如何在房地產中找到您的投資回報率（ROI）

成本方法和自付方法是計算投資回報率的兩種重要方法（ROI），衡量您在房地產投資中獲得了多少錢或利潤，佔其總成本的百分比。

關鍵要點

投資回報率（ROI）衡量您在投資上賺取的利潤（或可以賣出）。
ROI是通過比較您在物業上投資的金額（包括初始購買價格加上其他成本）與當前價值進行比較來計算的。
在房地產投資上計算ROI的兩種常見方法是成本方法和自付方法。

有兩種用於計算ROI的主要方法：成本方法和自付方法。以下是每種方法的簡化示例。請注意，這兩個示例都沒有說明您的財產可能產生的任何租金收入或任何正在進行的費用，例如財產稅。

成本方法

成本方法通過將財產的投資收益除以該物業的初始成本來計算ROI。

例如，假設您以100,000美元的所有現金購買了一家物業。經過維修和改進（額外花費50,000美元），該物業的價值為20萬美元。

這使您在物業中獲得50,000美元的收益（即，市場價值100,00美元的收益減去花費$ 50,000的費用）。

要使用成本方法，將收益除以與購買，維修和康復有關的所有成本。

在這種情況下，您的投資回報率是：

$ 50,000÷$ 150,000 = 0.33，或33％。

自付方法

許多房地產投資者首選自付方法，因為它會導致ROI較高。它使房屋的當前權益除以當前的市場價值。請注意，這與上述計算不同的是，成本方法將投資收益（不是權益）除以初始總成本（不是市場價值）。

使用上面的示例中的數字，假設您以相同的價格購買了相同的財產，但是這次，您通過貸款和一個首付20,000美元。

您的自付費用為20,000美元，加上50,000美元的維修和康復費用，總計70,000美元。由於該物業的價值為20萬美元，您的股權頭寸或潛在利潤為$ 130,000。

在這種情況下，您的投資回報率是：

$ 130,000÷$ 200,000 = 0.65，或65％。

這幾乎是第一個示例的投資回報率的兩倍。當然，差異歸因於貸款：槓桿作用作為增加ROI的一種手段。

房地產投資者的良好投資回報是什麼？

一位投資者認為“良好” ROI可能是另一個投資人可能無法接受的。房地產良好的投資回報率會因風險承受能力而異，您願意承擔的風險越多，您可能期望的ROI越高。相反，規避風險的投資者可能會很樂意為較低的ROI而定，以換取更多的確定性。

但是，總的來說，為了使房地產投資值得，許多投資者的目標是與主要股票市場指數（例如標普500。從歷史上看，標準普爾500指數的平均年收益約為10％。

當然，您不必購買實體財產即可投資房地產。房地產投資信託（房地產投資信託基金）像交易所中的股票一樣的貿易，它們可以提供多元化，而無需擁有和管理任何財產。通常，房地產投資信託回報率比實體財產更波動（畢竟它們是在交易所交易的）。股權房地產投資信託基金截至2024年3月31日的期間，五年和10年的複合年收益分別為3.45％和6.59％，這是由FTSE Nareit All Equity REITS指數衡量的。您還可以通過專門研究它們的共同基金來投資REIT。

可以減少您投資回報的成本

為了實現實際現金利潤的投資回報率，您必須出售該物業。通常，財產不會在其上出售市場價值，如果這是您基於計算的數字，這將降低您的預期ROI。

此外，還有與銷售房地產有關的成本，例如維修，繪畫和美化環境。也應加入廣告的成本，以及評估費用和委員會到任何房地產經紀人或涉及的經紀人。而且，當然，如果對財產有抵押貸款，則必須還清。

出售該物業時，投資房地產如何徵稅？

當您出售投資財產時，您對自己的任何利潤調整成本基礎被認為是出於稅收目的的資本收益。如果您持有該財產一年或以上，將在資本收益利率。如果您將其持有不到一年的時間，它將被徵稅為普通收入，這通常意味著更高的稅率，具體取決於您的其他收入。

房地產投資信託（REIT）的收入如何徵稅？

房地產投資信託或房地產投資信託基金可以以三種形式向投資者支付收入：股息，這些股息應與普通收入相同的稅率；資本收益分配，這些稅率通常以較低的資本收益稅率；和資本回報，不應納稅。

租金所得稅如何徵稅？

如果您擁有自己擁有的財產的租金收入，則必須在提交一年的稅款時報告該收入，通常是按IRS計劃。您還可以減去相關費用以獲得當年該物業的總收入或損失。損失可扣除到某些限制。

底線

計算您的投資回報率是確定您對房地產投資賺取多少利潤（如果有）的一種方式。您還可以使用它將房地產收益與其他潛在投資（例如股票）進行比較。以插圖的目的簡化了上面的示例，並且取決於您從房地產投資中獲得的所有費用以及您從房地產投資中獲得的任何潛在現金流，獲得準確的投資回報率可能會更加複雜。尤其是出於稅收目的，您很可能會諮詢熟悉規則適用於房地產的會計師或其他稅務專家。