住在紐約市：合作社與公寓

合作社與公寓：概述

當您購買公寓，您的公寓以及一定比例的公共區域屬於您。當您購買合作社時，您實際上不會購買公寓；取而代之的是，您正在購買您的建築物公司中的股份。份額的大小取決於公寓的大小；購買股票使您可以在合作社大樓中佔用一個單位。在公寓的閉幕式上，您會得到一個契據;在合作社結束時，您將獲得專有的租。

在大多數情況下，公寓和合作社都有門衛和員工的負責人。有些人會添加一個禮賓服務，他將做其他兩個人不做的一切。這便利可以是低調的（也許只是地下室的儲藏室）或無所不包的，例如園景露台，台球室，鋼琴室，放映室，兒童遊戲室和健身房。

公寓

曾經被認為是離群值但現在被視為髖關節的新社區，您可以找到公寓。根據加里·馬林，Corcoran集團的首席運營官：“如果住在天空中的玻璃房屋中，您可能會尋找很多公寓。直到1970年代，公寓建築在紐約市才變得不常見，因此它們通常比合作社更現代。”

馬林說：“由於曼哈頓的新公寓建築物的可用土地受到限制，最新的公寓很可能在遠東和西側的新興和邊緣社區中找到。在皇后區和布魯克林，我們已經在弗朗特和威廉斯堡的紐約市沿著紐約市的舊金山建造了許多新的建設公寓，以及威廉斯堡的紐約市。”

首付和價格

成本通常可以推動購買房地產的決策過程，公寓提供有吸引力的下跌付款因此，通常只需要購買價格的10％。但是，公寓的價格往往高於合作社。

關閉費用

公寓的關閉費用高於合作社。有關詳細信息，我們詢問了紐約房地產律師亞當·斯通比較兩者。這就是他想到的。對於100萬美元的公寓，有80萬美元的抵押貸款關閉費用將是：

• 標題保險對於購買者，$ 4,500
• 貸方的產權保險，1,000美元
• 標題搜索，700美元
• 記錄費，700美元
• 紐約州豪宅稅，10,000美元
• 紐約州抵押記錄稅，15,370美元
• 累計：$ 32,270（沒有貸方的費用，貸方有所不同）

對於任何想知道豪宅稅是多少的人，斯通解釋說：“紐約州有一個轉移稅銷售價格的0.4％，收取賣方任何住宅物業。它還具有1％的購買者的轉讓稅，也稱為“豪宅稅”，因為它僅適用於售價為100萬美元或更多的住宅物業。 ”

每月收費

公寓所有者的每月法案稱為“普通費用”，用於建築物的維護，即公民區域，園林綠化，員工的支付以及一些公用事業。這些與抵押支付分開。

公寓所有者每月進行兩次普通付款（一個用於建立維護，一個用於財產稅），但公寓所有者的合併總數通常低於合作社所有者的維護費用。

董事會

公寓委員會的要求往往比合作社董事會少。合作社的批准過程更長，包括面試。董事會決定是否可以購買合作社。

“有了公寓，建築物可以向買家索取包裹。”華納·劉易斯（Warner M. Lewis） 布朗·哈里斯·史蒂文斯（Brown Harris Stevens）的Harkov Lewis團隊。 “但是沒有採訪，建築物只有首次拒絕的權利（即，他們必須批准它，或者公寓必須自己購買），這意味著，當您擁有簽署合同時（除非買家（或融資）發生了一些事情，否則這筆交易都與完成一樣好。”

規則

公寓往往有更少的規則，包括對購買外國資金購買的限制。公寓允許國際投資者購買和出租他們的空間；通常有一些警告，但沒有一個繁重的。與合作社的轉租過程相比，公寓還允許公寓轉租或將公寓租給另一方。但是，某些公寓協會可能比其他公寓更大。結果，重要的是，準買家進行研究以確定什麼是什麼和不允許什麼。

買方的偏好

馬林認為：“如果您寧願向自己的鼓手的節奏前進，並且您珍視靈活性 - 那麼公寓可能是您的明智選擇。但是，請理解，這種自由是以一個代價的價格。公寓幾乎總是比等價的合作社更昂貴。此外，如果您可以正常地看到電梯的新面孔，那麼您可以在其他地方進行居住。政策。”

合作社

一般來說，較舊的，建立的居民區具有優勢合作社。正如馬林（Malin）所解釋的那樣：“如果您喜歡歷史悠久的特性，那麼您可能最終會成為合作社，因為幾乎所有戰前建築物都以這種方式組織起來。此外，由於合作建築物往往比公寓的開發項目更古老，因此它們通常位於中央位置。

首付和價格

與公寓一樣，該決定可能歸結於您可以花多少錢並節省了首付。雖然只能放下10％的購買價格在公寓中，合作社可能需要更高的首付 - 在購買價格的20％至50％的附近。好消息是合作社的購買價格往往比公寓小。當然，價格取決於所涉及的社區。

關閉費用

根據Stone的說法，合作社的關閉成本較低。在上面引用的示例中，該公寓的成本超過32,000美元，合作社剛剛繳納了10,000美元的豪宅稅。實質性差異是由於公寓是不動產，而合作股是動產。

斯通補充說：“對於某些人來說，這可能只是語義，但在計算關閉成本時並不是。”

每月收費

每月一次，合作者支付“維護”費用。與公寓的普通費用類似，本月費用是對財產的基本保養以及保持建築物正確運行所需的工作人員的薪水。合作費往往高於公寓費用，因為該費用通常包括建築物的至少部分抵押貸款。每月費用可能會根據建築物的規模而有所不同。

但是，重要的是要注意，維護和常見費用不是用石頭設定的。任何主要的費用（一個新的屋頂，一個新的大廳，更多的工作人員）可能會觸發評估，這是董事會成員決定的事情，而且很少會扭轉。

董事會

如前所述，大多數合作社董事會都有嚴格且通常很長的申請流程，可以要求買方移交財務信息，提交就業驗證並可能接受個人背景調查。

劉易斯總結說：“在合作社中，您不僅需要錢才能購買公寓（或融資要這樣做），還必須在提交申請後董事會批准，這是非常詳細的，通常很詳細且耗時。通常，幾乎沒有理由，幾乎沒有理由在他們的面試之後，甚至是因為他們的套餐，因為我的套餐都可以交易，而我卻沒有得到任何交易。拒絕。”

規則

合作委員會往往比公寓擁有更多的規則，並且在您可以練習長號，是否可以將節日裝飾品放在門上以及您的寵物是否可以與您一起搬進時，可能會授權。大多數規則旨在促進和諧，鎮定和合作生活的文明。

但是，勸阻一些國內買家以及幾乎所有國際買家的規則都是對轉租的限制。政策因構建而有所不同，但通常，當合作社允許時股東要轉租他們的公寓，這是有限的，例如每五年中的一兩年。所有者通常必須在轉租之前居住在該物業中的一段時間，在某些情況下多達兩年。業主通常需要支付允許轉租的費用，並且潛在的轉租者必須填寫申請，並且可能需要進行背景調查。董事會批准是必須的。

使國際個人購買的另一個合作規則是，他們不太可能接受任何資金在美國以外的人

買方的偏好

劉易斯說：“合作社是建立一個穩定的，一群居民的穩定的。

在選擇您的偏好方面，Malin以下方式說：

“合作是對那些重視穩定並想在建築物中種植根源的人的明智選擇。只需問問自己，'我是長期以來嗎？'合作社比公寓少得多，因此，如果您想了解您的鄰居，它們是一個很好的生活場所，只是準備好被分析，戳戳和刺激，但了解此過程是使合作社保持穩定且非常安全的投資的原因。”

底線

通過購買公寓，您將同時擁有公寓和一部分公共區域。通過購買合作社，您將成為建築物的股東。公寓通常更昂貴，但每月費用較低。合作社的前期費用可能會降低一些，但每月付款和更嚴格的批准過程。公寓還對轉租的規則還寬鬆，而不是合作社。兩者都有他們的吸引力；最好的是取決於買家的需求。