在房地产市场中如何确定市场价值？

什么是公平的市场价值？

任何曾经尝试购买或出售房屋的人都会熟悉财产的重要性公平的市场价值（FMV）。 FMV是房地产在通常条件下在公开市场上出售的价格。因此，FMV对拥有财产的人以及必须对该财产缴税的人来说很重要。采取基于财产的扣除需要确定FMV。该术语也广泛用于房地产投资市场。

不幸的是，没有简单或普遍的方式来确定房地产的市场价值。但是，几乎每个市场估值都取决于两个因素：房地产评估和最近可比的销售。

市场价值的经济学

每个商品的价值市场经济是基于价格发现过程。生产者和经销商提出了假设的价值观，并希望找到具有类似估值的买家。相比之下，消费者根据对商品价值的不断变化的解释而竞标或下降价格。这个过程是不完美的，而且不断变化。

对于房地产市场，买方必须对房地产的价值高于他们愿意为该物业交易的金额。同时，卖方必须以低于所提供的款项的价格对财产进行评估。当然，在特定地区对房屋的供应和需求将参与这些经济评估，以及GDP增长，失业和更广泛的经济状况通货膨胀。

评估和可比的销售

评估是对价值的专业意见。在房屋销售期间，提供房屋贷款的银行通常会选择一名评估师来对房地产的价值提出意见截至特定日期。

可比较的销售，也称为“市场数据”方法，是获得市场价值的最常见方法。在这里，审查了最近的类似身材的物业的销售，以告知判断。如果最近出售的房屋的价格通常与您自己的标准相同（例如，在大小，房间数量，设施等方面）很高，那么您也可能会获得更有利的评估价值。请注意，评估价值最终可能与市场上的实际销售价格完全不同。

IRS出版物561

国税局出版物561的理事税法出版物是房地产公平市场价值的。该出版物介绍了所有类型的物业估值，包括汽车，船只，收藏品，二手服装，证券，专利，年金等。但是它没有搁置用于确定房地产市场价值的部分。

出版物561明确指出“对于适当的估值，必须由专业评估者进行详细评估”。评估师认为可以接受三种方法：可比的销售方法，收入方法的资本化，或更换成本新方法。

可比的销售方法

可比较的销售方法将属性与最近出售的类似特征的其他物业进行了比较。该方法考虑了该物业的所有功能，例如其大小，卧室数量以及各个功能对整体属性价值的影响。

收入方法的资本化

收入方法的资本化价值基于对未来利益的期望的投资。此方法将财产的价值与预期赚取的市场租金和转售价值相关联。

替换成本新价值方法

这更换成本新价值方法确定了使用当前的建筑材料并遵守当前设计标准和布局，以相同的实用程序来构建属性的当前成本。

底线

无论您如何看待财产，在一天结束时，收到房屋收到的​​钱的金额都将在买方和卖方之间进行谈判。各方都可以使用估值技术来帮助辩论他们的案例，但是通常会以某种妥协达成一项协议。