在房地產市場中如何確定市場價值？

什麼是公平的市場價值？

任何曾經嘗試購買或出售房屋的人都會熟悉財產的重要性公平的市場價值（FMV）。 FMV是房地產在通常條件下在公開市場上出售的價格。因此，FMV對擁有財產的人以及必須對該財產繳稅的人來說很重要。採取基於財產的扣除需要確定FMV。該術語也廣泛用於房地產投資市場。

不幸的是，沒有簡單或普遍的方式來確定房地產的市場價值。但是，幾乎每個市場估值都取決於兩個因素：房地產評估和最近可比的銷售。

市場價值的經濟學

每個商品的價值市場經濟是基於價格發現過程。生產者和經銷商提出了假設的價值觀，並希望找到具有類似估值的買家。相比之下，消費者根據對商品價值的不斷變化的解釋來競標或下降價格。這個過程是不完美的，而且不斷變化。

對於房地產市場，買方必須對房地產的價值高於他們願意為該物業交易的金額。同時，賣方必須以低於所提供的款項的價格對財產進行評估。當然，在特定地區對房屋的供應和需求將參與這些經濟評估，以及GDP增長，失業和更廣泛的經濟狀況通貨膨脹。

評估和可比的銷售

評估是對價值的專業意見。在房屋銷售期間，提供房屋貸款的銀行通常會選擇一名評估師來對房地產的價值提出意見截至特定日期。

可比較的銷售，也稱為“市場數據”方法，是獲得市場價值的最常見方法。在這裡，審查了最近的類似身材的物業的銷售，以告知判斷。如果最近出售的房屋的價格通常與您自己的標準相同（例如，在大小，房間數量，設施等方面）很高，那麼您也可能會獲得更有利的評估價值。請注意，評估價值最終可能與市場上的實際銷售價格完全不同。

IRS出版物561

國稅局出版物561的理事稅法出版物是房地產公平市場價值的。該出版物介紹了所有類型的物業估值，包括汽車，船隻，收藏品，二手服裝，證券，專利，年金等。但是它沒有擱置用於確定房地產市場價值的部分。

出版物561明確指出“對於適當的估值，必須由專業評估者進行詳細評估”。評估師認為可以接受三種方法：可比的銷售方法，收入方法的資本化，或更換成本新方法。

可比的銷售方法

可比較的銷售方法將屬性與最近出售的類似特徵的其他物業進行了比較。該方法考慮了該物業的所有功能，例如其大小，臥室數量以及各個功能對整體屬性價值的影響。

收入方法的資本化

收入方法的資本化價值基於對未來利益的期望的投資。此方法將財產的價值與預期賺取的市場租金和轉售價值相關聯。

替換成本新價值方法

這更換成本新價值方法確定了使用當前的建築材料並遵守當前設計標準和佈局，以相同的實用程序來構建屬性的當前成本。

底線

無論您如何看待財產，在一天結束時，收到房屋收到的​​錢的金額都將在買方和賣方之間進行談判。各方都可以使用估值技術來幫助辯論他們的案例，但是通常會以某種妥協達成一項協議。