社区土地信任：意义，利弊，示例

什么是社区土地信托？

社区土地信托（CLT）是一个私人非营利组织，代表一个社区拥有土地，促进住房负担能力和可持续发展，并减轻房屋所有权和财富建设中的历史不平等。 CLT是对主要大都市地区越来越缺乏负担得起的住房的回应，特别是对于服务不足的少数民族社区。

关键要点

社区土地信托（CLT）是共享的股权计划，可为低收入和中等收入家庭以低成本提供土地。
CLT通过协助传统服务不足的少数民族社区建立一定程度的房屋净值来帮助消除种族财富差距。
转售价格有上限，以使房屋负担得起。
CLT通过降低贷款拖欠和违约利率来促进稳定性。

社区土地信托如何工作

社区土地信托是共享权益所有权的一种形式。 CLT使用公共和私人投资基金代表特定社区获取土地。 CLT永久拥有土地（即永远）。

社区居民可以购买房屋，而不能购买房屋所在的土地。取而代之的是，居民与CLT一起进入低成本的长期财产租赁，称为地面租赁，通常为99年。地面租赁的每月费用可能为$ 100或更低。

尽管CLT居民永远无法出售房屋所在的土地，但他们可以出售房屋并从中获利。但是，有一个限制服务经济适用房的使命。否则，他们拥有与其他房主相同的权利。在地面租赁期限，他们享有该物业的全面和独家使用，以及与房屋所有权相关的共同隐私权。

CLT居民也有许多与其他房主相同的义务，包括对财产税的责任。从历史上看，当各州根据CLT财产的实际市场价值而不是CLT设置的托管价值评估税收时，财产税给CLT带来了困难。

重要的

例如，CLT使用土地用于住房以及公园，花园和公共中心等社区公共场所，例如进行娱乐。

CLT居民可以出售他们的房屋，尽管CLT有一个首次拒绝的权利每次出售，并且都有转售利润的上限，因此住房对于下一个所有者仍然负担得起。买方必须满足信托的资格要求。许多社区土地信托基金会将从希望出售的所有者那里购买房屋，然后将其转售给合格的买家。

CLT居民可能不会将其特性转租。相反，CLT租赁通常包括占用要求，即该财产必须用作所有者初级居住。但是，CLT批判性地允许居民通过房屋的财产租赁和所有权，以促进其子女世代财富在家庭内建造。

CLT成员主要负责CLT管理。 CLT董事会通常包括居住在CLT土地上的人，不居住在CLT土地上的社区成员，公职人员，资助者，专家，社区中非营利组织的代表以及其他利益相关者。

社区土地信托与共同住房协会

还有其他形式的非营利组织，社区财产所有权旨在促进负担能力和邻里发展，例如相互住房协会（MHA）。像CLT一样，MHA是社区管理的组织，可促进低成本和中等收入家庭的低成本住房，同时还努力恢复和振兴社区。

CLT和MHA之间有几个重要的区别。 CLT专注于土地所有权，而MHA则专注于住房本身。 MHA也依靠规模经济最大程度地减少财产成本和持续的维护费用。

MHAS经常拥有一栋或多个多单元建筑物，使它们可以共享资源，传播运营和维护成本，并产生批量的购买力。

MHA通常包括周围更大的社区。就像CLT一样，他们经常将非居民作为董事会成员。这使MHA可以从外部专家和协会寻求管理专业知识。确实，MHA经常经历过专业的物业管理人员。

最后，与CLT房主不同，MHA居民无法出售其单位以获利；也就是说，他们不会在财产中发展权益。相反，那些居住在MHA建筑租金中的人。该组织使用居民租金不断提供服务和改进，使MHA可以以负担得起的价格提供优质的住房。

社区土地信托的优势和缺点

优势

CLT对CLT居民和更大的社区都有许多优势，包括：

为低收入和中等收入的买家避免房屋价格升级
为服务不足的少数民族社区提供房屋所有权
通过家庭公益建立世代的财富来帮助减少少数民族社区的财富差距
帮助振兴城市社区，并为少数民族拥有的企业提供机会
降低拖欠率和止赎率
让邻里居民控制发展

缺点

CLT也有缺点。首先，潜在的购房者可能不愿意在CLT中购买房地产，因为他们实际上没有土地，即使CLT财产所有人拥有与传统房主相似的所有权福利。

克服这一障碍需要CLT来教育潜在买家的权利和责任，尤其是关于代际转移的权利。

CLT参与的更重要的障碍是转售利润的上限。房价往往会欣赏加班费，使房主在出售房屋时可以获利。当然，价格上涨也会导致负担能力问题。 CLT有助于提供负担得起的住房，但为此，它们限制了购买CLT物业的人在出售时可以实现的股权增长中的利润。

所有潜在的购房者都以对他们期望实现的价值的欣赏的先入保率，历史价格上涨使这些期望保持较高。

因此，当从没有类似转售限制的商业建筑商的CLT和替代性负担得起的住房之间做出选择时，潜在的买家可能会回避CLT的有限利润潜力。

CLT还必须与其他非营利性住房组织竞争稀缺的公共和私人资源。缺乏资源可能会使CLT难以实现关键质量并建立足够的库存来为社区服务。

Pro

为服务不足的少数民族提供房屋所有权。
通过家庭净值帮助少数民族社区建立世代相传的财富。
减少违法和止赎。

骗子

房主不拥有他们家所在的土地。
当房主决定出售时，转售利润的上限。
CLT必须与其他非营利性住房组织竞争有限的资源。

社区土地信托的例子

超过260个CLT在美国运营，在加拿大，比利时，肯尼亚，新西兰，澳大利亚和英国存在更多的CLT，其中许多都非常成功。

在纽约市的库珀广场发展，波士顿的达德利街（Dudley Street）社区，芝加哥社区土地信托基金（The Chicago Community Land Trust）和Trust South LA，在为他们的努力（通常包括组织社区政治行动以支持负担得起的住房）的CLT中，包括组织社区政治行动。

社区土地信托（CLT）如何获取财产？

尽管社区土地信托（CLT）可以简单地以行驶价格购买房地产，但还有其他成本较低的财产所有权途径。例如，CLT经常寻求私人公民，公司和政府组织的礼物或财产捐赠。此外，CLT可以从所谓的讨价还价，CLT支付一部分公平市场价值（FMV）财产和卖方将价值的未付款部分写出作为税收减免。

CLT如何帮助使房价负担得起？

当月度费用不超过房主总收入的30％时，住房是负担得起的。 CLT有几种可用的途径，可帮助使社区负担得起的房屋价格保持在社区内。最重要的之一是转售公式。

转售公式允许CLT在社区中任何房屋的转售价格上放置一个上限。房主仍然建立一定的股权，但价格不会升级太多，以至于社区希望支持的人们不超出财务范围。结果，转售价值几乎总是低于房屋的实际市场价值。

CLT还通过将社区财产置于一般住房市场之外，从而促进了长期负担能力。即使CLT决定停止操作并解散，它也不能仅仅将其财产出售。相反，它必须将财产转移到另一个具有相似目的的慈善组织。如果没有土地可接受的接收者，则所有权通常会恢复到国家。

谁有资格在CLT中购买财产？

为了满足他们向服务不足的社区提供负担得起的住房的目标，CLT的收入要求最大。通常，CLT购买者的税前收入不能超过该地区的80％家庭收入中位数对于CLT周围的区域（每年发布美国住房和城市发展部[HUD]）。

CLT如何提高种族正义并减少财富差异？

CLT是通过帮助少数民族建立财富来减少种族财富差距的众多方法之一。 CLT允许传统上低收入家庭在少数民族社区中的人数过多，可以通过家庭净值建立世代相传的财富。通过提供较低的房屋所有权障碍，包括较低的初始成本和整体成本，CLT为服务不足的社区提供了更多的机会成为房主并发展公平。

如果CLT房主在抵押贷款上违约该怎么办？

与任何其他类型的房屋所有权一样，抵押贷款和抵押违约都是不幸的现实。但是，CLT通常需要在违约时使用具有特定要求的标准抵押贷款。

根据标准抵押贷款，贷方必须在居民抵押贷款默认并为CLT提供解决违约的机会时发出CLT通知。对于继续取消抵押品赎回权的物业，CLT有机会购买止赎建筑物。取消抵押品赎回权不会影响土地的所有权，而土地始终留在CLT手中。

底线

社区土地信托有助于建立经济适用房，这在房屋成本继续增加的大都市地区非常有益。 CLT通常专注于传统上服务不足的少数民族社区，以消除历史种族不平等，以便低到中等收入家庭可以进入住房市场。