债务服务覆盖率（DSCR）：如何使用和计算

债务服务覆盖率（DSCR）衡量公司的可用现金周转支付其当前的债务义务。 DSCR向投资者和贷款公司展示了公司是否有足够的收入来偿还债务。该比率是通过将净营业收入除以债务服务（包括本金和利息）来计算的。

了解债务服务覆盖率（DSCR）

债务服务的覆盖率是公司财务状况的广泛使用指标，尤其是对于高度债务杠杆的公司而言。债务服务是指在给定期间支付贷款所需的本金和利息所需的现金。

该比率将公司的总债务义务与其营业收入进行了比较。贷款人，利益相关者和合作伙伴的目标是DSCR指标和DSCR条款和最低限度，通常包含在贷款协议中。

计算DSCR

这债务服务覆盖率的公式需要净营业收入以及公司的总债务服务。净营业收入是公司的收入减去某些运营费用（COE），而不包括税收和利息。通常被认为等于利息和税前收入（EBIT）。

$\begin{aligned} &\text{DSCR} = \frac{ \text{Net Operating Income} }{ \text{Total Debt Service} } \\ &\textbf{where:} \\ &\text{Net Operating Income} = \text{Revenue} - \text{COE} \\ &\text{COE} = \ text {某些操作费用} \\＆\ text {总债务服务} = \ text {当前的债务义务} \\ \ end {aligned}$​DSCR=总债务服务净营业收入​在哪里：净营业收入=收入- 科科=某些运营费用总债务服务=当前的债务义务​

债务总额是指当前债务义务，包括任何利息，本金，下沉基金和租来年应付的付款。这将包括短期债务和目前的长期债务资产负债表。

所得税使DSCR计算复杂，因为利息支付可免税，主要的还款不是。计算总债务总额的一种更准确的方法是这样计算：

$\ begin {Aligned}＆\ text {tds} =（\ text {ivever} \ times（1 - \ text {税率}）） + \ text {prackal} \ \ \ \ \＆\ textbf {wery：}$​TDS=（（兴趣×（（1- 税率））+主要的在哪里：TDS=总债务服务​

贷方考虑

债务服务的覆盖率反映了服务的能力债务在公司的收入水平上。 DSCR显示了公司现金流的健康程度，并且可以确定企业有资格获得贷款的可能性。贷方通常评估借款人的DSCR。

DSCR为1.00，表明公司拥有足够的营业收入来偿还其债务成本。小于1.00的DSCR表示负现金流。借款人在不利用外部资源或借用更多的情况下可能无法承担或支付当前的债务义务。 DSCR为0.95，意味着只有足够的净营业收入可以覆盖95％的年债务付款。

该实体可能看起来很脆弱，如果债务服务的覆盖率太接近1.00，现金流量的较小下降可能会使其无法偿还其债务。贷款人可能要求借款人在贷款未偿还的同时保持最低DSCR。

利息覆盖率与DSCR

这利息覆盖率表示公司的营业利润将涵盖其必须支付给定期间所有债务的利息的次数。这是一个比率表示的，通常是每年计算的。

将既定期限的EBIT除以总数兴趣付款在同一时期。 EBIT通常称为净营业收入或营业利润。它是通过从收入中减去开销和运营费用（例如租金，货物，货运，工资和公用事业）来计算的。

EBIT与利息支付的比率越高，公司对公司的财务稳定就越大。该指标仅考虑利息支付，而不是贷方可能要求的主要债务余额的付款。

债务服务的覆盖率评估了公司满足其最低本金和利息支付的能力，包括沉没的基金支付。 EBIT除以给定期间所需的本金总额和利息支付，以获取净营业收入来计算DSCR。除了利息之外，还要考虑本金付款，因此DSCR是公司财务状况的更强大的指标。

DSCR的优点和缺点

在谈判贷款时，DSCR是常用的指标，但确实带有一些利弊。

优势

与其他比率一样，随着时间的推移，DSCR具有一致计算时的价值。公司可以计算每月DSCR，以分析其平均趋势和项目未来比率。 DSCR下降可能是公司财务状况下降的早期信号，或者可以广泛使用预算或者战略计划。

DSCR也可以在不同公司之间具有可比性。管理层可能会使用其竞争对手的DSCR计算来分析其相对于他人的表现。这可能包括分析其他公司在使用贷款推动公司增长方面的有效效率。

在评估公司的长期财务状况时，DSCR也是一种更全面的分析技术。与利息覆盖率相比，DSCR是一个更保守，更广泛的计算。

DSCR也是一个年度比率，通常代表移动的12个月。其他财务比率通常是公司健康的单个快照。 DSCR可能是公司业务的真实代表。

缺点

DSCR计算可以根据净营业收入，EBIT或利息，税收，折旧和摊销之前的收入（EBITDA）。这取决于贷方的要求。该公司的收入可能被夸大了，因为使用运营收入，EBIT或EBITDA时并非所有费用都被考虑。在这三个例子中的任何一个中，收入都不包括税收。

DSCR的另一个限制是它依赖会计指导。债务和贷款植根于强制性现金支付，但DSCR部分根据应计的会计指导计算。在审查两套基于基于的财务报表时，有一点不一致公认的会计原则（GAAP）以及规定固定现金支付的贷款协议。

DSCR的一个例子

假设房地产开发商向当地银行寻求抵押贷款。贷方将需要计算DSCR，以确定开发商借入和还清贷款的能力，因为其租金产生了收入。

开发商表示，净营业收入为每年2,150,000美元，贷方指出债务服务为每年35万美元。 DSCR计算为6.14×。借款人鉴于其营业收入，借款人可以偿还其债务的六倍以上。

$\ begin {Aligned}＆\ text {dscr} = \ frac {\ $ 2,150,000} {\ $ 350,000} = 6.14 \\ \ end end {aligned}$​DSCR=$ 350，，，，000$ 2，，，，150，，，，000​=6.14​

贷方术语的示例

MK Lending Corp概述了其对新抵押贷款的债务要求。黄色突出显示的列代表了DSCR大于或等于1.00的投资者。橙色柱代表投资者的DSCR小于1.00。黄色投资者的风险较小，因此他们的贷款条款和LTV/cltv条款比橙色投资者的条款更有利。

贷款协议的示例

Sun Country Inc.与美国财政部和纽约梅隆银行达成了一项协议。 Sun国家同意为贷款和担保协议的一部分签订了几项金融盟约。

如果太阳国家的DSCR降至指定水平以下，将发生某些触发事件。当触发器发生时，将制定某些定格以保护贷方。如果Sun Country的DSCR下降到1.00以下，贷方将在特定时间内获得精选收入的50％。

底线

DSCR是一种常用的财务比率，将公司的营业收入与公司的债务付款进行了比较。该比率可用于评估公司是否有足够的收入来履行其本金和利息义务。 DSCR通常由贷方或外部各方使用，以减轻贷款的风险。