退休生活：租赁与房屋所有权

退休后有一个充分的理由拥有房屋，但也有很多租房的争论。当您跳过财产税和维护成本的负担时，租金可以更便宜。但是，由于您不必担心房东提高租金，因此拥有可能会减轻压力。

无论您走哪条路线，住房费用将是您退休时每月的主要费用之一。以下是做出租金购买决定时需要考虑的一些因素。

税收影响

在分析房屋所有权与租金，要考虑的一件事是税收影响。

租金成本不可税收扣除，因此租房者无法获得房主通过抵押利息扣除的税收减免。然而，扣除额的利益大大降低了税法的变化，这在限制抵押贷款利息的同时扣除了标准扣除额的一倍。

一对夫妇共同提交的抵押贷款的利息是750,000美元或以下的利息。 （如果您在2017年12月16日之前购买了房屋，您仍然可以根据以前的法律扣除100万美元或不超级抵押贷款的利息。）

同时，现在的财产税扣除额为10,000美元。现在，许多房主现在更好地跳过了逐项列出，并进行标准扣除额。

要考虑的风险

从理论上讲，退休后购买房屋比租房要多。但是，房屋所有权还需要实质性的财务风险。

市场价值的波动，意外的维护费用以及保险费和免赔额的成本等问题可以增加租金的成本。

无论您选择哪种选项，请不要忘记计划通货膨胀 - 租金，财产税和保险费用随着时间的流逝而增加。

另一个问题是与所有权相关的维护风险。租金就像购买针对维护的保险单一样。租房者对定期维护成本，设备故障或暴风雨或洪水等灾难不承担任何责任。房东必须担心那些意外的费用，就像房主一样。

投资机会？

房地产可能是一个很好的投资机会，但仅出于这个原因就不应购买住所。住房是不可避免的生活成本，清算投资资产不应涉及寻找另一个居住地。

“房屋所有权的最大神话之一就是这是一项投资。这不是。”马萨诸塞州列克星敦创新咨询集团的财富经理兼校长柯克·奇什尔姆（Kirk Chisholm）说。 Chisholm补充说：

拥有您所居住的房屋是一笔费用，而不是投资。一项投资是产生现金流量的投资。当然，拥有房屋有一些好处，但是当您考虑成本，绑定大量资本，房屋流动性不足，房价并不总是上涨时，它的吸引力就会降低得多。

要将房屋变成投资，房主将不得不低价购买高价。然后，您必须找到另一个家。除非您认真缩小规模，否则如果价格继续上涨，您会冒着将价格从市场上出来的风险。

在某些方面，出租可能是经济等同的短路股票。如果您认为房价较低，则可以租用住宅，等待价格下跌，然后再购买房屋。在房价的方向和最终支付更高的购买价格的方向上是错误的，类似于为股票支付更高的价格以覆盖短期职位。

兑现和流动性

成为租户的其他经济利益包括不必担心住房市场状况和流动性。出售房屋需要时间，涉及文书工作。在市场低迷时期出售房屋可能会产生令人失望的回报。

避开这些纠缠时，该纠缠是值得的。

一些退休人员主要生活或全部依靠养老金，这是社会保障福利，年金支出或政府或工会计划的一种结合。许多人没有大量的液体现金。

如果没有足够的资产来支付意外支出，那么拥有房屋的成本可能会毁了。

拥有的优势

根据2023年哈佛大学住房研究中心调查中心，约有59％的房主进入抵押贷款的退休。

这使得租用与拥有的问题似乎不那么复杂。尽管如此，您没有房屋付款的事实并不能使这不费吹灰之力。您必须考虑财产税和维护成本。您的房屋年龄越大，这些保养费用可能越高。

尽管如此，很容易找到留下来的论据 - 尤其是如果您住在自己现在拥有的房子里并且没有紧迫的理由离开它的情况下。这是留下来的一些关键原因。

稳定

如果您拥有自己的房屋，您将享受更多的稳定性和控制。您不必担心房东会撞租金。房东不能从您的下面出售住宅。

您仍然可以选择移动，但这将是您的决定 - 而不是房东。另外，您不能改建租金，至少没有所有者的许可。

建立权益

对于某些退休人员来说，留下继承很重要。其他人则想利用累积的房屋净资产来获得贷款，信贷额度或反向抵押。

这些是所有权最有意义的情况。在财产价值迅速增加的领域，拥有为您提供了赞赏的资产。

税收优惠

尽管2017年的税收大修降低了扣除抵押贷款利息和财产税的收益，但仍然存在一些对房主的税收福利。

一个实质性的休息是州和地方税收减免。

其他推论，包括抵押点，可以帮助降低您所欠的金额。

如果您租房，您将无法获得这些税收津贴。

情绪

您在情感上与房屋所有权或目前居住的特定房屋的想法相关的程度是一个重要的非财务考虑。

房屋所有权

租金的优势

出售您的房屋搬进租金有其观点。如果您目前出租，您会知道这些好处。但是，如果您是考虑跳船的房主，则需要考虑以下一些原因。

打开选项

如果您是一个空的Nester，准备缩小尺寸，或者不确定您将在哪里度过退休年，则租金可能是有道理的。您可能需要搬走以获得更好的天气或更低的生活成本，但也很容易稍后再与家人迈进。

如果您认为您可能需要尽快搬家或给予护理，您的健康或家庭成员的健康或家庭成员的健康。许多协助生活，继续护理或独立生活社区只有租金，如果您能居住的地方，别无选择。

如果您最终租房，长期租赁将减少租金上升的不确定性。

成本较少

出租或购买的决定高度取决于您计划居住的地方。购买与租金的相对成本在都会区域之间有很大的不同。

确定哪种价格便宜的一种方法是一种称为“价格租赁比率”的方法，该方法比较了购买房屋的成本以及在大都市地区租用一年一年的一居室公寓的成本。由Sofi汇编的2023年的结果并不令人震惊：租金在纽约和洛杉矶是一件不好的交易。在新奥尔良和芝加哥，租金是更好的交易。

较少的维护

大多数租房者不必为重大的结构维护甚至常规维修费用。

一个警告：在签署之前仔细阅读租约，并确保房东负责所有（或几乎全部）维护和维修，尤其是在租房时。

这不仅仅是费用。租金的津贴之一是放弃攀爬梯子和铲雪的选择。校长或维护人员可以处理它。

同样，在签署租约之前先检查详细信息。确保您的租金管理良好。

释放资本

出租可以释放用于其他目的的资金，包括投资。这可以使您保持液体，并可以在退休年内增加您的总收入。

投资通常比房地产欣赏的速度更快地增长，从而使它们更好地利用您的钱。

如果您正在考虑出售房屋和租房，另一个考虑因素是资本利得税。当前的税法允许单税申报者的资本收益排除在250,000美元，而联合申报人的资本收益为500,000美元。您还将扣除房地产经纪人委员会以及多年来可能对房屋进行的许多资本改进等费用。

对于许多人来说，排除和费用扣除额可能足以避免对销售缴纳任何资本收益税。对于其他人来说，特别是在房屋非常昂贵的地区，这些扣除可能还不够。

底线

对于许多接近退休的人来说，是将家庭住所还是缩小尺寸较小的地方的决定很困难。如果您确实决定搬家，则可能随着房屋所有权带来的压力和费用发挥作用。是否拥有或租用退休房屋涉及几个考虑因素，例如：

• 租金和拥有的税收津贴是什么？
• 房屋是潜在的投资机会还是另一个费用？
• 出乎意料的成本方面，房屋所有权带来哪些风险，您的预算可以承受？