嘱执行人的契据可用于将所有权或不动产传达给受赠人。
• 警长的行为： 这是为了满足对财产所有人的判决而进行的执行销售中，这是成功的投标人。受赠人收到任何标题的判决债务人有。
• 税收契据： 当出售财产以违反税款时，这将发出。
• 代替取消抵押品赎回权的契据：这是由借款人直接向贷方违约的借款人给出的。这样可以防止丧失抵押品赎回权；如果贷方接受代替取消抵押品赎回权的契据。许多贷方更喜欢取消抵押贷款来清理标题。
• 礼物契据（礼物契据）： 这用于传达不考虑或仅考虑令牌考虑的不动产的标题。 （“考虑”是合同中交换价值的法律术语。）在某些州，必须在两年内记录礼品契据，否则它变得无效。

行为与标题：有什么区别？

虽然经常在随意的对话中互换使用，但在房地产中，契据和标题是不同的：

标题

• 代表财产权利的抽象法律概念
• 显示谁拥有合法所有权和使用该财产的权利
• 不是物理文件
• 可以被留置权，负担或相互竞争的主张“蒙上阴影”

行为

• 将所有权转移到另一方的物理法律文件
• 作为财产转移的书面证据
• 必须签署并正确执行
• 与地方政府办公室记录

将这全部综合起来，您可以将所有权（所有权）带到没有原始契据的情况下，但是您需要一份契约将该所有权转让给他人。

数字行为

在数字时代，财产契据越来越多地在线管理和记录，提供了更大的便利性和潜在风险。数字系统允许更轻松地跟踪和可访问性，实现属性转移，标题搜索和所有权验证比传统的纸质记录更快地发生。

通过扫描纸质记录并将财产详细信息输入由县或市政办公室管理的电子数据库进行数字化数字化。此过程通常包括将文档转换为加密的数字文件，从而使它们易于搜索，共享和存储。

从法律上讲，只要遵循当地记录要求，数字契据与大多数司法管辖区的纸质行为一样有效。许多州已更新法律，以将电子记录与纸质记录相等，尤其是根据《联邦电子符号法》和《统一电子交易法》，这些法案赋予了电子签名和记录的法律地位。

尽管如此，事迹的数字化为罪犯开辟了新的手段，以窃取他人的财产。

行为欺诈：越来越多的威胁

当今最糟糕的财产犯罪之一不是始于破裂的门或砸碎的玻璃，而是以文书工作，计算机和社会最脆弱的信任。例如，2024年的联邦检察官指控总部位于密歇根州的底特律社区组织者，60岁的Zina Thomas，通过伪造Quitclaim契约，窃取了30多套房屋。在她所谓的受害者中，有一名接受化学疗法的癌症患者，他的家收到了驱逐通知。

美国检察官Dawn N. Ison说：“该计划针对我们一些最脆弱的公民，并由一个人实施，其工作是为了帮助这些人避免失去丧失抵押品赎回权的人。” “这次逮捕是涉及联邦和州执法部门的多机构，合作调查的结果，并反映了我们持续的努力，以尽快确定和破坏这样的欺诈计划。”

联邦调查局报告说，仅2023年，约有9,500家关于网络有关的房地产和租金欺诈的投诉，损失超过1.45亿美元。欺诈浪潮部分源于技术使伪造比以往任何时候都更加容易。

尽管上面的案件特别大胆 - 它也威胁着底特律联合社区住房联盟的工作，该联盟与面临驱逐的脆弱社区成员合作，在数字时代已经越来越普遍。犯罪分子伪造文件看来，他们拥有他们无权获得的财产，然后出售它，借用它，甚至将其租给毫无戒心的租户。

当您考虑如何保护自己时，回顾底特律案件采取的步骤很有帮助，韦恩县契约登记册有助于揭露。据称，托马斯（Thomas）提交了假戒烟契据，通常使用假公证邮票，将房产从合法的所有者转移到制造的“临时所有者”，然后将其卖给了毫无戒心的买家。托马斯还被指控将伪造的驾驶执照和其他文件发送到韦恩县系统中的税收丧失抵押品赎回权（这是底特律所在的县）。从出售这些物业的付款将其付款被连接到与她的房地产公司相关的帐户，然后转移到她的个人银行帐户。

行为欺诈的常见阶段

与上面的底特律案例一样，以下是这些欺诈的一些典型步骤：

• 提起假契据将财产转移给自己
• 使用被盗的身份作为财产所有者
• 创建虚拟的公证邮票和签名
• 锻造授权文件以授权财产转让

老年人和空置财产的所有者特别容易受到契约欺诈的影响。不仅是那些面对的人止赎有针对性的人：由于没有抵押公司监视该物业地位的抵押公司，犯罪分子通常针对完全还清的房屋。第二套房屋和租赁物业也是经常的目标，因为它们通常是空的，所有者可能不会定期检查其属性记录。

保护自己的步骤

• 通过您的县记录员办公室注册房地产监控服务（请注意提供相同服务的私人公司的在线广告）。
• 定期检查物业记录，尤其是如果您完全拥有财产。
• 警惕未经请求的报价，以购买您的财产或解决契约问题。
• 将契约和财产文件的副本保存在安全的位置。
• 切勿在没有专业审查的情况下签署财产文件。
  

底线

财产标题的转让是由契据进行的。契约中必须包含某些基本要素，以使其具有法律作用。不同的契约为受赠人提供了各种保护的保护，授予人的义务取决于契据的形式。

由于契据是影响所有权权益和权利的重要法律文件，因此房地产律师应在涉及​​它们的任何交易中咨询，例如关闭购买房屋。