所有者融資：定義，示例，優勢和風險

什麼是所有者融資？

所有者融資是一項交易，其中財產的賣方直接與個人或實體全部或部分購買的人或實體為購買資金。這種類型的安排對於兩者都可能是有利的賣家和買家，因為它消除了銀行中介的成本。但是，所有者融資可以為所有者帶來更大的風險和責任。

了解所有者融資

買方可能對購買物業非常感興趣，但是賣方不會從350,000美元的要價中省錢。買方願意支付這筆款項，並可以放下20％的錢，這是他們從出售前房中獲得的70,000美元。他們將不得不為280,000美元提供資金，但他們只能獲得批准傳統抵押$ 250,000。

賣方可能同意向他們貸款30,000美元以彌補差額，或者他們可能同意為整個280,000美元的籌集資金。無論哪種情況，買方都會每月向賣方支付主要的加上貸款的利息。當買方和賣方是家人或朋友或以其他方式關聯交易時，這些貸款更為普遍。

所有者融資情況

通常有許多特定情況會導致買方和賣方同意所有者融資。這些情況可能包括但通常不限於以下情況。

• 買家的信譽較差。潛在的買家可能會被視為高風險借款人，如果信用評分較差或財務問題歷史記錄，他們就沒有資格獲得傳統抵押貸款。
• 買方的首付資金有限。為了批准抵押貸款，許多貸方需要合理的首付以減少債務金額並防止波動的財產價值。並非每個買家都有提前支付這麼多的手段。
• 雙方都想快速移動。由於傳統抵押程序所需的大量文件，承銷和評估程序，與所有者融資相比，傳統貸款可能耗時。
• 該物業的售價很高。由於財產的高成本，買家可能無法獲得傳統的融資。儘管有人可以說這意味著該物業在財務上可能不可預見，但潛在的買方可以簡單地尋求其他形式的借貸資金。
• 賣方想要被動收入溪流。所有者融資將賣方變成了交易中的貸方，創造了收入來源。他們從買方那裡獲得一致的付款，這可能是可靠的收入來源。隨著時間的流逝，他們也可能受益於產生利息收入。
• 可能有稅收優惠。買賣雙方都可以從稅收優勢中受益。買方可以使用抵押利息扣除額，可以通過特定的稅收減免降低應稅收入。另一方面，如果將交易作為分期付款設置，在付款期內擴散稅收負擔，則賣方可能會從資本利得稅收延期中獲利。
• 該屬性是唯一的。某些物業可能具有特殊特徵或位於偏遠地區，因此很難通過傳統的貸方為其提供資金。由於貸方可以評估財產的風險，因此買方可以選舉所有者融資。
• 買方需要不同的條款。所有者融資可以提供更多的可自定義性。根據其獨特的要求和偏好，賣方和購買者可能會討價還價，超越利率，付款計劃和其他條款。傳統抵押貸款人可能無法使用這種適應性水平。

所有者融資的利弊（用於買家）

專業人士解釋（對於買家）

所有者融資提供了比傳統貸方的幾個優勢。借款人可能會發現在整個批准過程中更容易獲得資格並實現這一目標。由於額外的承保限制，借款人可能會發現他們能夠減少貸款。由於與公司貸款相比，所有者融資的剛性較小，因此借款人可能會發現他們在選擇所有者融資時對條款具有更大的靈活性。

由於貸方可能會抵抗為某些風險更風險的房地產提供資金，因此所有者融資可能是買方確保購買資金購買的唯一選擇。傳統貸方通常具有嚴格的信用評分要求，可能會審查買方的財務歷史記錄，債務收入比和就業穩定性。所有者融資可能不會考慮這些。

缺點解釋（對於買家）

與傳統貸方相比，所有者融資涉及賣方的風險更大。這意味著買家通常必須支付更高的利率，並在貸款壽險期間進行更高的貸款付款。儘管借款人可能不需要支付一些預付費用，但他們仍然需要隨著時間的推移支付更多的費用。

一些所有者融資協議可能包括氣球付款，這對於買家管理並可能導致財務壓力或違約可能具有挑戰性。氣球支付規定了周期性的一次性付款，這有助於減輕賣方方面的風險。這些類型的付款並不是傳統抵押貸款的典型付款。

違約所有者融資可能會導致房地產損失和對買方信用評分的損失。此外，買方融資可能面臨不確定的市場狀況，例如負權益。如果財產價值低於未償貸款餘額，則可能發生負權益，這使得以有利的條件很難出售或再融資。

業主融資的利弊（賣方）

專業人士解釋（賣方）

提供所有者融資可以打開更廣泛的買家池。一些候選人可能會自然被排除在外，因為他們無法獲得傳統貸款。但是，他們可能仍然能夠進行有競爭力的競標，並在將來進行所有適當的付款。

所有者融資在慢速房地產市場或獨特物業中尤其有利，因為它吸引了更多的買家。在這些情況下，賣方可能能夠通過提供融資選項來指揮其財產的更高售價，從而使該物業更容易獲得。作為貸方，賣方可以從買方那裡獲得定期的本金和利息。這會產生穩定且可預測的收入來源，對於尋求可靠現金流的賣方可能是有益的。

所有者融資可以加快銷售流程，從而消除了買方進行冗長的抵押貸款批准流程的需求，這在競爭性房地產市場中尤其有利。這可能會幫助買家更快地關閉房地產，比由於傳統融資而停滯不前的交易要早得多。

缺點解釋（賣方）

融資物業銷售的賣方面臨各種風險，如果買方使用傳統融資，他們將不會遇到。買方可以違約，延遲付款，並使賣方面臨未捕獲出售中所有付款的風險。

如果買方違約貸款，賣方可能需要經過止贖程序才能收回該物業。這個過程可能耗時，情感上的耗盡和昂貴。儘管賣方可能會隨著時間的流逝賺更多的錢，但也可能會考慮非財務費用。

所有者融資的延長付款時間表意味著賣方會隨著時間而不是一次性收到購買價格。這限制了他們將資金用於其他目的或投資的能力。在某些方面，這侵蝕了他們的購買力由於今天的錢比將來收到的錢更有價值（以相同的數量）。

所有者融資的要求

應通過A融資協議來促進期票。期票概述了安排的條款，包括但不限於利率，還款時間表和違約後果。業主通常也保留財產標題直到所有付款都已以保護自己免受違約為止。

某些自己動手的交易可以由所有者充分管理，但是通常建議律師的協助以確保涵蓋所有基礎。支付所有權搜索也可能是有益的，以確定所有者/賣方實際上可以出售該物業，並且最終可以釋放標題以換取資金以資助某些部分或全部交易。

底線

所有者融資是房地產安排，房地產賣方擔任貸方，向買方提供直接融資。買方沒有從銀行獲得抵押，而是向賣方付款，直到財產完全償還。這種替代融資選項可以使購買者受益於獲取傳統抵押貸款和尋求更廣泛潛在買家的賣方的買家。