家庭淨值信用額度（HELOC）：含義和示例

家庭淨值信用額度（HELOC）是一條信用額度，使用您在家中擁有的股權抵押品。您可用的信用額取決於您的房屋中的權益，您的信用評分和您的債務收入（DTI）比率。因為HELOC是由資產保護的，所以它們往往具有更高的信用限額比信用卡或個人貸款更好的利率。雖然HELOC通常具有可變的利率，但有些可用的固定利率選項。

家庭淨值信用額度（HELOC）如何工作

房屋淨值信用額度（HELOCS）基於您在家中擁有的股權。要計算房屋中您擁有的股權，您將獲得房屋的估計價值，少於任何現有的總餘額抵押，helocs，房屋淨值貸款等等，以獲得您的權益。

大多數合格的借款人能夠將最多80％的房屋股權帶走。例如，有一個很好的人信用評分DTI比率為300,000美元的房屋，貸款餘額為100,000美元，可以獲得高達170,000美元的HELOC（$ 300,000- $ 100,000 = $ 200,000 x 0.85％= $ 170,000）。

HELOC速率各不相同，但通常低於利率用於信用卡或個人貸款，但略高於抵押貸款的利率。HELOC費率通常是可變的，這意味著它們可以隨市場波動。 Helocs往往很低或沒有起源費是相對簡單，這使它們成為比再融資更具吸引力的選擇現金再融資對於許多藉款人。

每個HELOC的條款各不相同，但最常見的是抽獎期大約15年的還款期10年。在抽獎期間，借款人可以對其HELOC的信用額度限制，並付出最少的僅利息付款。抽獎期結束後，借款人必須付出更大的付款，以償還他們在抽獎期間使用的信用額度所欠的餘額。

債務重新加載風險

Helocs具有高風險債務重新加載特別是因為它們很容易獲得，並且由於他們的抽籤和還款期。在過去的幾十年中，隨著房屋價值繼續大幅上升，借款人發現自己越來越不斷增加公平在他們的家中，並通過他們的Helocs獲得便宜的信用。

在抽獎期間，許多藉款人習慣了其HELOC的低利息付款，並且不准備在還款期間還清他們的HELOC，因此他們取出了另一筆HELOC或HORE股權貸款來還清第一筆。然後，只要房屋的價值繼續上升，他們就可以繼續這個週期。在金融危機，當房屋價值暴跌時，許多使用這種方法的借款人在喪失抵押品贖回權中找到了房屋。

HELOC債務重新加載的一個例子

只要藉款人繼續擁有體面的信用和增加的房屋股權，就沒有真正的限制。不利的一面是，如果他們不小心，繼續拿出Helocs可能會導致他們陷入巨額債務。

假設2010年的借款人的抵押貸款餘額為20萬美元的房屋。這將使他們能夠以高達85,000美元的價格拿出HELOC。在此示例中，他們取出了最大金額。在2012年，他們擁有抵押和HELOC 1號 - 支付了抵押貸款的一些付款，現在的未償餘額為15萬美元，但他們的房屋現在價值30萬美元，使他們可以將另一個HELOC拿走，最高可達112,500美元。這使他們的餘額達到$ 262,500。

八年後，兩個HELOC的組合加上抵押貸款的餘額為250,000美元，而房屋現在價值60萬美元。這意味著他們可以拿出另一個HELOC，最高可達297,500美元。房主現在在第一個HELOC的還款期間，在兩年內，第二次HELOC的還款期將開始。

該借款人的主要風險是使用第三個HELOC不償還前兩項，而是要對這三個人的付款最少，同時又花了其餘的花費。 2022年，他們的第二個HELOC進入還款期。如果他們的房屋價值根本沒有增加，那麼他們將無法開設另一個HELOC來幫助支付增加的付款，他們將被習慣於實質上膨脹的生活方式，而他們在12年前欠了100,000美元的房屋，他們將以超過500,000美元的價格負債累累。

底線

當認真使用時，Helocs可以成為藉款人以較低利率鞏固高利息債務的絕佳工具，對其房屋進行大量改進，投資房地產等等。但是，他們有很大的風險，借款人在註冊產品侵蝕了他們通過房屋中的股權建立財富的能力之前應意識到這些問題。