常规抵押或贷款

什么是常规抵押或贷款？

常规抵押贷款是通过私人贷方赚取的购房者贷款。与a相比联邦住房管理（FHA）贷款，常规贷款通常需要更高的信用评分才能获得资格。

常规贷款没有由政府实体提供或保证。相反，这些抵押可通过私人提供贷方，例如银行，信用合作社和抵押公司。

但是，两家政府赞助的企业（GSE）可以保证某些常规抵押贷款：联邦国家抵押协会（房利美）和联邦住房贷款抵押贷款公司（Freddie Mac）。

了解传统的抵押和贷款

常规抵押贷款可以具有固定的或可变的利率。联邦政府不能保证常规抵押贷款或贷款，因此，通常具有银行和债权人的更严格的贷款要求。

有一些政府机构可以确保银行抵押贷款联邦住房管理局（FHA），提供低下跌付款不关闭费用。其他两个机构是美国退伍军人事务部（VA）美国农业部（USDA）农村住房服务，这两个都不需要首付。但是，借款人必须满足这些计划的资格。

常规抵押的示例

如果您符合有资格获得常规抵押的相对严格要求，这可能是借钱购买财产的廉价方式。

例如，如果您拿出了传统的抵押贷款购买价值500,000美元的房屋，则有100,000美元的首付（那是20％），并且很好信用评分在650中，您也许可以获得5.50％的锁定率的传统抵押贷款。这将等同于仅用于本金和利息的30年贷款每月支付约2,271美元。

常规抵押与FHA抵押

常规抵押贷款和FHA抵押之间的主要区别在于，FHA贷款旨在使低至中等收入借款人变得更加容易，并且更容易，因为他们缺乏或贫穷，他们本来可能无法获得融资信用记录，或者因为他们节省有限。

那些有资格获得FHA贷款的人需要较低的首付。而且信用要求并不像其他抵押贷款那样严格，即使信用评分低于580的信用贷款也可能获得融资。 FHA本身并未授予这些贷款。相反，它们是由FHA批准的贷方提出的。

相反，要获得传统贷款的资格，消费者通常必须具有出色的信用报告没有明显的瑕疵和信用评分至少620个。常规贷款利率因首付金额，消费者选择抵押产品和当前市场状况而有所不同。

传统与符​​合

常规贷款通常被错误地称为符合抵押或贷款。尽管有重叠，但这两个是不同的类别。

一致的抵押是其基本条款和条件符合房利美和弗雷迪·麦克的资金标准的人。其中的主要是每年设定的美元限额联邦住房金融局（FHFA）。在美国大陆的大多数情况下，贷款在2024年不得超过766,550美元（高于2023年的726,200美元）。

因此，尽管所有符合贷款都是常规的，但并非所有常规贷款都符合符合条件。例如，巨型抵押$ 800,000是常规抵押，但不符合抵押贷款- 因为它超过了允许它得到房利美或弗雷迪·麦克（Freddie Mac）支持的金额。

在2023财政年度结束时，有750万的房主拥有FHA保险的抵押贷款。常规抵押贷款的二级市场非常大且液体。大多数常规抵押贷款都包装到通行证中抵押支持证券（MBS），哪个在公认的远期市场中被称为抵押宣布（TBA）市场。这些常规的许多通过证券进一步证券化抵押抵押义务（CMO）。

常规抵押类型

常规抵押贷款有几种类型，用于指代他们的术语可能会令人困惑。这是最常见的类型。

• 符合常规贷款：如上所述，符合常规贷款是遵守房利美和弗雷迪·麦克设定的标准的贷款。
• 巨型贷款：Jumbo贷款使您借贷超过了符合贷款的最大贷款限制。但是，他们通常需要更高的信用评分，较低债务收入（DTI）比率和更大的首付。
• 投资组合贷款：投资组合贷款是贷方选择保留自己的投资组合而不是在二级市场上出售的常规贷款。
• 次级贷款：符合贷款要求您的DTI低于50％，信用评分为620或更高。但是，如果您的信用不足，您可能有资格获得次级抵押贷款。
• 摊销的常规贷款：这些贷款已完全摊销，从贷款还款期结束到结束时，您可以每月付款。
• 可调节利率贷款：有了可调节的抵押贷款，您将在设定的期限内获得固定的利率，通常为三到十年。之后，您的利率每年可能有所不同。

常规抵押所需的文件

自从次级抵押贷款崩溃2007年，贷方收集了贷款资格，但总的来说，大多数基本要求都没有改变。潜在的借款人需要完成正式的抵押申请（通常支付申请费），然后为贷方提供必要的文件，以对其背景，信用记录和当前信用评分进行广泛检查。

从来没有100％融资的财产。在检查您的时资产和负债，贷方不仅要查看您是否可以负担每月抵押贷款的费用，通常不应超过您的35％总收入。贷方还希望查看您是否可以处理财产的首付（如果是的话，多少）以及其他前期费用，例如贷款起源或者承保费用，经纪人费，和解或结算成本，所有这些都可以大大提高抵押贷款的成本。所需的项目包括：

1。收入证明

这些文件将包括但不限于：

• 三十天显示收入和今年迄今为止收入
• 联邦两年纳税申报表
• 所有资产帐户的60天或季度声明，包括您的支票，储蓄和任何投资帐户
• 两年W-2语句

借款人还需要准备任何额外收入的证明，例如a养费或奖金。

2。资产

你需要呈现银行对帐单和投资帐户对帐单，以证明您有资金用于居住的首付和关闭费用，以及现金储备。如果您从朋友或亲戚那里收到钱以协助首付，则需要礼品信，这证明这些不是贷款，并且没有必要或强制性的还款。

3。就业验证

今天的贷方希望确保他们仅借给收入稳定的借款人。您的贷方将希望看到您的工资单。自雇借款人将需要提供有关其业务和收入的重要文书工作。

4。其他文档

您的贷方将需要复制驾驶执照或状态卡，并且需要您的社会保险号和您的签名，允许贷方提取您的信用报告。

传统抵押的利率

常规贷款利率可能高于政府支持的抵押贷款，例如FHA贷款（尽管这些贷款通常要求借款人付款抵押保险费，从长远来看，可能会达到同样的代价）。

常规抵押贷款的利率取决于几个因素，包括贷款的条款 - 长度，其规模以及利率是固定的还是可调节的，以及当前的经济或金融市场状况。抵押贷款人会根据他们对未来通货膨胀的期望设定利率；这供应和需求抵押支持的证券也会影响利率。一个抵押计算器可以向您展示不同费率对每月付款的影响。

什么时候美联储使其更昂贵银行以较高的目标来借贷联邦资金利率反过来，银行将更高的成本传递给客户，包括抵押贷款（包括抵押贷款的消费者）往往会上升。

通常与利率相关的是点或支付给贷方（或经纪人）的费用。您支付的积分越多，利率就越低。 1分的成本为贷款金额的1％，并将您的利率降低约0.25％。

确定利率的最终因素是单个借款人的财务状况：个人资产，信誉，以及他们可以在要资助的住所上进行的首付规模。

常规抵押或贷款的特殊注意事项

这些类型的贷款并不适合所有人。这是谁有资格获得常规抵押，谁没有资格。

谁可能有资格

固定信贷和出色的信用报告的人通常有资格获得常规抵押贷款。更具体地说，理想的候选人应该有：

• 公平或更好信用评分。信用评分是借款人还清贷款能力的数值表示。信用评分包括借款人的信用记录和延迟付款的数量。批准可能需要至少620和可能更高的信用评分。同样，分数越高，贷款的利率越低，最佳条款保留给分数出色的人。
• 一个可接受的债务对收入（DTI）比率。与您的月收入相比，这是您每月债务支付的总和，例如信用卡和贷款。理想情况下，DTI比应约为36％，不超过43％。换句话说，您应在债务支付上花费不到每月收入的36％。
• 一个首付至少有20％的房屋购买价格可用。贷方可以而且确实可以接受，但是如果这样做，他们经常要求借款人带走私人抵押保险每月支付保费，直到他们至少达到20％房子的股权。

谁可能没有资格

一般而言，那些刚开始生活的人，那些债务比正常人多一些，信用等级的人通常很难获得传统贷款。更具体地说，对于那些有：

• 受苦破产在过去的四年中或止赎在过去的七年中
• 信用评分低于620
• DTI比超过43％
• 首付款的价格不到房屋购买价格的20％甚至10％

但是，如果您拒绝抵押贷款，请务必要求书面原因。您可能有资格参加其他可以帮助您获得抵押贷款的计划。

例如，如果您没有信用记录，并且是首次购房者，您可能有资格获得FHA贷款。 FHA贷款是专门针对首次购房者量身定制的。结果，FHA贷款具有不同的资格和信用要求，包括较低的首付。

底线

常规抵押贷款或常规贷款是购房者的贷款，政府实体未提供或保证。通常将它们与FHA贷款进行比较，FHA贷款旨在允许低收入家庭或较低的信用评分或储蓄少的家庭获得抵押贷款。

可以通过私人贷方或两家政府资助的企业（GSE）获得常规抵押贷款：房利美和弗雷迪·麦克。潜在的借款人需要完成正式的抵押申请，并提供所需的文件，信用记录和当前的信用评分。传统的贷款利率往往高于政府支持的抵押贷款，例如FHA贷款，除非您具有良好的信用评级。