商业房地产：定义和类型

什么是商业房地产（CRE）？

商业房地产（CRE）是用于业务相关目的或提供工作空间而不是居住空间的财产。最常见的是，商业房地产是租用由租户进行创收活动。这个广泛的房地产可以包括从单个店面到大型工厂或仓库的所有内容。

商业房地产业务涉及供业务使用的建造，营销，管理和租赁。

有许多类别的商业房地产，例如零售和办公空间，酒店和度假胜地，地带购物中心，餐馆和医疗保健设施。

了解商业房地产（CRE）

商业房地产和住宅房地产是房地产业务的两个主要类别。

住宅物业是用于人类居住的结构，而不是商业或工业用途。顾名思义，商业房地产用于商业，用作房客住宅的多个租赁物业被归类为房东的商业活动。

商业房地产通常分为四类，具体取决于功能：

1. 办公空间
2. 工业用途
3. 多户家庭租金
4. 零售

各个类别也可以进一步分类。例如，有不同类型的零售房地产：

• 酒店和度假村
• 地带购物中心
• 餐馆
• 医疗机构

同样，办公空间具有多种子类型。办公结构通常被描述为A类，B类或C类：

• A类就美学，年龄，基础设施质量和位置而言，代表了最好的建筑物。
• b建筑物是年龄较大的，并且不像A级建筑物那样具有竞争力。投资者通常以这些建筑物为目标进行修复。
• c建筑物是最古老的，通常超过20岁，可能位于吸引力较低的地区，需要维护。

一些分区许可当局进一步破坏了工业物业，这些工业物业是用于制造和生产商品（尤其是重型商品）的地点。大多数人认为工业物业是商业房地产的一部分。

商业租赁

一些企业拥有他们所占据的建筑物。更常见的是商业物业租赁。投资者或一组投资者拥有该建筑物，并从那里经营的每家业务收取租金。

商业租赁率（在规定的一段时间内占用一个空间的价格）通常以每平方英尺的年租金报价。 （住宅房地产费用是每年的款项或每月租金。）

商业租赁通常从一年到10年或更长时间或更长时间以上，办公室和零售空间通常平均五到十年。这也与住宅房地产不同，在该房地产中，每年或每月租赁很常见。

有四种主要类型商业物业租赁，每个人都需要房东和房客的责任级别。

• 一个单网租赁使租户负责支付财产税。
• 一个双网（NN）租赁使租户负责支付财产税和保险。
• 一个三净（NNN）租赁使租户负责支付财产税，保险和维护。
• 在总租约，房客仅支付租金，房东支付该建筑物的财产税，保险和维护。

管理商业房地产

拥有和维护租赁的商业房地产需要所有者或专业管理公司的持续管理。

财产所有人可能希望雇用一家商业房地产管理公司，以帮助他们查找，管理和保留租户，监督租赁和融资选择，并协调房地产维护。当地知识可能很重要，因为管理商业物业的规则和法规因州，县，市政当局，工业和规模而异。

房东经常必须在最大化租金并最大程度地减少空缺和租户营业额。营业额可能是昂贵的，因为必须调整空间以满足不同租户的特定需求，例如，如果一家餐馆搬进了以前由瑜伽工作室占领的物业。

投资者如何在商业房地产中赚钱

投资商业房地产可能是有利可图的，可以用作树篱反对挥发性股票市场。投资者可以通过财产赚钱欣赏当他们出售时，但是大多数回报来自房客租金。

直接投资

直接投资在商业房地产中，需要通过物理财产的所有权成为房东。

最适合直接投资商业房地产的人是那些对该行业有相当多知识的人，或者可以雇用这样做的公司。商业物业是高风险，高回报的房地产投资。这样的投资者很可能是高净值个人由于购买商业房地产需要大量资本。

理想的财产是供应量低且需求较高的地区，这将带来良好的租金。该地区当地经济的实力也会影响购买的价值。

间接投资

投资者可以通过所有权（例如房地产投资信托（REIT）或交易所交易的资金（ETF）投资于商业物业相关的股票。

对该行业的接触还来自于迎合商业房地产市场（例如银行和房地产商）的公司的投资。

商业房地产的优势

商业房地产的最大优势之一是其有吸引力的租赁率。在新建筑受到缺乏土地或针对开发的限制性法律限制的地区，商业房地产可能会有令人印象深刻的回报，并且每月可观现金流。

工业建筑通常以较低的价格出租，尽管与办公大楼相比，开销成本也较低。

其他好处

商业房地产从与租户签订的租赁合同相比，与住宅房地产相比，其租赁合同要长。这为商业房地产持有人提供了相当多的现金流量稳定性。

除了提供稳定且丰富的收入来源外，只要该物业维护良好并保持最新状态，商业房地产也提供了资本增值。

像所有形式的房地产一样，商业空间是一个独特的资产类别，可以提供有效的多样化均衡投资组合的选项。

商业房地产的缺点

规则和法规是大多数想要直接投资商业房地产的人的主要威慑力量。

商业物业的税收，购买力和维护责任被埋葬在法律层中。这些要求根据州，县，工业，规模，分区以及许多其他名称而变化。

商业房地产的大多数投资者要么具有专业知识，要么雇用拥有它的人。

另一个障碍是风险与租户营业额相关，尤其是在经济衰退期间，零售业关闭可能会使房地产空缺，几乎没有提前通知。

建筑物所有者通常必须调整空间以容纳每个租户的专业交易。低点的商业物业空缺但是，由于租户的翻新成本，高租户营业额仍可能会亏损。

对于那些希望直接投资的人来说，购买商业物业比住宅物业更为昂贵。

而且，虽然房地产一般是更多流动性不足在资产类别中，商业建筑的交易往往特别缓慢地移动。

商业房地产和库维德19

从2020年开始的全球Covid-19大流行并未导致房地产价值大幅下降。除了大流行开始时最初的下降之外，财产价值保持稳定甚至上升四分之一（第二季度）2020年，与2021年的大部分时间相同。

这是Covid-19引起的经济影响与十年前发生的事情之间的关键区别。尚不清楚大流行期间开始的远程工作趋势是否会对公司办公室的需求产生持久影响。

无论如何，商业房地产行业尚未完全恢复。考虑一下美国房地产投资信托基金公司之一的美国塔公司（AMT）的价格在2022年6月的价格约为每股250美元。快速前往一年，房地产投资信托基金在2023年6月底以每股约187美元的价格交易。2024年6月底。

商业房地产前景和预测

在大流行造成的重大干扰之后，商业房地产试图从一个不清楚的州出现。

在2024年5月发布的年度最新消息中，摩根大通得出结论，尽管利率上升了，但商业房地产的多户，零售和工业子行业仍然很强大。

但是，它指出，办公空缺正在上升。在2023年的最后一个季度，全国空缺的创纪录为19.6％。

底线

商业房地产有可能为投资者提供稳定的租金收入以及资本增值。

与住宅房地产相比，投资商业房地产通常需要更多的资本，但它可以提供高回报。投资于公开交易的房地产投资信托基金是个人间接投资商业房地产的合理方法，而无需该领域的直接投资者所需的深厚口袋和专业知识。