所有者融资：定义，示例，优势和风险

什么是所有者融资？

所有者融资是一项交易，其中财产的卖方直接与个人或实体全部或部分购买的人或实体为购买资金。这种类型的安排对于两者都可能是有利的卖家和买家，因为它消除了银行中介的成本。但是，所有者融资可以为所有者带来更大的风险和责任。

了解所有者融资

买方可能对购买物业非常感兴趣，但是卖方不会从350,000美元的要价中省钱。买方愿意支付这笔款项，并可以放下20％的钱，这是他们从出售前房中获得的70,000美元。他们将不得不为280,000美元提供资金，但他们只能获得批准传统抵押$ 250,000。

卖方可能同意向他们贷款30,000美元以弥补差额，或者他们可能同意为整个280,000美元的筹集资金。无论哪种情况，买方都会每月向卖方支付主要的加上贷款的利息。当买方和卖方是家人或朋友或以其他方式关联交易时，这些贷款更为普遍。

所有者融资情况

通常有许多特定情况会导致买方和卖方同意所有者融资。这些情况可能包括但通常不限于以下情况。

• 买家的信誉较差。潜在的买家可能会被视为高风险借款人，如果信用评分较差或财务问题历史记录，他们就没有资格获得传统抵押贷款。
• 买方的首付资金有限。为了批准抵押贷款，许多贷方需要合理的首付以减少债务金额并防止波动的财产价值。并非每个买家都有提前支付这么多的手段。
• 双方都想快速移动。由于传统抵押程序所需的大量文件，承销和评估程序，与所有者融资相比，传统贷款可能耗时。
• 该物业的售价很高。由于财产的高成本，买家可能无法获得传统的融资。尽管有人可以说这意味着该物业在财务上可能不可预见，但潜在的买方可以简单地寻求其他形式的借贷资金。
• 卖方想要被动收入溪流。所有者融资将卖方变成了交易中的贷方，创造了收入来源。他们从买方那里获得一致的付款，这可能是可靠的收入来源。随着时间的流逝，他们也可能受益于产生利息收入。
• 可能有税收优惠。买卖双方都可以从税收优势中受益。买方可以使用抵押利息扣除额，可以通过特定的税收减免降低应税收入。另一方面，如果将交易作为分期付款设置，在付款期内扩散税收负担，则卖方可能会从资本利得税收延期中获利。
• 该属性是唯一的。某些物业可能具有特殊特征或位于偏远地区，因此很难通过传统的贷方为其提供资金。由于贷方可以评估财产的风险，因此买方可以选举所有者融资。
• 买方需要不同的条款。所有者融资可以提供更多的可自定义性。根据其独特的要求和偏好，卖方和购买者可能会讨价还价，超越利率，付款计划和其他条款。传统抵押贷款人可能无法使用这种适应性水平。

所有者融资的利弊（用于买家）

专业人士解释（对于买家）

所有者融资提供了比传统贷方的几个优势。借款人可能会发现在整个批准过程中更容易获得资格并实现这一目标。由于额外的承保限制，借款人可能会发现他们能够减少贷款。由于与公司贷款相比，所有者融资的刚性较小，因此借款人可能会发现他们在选择所有者融资时对条款具有更大的灵活性。

由于贷方可能会抵抗为某些风险更风险的房地产提供资金，因此所有者融资可能是买方确保购买资金购买的唯一选择。传统贷方通常具有严格的信用评分要求，可能会审查买方的财务历史记录，债务收入比和就业稳定性。所有者融资可能不会考虑这些。

缺点解释（对于买家）

与传统贷方相比，所有者融资涉及卖方的风险更大。这意味着买家通常必须支付更高的利率，并在贷款寿险期间进行更高的贷款付款。尽管借款人可能不需要支付一些预付费用，但他们仍然需要随着时间的推移支付更多的费用。

一些所有者融资协议可能包括气球付款，这对于买家管理并可能导致财务压力或违约可能具有挑战性。气球支付规定了周期性的一次性付款，这有助于减轻卖方方面的风险。这些类型的付款并不是传统抵押贷款的典型付款。

违约所有者融资可能会导致房地产损失和对买方信用评分的损失。此外，买方融资可能面临不确定的市场状况，例如负权益。如果财产价值低于未偿贷款余额，则可能发生负权益，这使得以有利的条件很难出售或再融资。

业主融资的利弊（卖方）

专业人士解释（卖方）

提供所有者融资可以打开更广泛的买家池。一些候选人可能会自然被排除在外，因为他们无法获得传统贷款。但是，他们可能仍然能够进行有竞争力的竞标，并在将来进行所有适当的付款。

所有者融资在慢速房地产市场或独特物业中尤其有利，因为它吸引了更多的买家。在这些情况下，卖方可能能够通过提供融资选项来指挥其财产的更高售价，从而使该物业更容易获得。作为贷方，卖方可以从买方那里获得定期的本金和利息。这会产生稳定且可预测的收入来源，对于寻求可靠现金流的卖方可能是有益的。

所有者融资可以加快销售流程，从而消除了买方进行冗长的抵押贷款批准流程的需求，这在竞争性房地产市场中尤其有利。这可能会帮助买家更快地关闭房地产，比由于传统融资而停滞不前的交易要早得多。

缺点解释（卖方）

融资物业销售的卖方面临各种风险，如果买方使用传统融资，他们将不会遇到。买方可以违约，延迟付款，并使卖方面临未捕获出售中所有付款的风险。

如果买方违约贷款，卖方可能需要经过止赎程序才能收回该物业。这个过程可能耗时，情感上的耗尽和昂贵。尽管卖方可能会随着时间的流逝赚更多的钱，但也可能会考虑非财务费用。

所有者融资的延长付款时间表意味着卖方会随着时间而不是一次性收到购买价格。这限制了他们将资金用于其他目的或投资的能力。在某些方面，这侵蚀了他们的购买力由于今天的钱比将来收到的钱更有价值（以相同的数量）。

所有者融资的要求

应通过A融资协议来促进期票。期票概述了安排的条款，包括但不限于利率，还款时间表和违约后果。业主通常也保留财产标题直到所有付款都已以保护自己免受违约为止。

某些自己动手的交易可以由所有者充分管理，但是通常建议律师的协助以确保涵盖所有基础。支付所有权搜索也可能是有益的，以确定所有者/卖方实际上可以出售该物业，并且最终可以释放标题以换取资金以资助某些部分或全部交易。

底线

所有者融资是房地产安排，房地产卖方担任贷方，向买方提供直接融资。买方没有从银行获得抵押，而是向卖方付款，直到财产完全偿还。这种替代融资选项可以使购买者受益于获取传统抵押贷款和寻求更广泛潜在买家的卖方的买家。