不合格抵押：它是什麼以及它的工作方式

什麼是不合規的抵押？

不合格抵押是抵押那不符合政府贊助的企業（GSE）例如房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac），因此不能出售給他們。 GSE指南包括最高貸款金額，合適的財產，首付要求和信貸要求等。

不符合抵押貸款可能與符合抵押。

了解不合格的抵押貸款

不合格的抵押貸款不是不好的貸款，因為它們是風險或過於復雜的貸款。金融機構不喜歡它們，因為它們不符合GSE指南，因此很難出售。因此，銀行通常會指揮更高的利率在不合格的貸款上。

儘管私人銀行最初撰寫了大多數抵押貸款，但他們通常會以房利美（Fannie Mae）和弗雷迪·麥克（Freddie Mac）的投資組合最終出現。這兩個GSE從銀行購買貸款並將其包裝成抵押支持證券（MBS），在二級市場。 MBS是由源自受監管和授權的金融機構的抵押貸款收集的資產支持的安全性（ABS）。儘管有私人金融公司購買，包裝和轉售MBSS，但房利美和房地美是兩個最大的購買者。

銀行利用抵押銷售中的錢來投資以當前利率提供新貸款。然而，美妮·梅和弗雷迪·麥克不能僅購買任何抵押產品。這兩個GSE具有聯邦規則，該規則限制了被視為相對無風險的貸款的購買。這些貸款是符合抵押貸款的，像他們這樣的銀行正是因為它們很容易出售。

相比之下，抵押貸款福妮·梅（Fannie Mae）和弗雷迪·麥克（Freddie Mac）無法購買的是銀行撰寫本質上的風險。這些難以兌現的貸款必須保留在銀行的投資組合中，要么出售給專門從事二級市場的實體，以獲得不合格的貸款。

不合格抵押的類型

Fannie和Freddie認為是不合格的借款人情況和類型的貸款。

最常見的不合格抵押通常稱為巨型抵押- 與房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）限制相比，Loans的數量要大。在2025年，在大多數美國縣的限制為806,500美元，但在某些高成本地區，例如紐約市或舊金山，可能高達1,209,750美元。

抵押不一定是不合格的。低首付款也可以觸發不合格狀態。閾值各不相同，但在常規抵押貸款上可能為10％，或者少於3％聯邦住房管理（FHA）貸款。

另外，一個因素是買家的債務收入比（DTI），通常不得超過43％才能符合符合貸款的資格。一個信用評分通常也需要或以上660。

財產類型還可以確定抵押是否不合格。例如，公寓買家在得知自己的理想度假單元不合格時通常會被絆倒，因為該綜合體被認為是不可掌握的。其中包括公寓協會，其中一個實體（例如開發人員）擁有超過10％的單位。其他陷阱包括大多數單位不在所有者中，是否超過25％的平方英尺是商業的，或者是否房主協會（HOA）正在訴訟中。

底線

儘管找到願意提供不合格抵押貸款的貸方可能會更棘手，但可能沒有資格符合抵押資格的購房者可能希望將其搜索出去。不合格的貸款提供了更大的靈活性和更高的貸款金額，而較高的利率和費用的權衡。