常規抵押或貸款

什麼是常規抵押或貸款？

常規抵押貸款是通過私人貸方賺取的購房者貸款。與a相比聯邦住房管理（FHA）貸款，常規貸款通常需要更高的信用評分才能獲得資格。

常規貸款沒有由政府實體提供或保證。相反，這些抵押可通過私人提供貸方，例如銀行，信用合作社和抵押公司。

但是，兩家政府贊助的企業（GSE）可以保證某些常規抵押貸款：聯邦國家抵押協會（房利美）和聯邦住房貸款抵押貸款公司（Freddie Mac）。

了解傳統的抵押和貸款

常規抵押貸款可以具有固定的或可變的利率。聯邦政府不能保證常規抵押貸款或貸款，因此，通常具有銀行和債權人的更嚴格的貸款要求。

有一些政府機構可以確保銀行抵押貸款聯邦住房管理局（FHA），提供低下跌付款不關閉費用。其他兩個機構是美國退伍軍人事務部（VA）美國農業部（USDA）農村住房服務，這兩個都不需要首付。但是，借款人必須滿足這些計劃的資格。

常規抵押的示例

如果您符合有資格獲得常規抵押的相對嚴格要求，這可能是藉錢購買財產的廉價方式。

例如，如果您拿出了傳統的抵押貸款購買價值500,000美元的房屋，則有100,000美元的首付（那是20％），並且很好信用評分在650中，您也許可以獲得5.50％的鎖定率的傳統抵押貸款。這將等同於僅用於本金和利息的30年貸款每月支付約2,271美元。

常規抵押與FHA抵押

常規抵押貸款和FHA抵押之間的主要區別在於，FHA貸款旨在使低至中等收入借款人變得更加容易，並且更容易，因為他們缺乏或貧窮，他們本來可能無法獲得融資信用記錄，或者因為他們節省有限。

那些有資格獲得FHA貸款的人需要較低的首付。而且信用要求並不像其他抵押貸款那樣嚴格，即使信用評分低於580的信用貸款也可能獲得融資。 FHA本身並未授予這些貸款。相反，它們是由FHA批准的貸方提出的。

相反，要獲得傳統貸款的資格，消費者通常必須具有出色的信用報告沒有明顯的瑕疵和信用評分至少620個。常規貸款利率因首付金額，消費者選擇抵押產品和當前市場狀況而有所不同。

傳統與符​​合

常規貸款通常被錯誤地稱為符合抵押或貸款。儘管有重疊，但這兩個是不同的類別。

一致的抵押是其基本條款和條件符合房利美和弗雷迪·麥克的資金標準的人。其中的主要是每年設定的美元限額聯邦住房金融局（FHFA）。在美國大陸的大多數情況下，貸款在2024年不得超過766,550美元（高於2023年的726,200美元）。

因此，儘管所有符合貸款都是常規的，但並非所有常規貸款都符合符合條件。例如，巨型抵押$ 800,000是常規抵押，但不符合抵押貸款- 因為它超過了允許它得到房利美或弗雷迪·麥克（Freddie Mac）支持的金額。

在2023財政年度結束時，有750萬的房主擁有FHA保險的抵押貸款。常規抵押貸款的二級市場非常大且液體。大多數常規抵押貸款都包裝到通行證中抵押支持證券（MBS），哪個在公認的遠期市場中被稱為抵押宣布（TBA）市場。這些常規的許多通過證券進一步證券化抵押抵押義務（CMO）。

常規抵押類型

常規抵押貸款有幾種類型，用於指代他們的術語可能會令人困惑。這是最常見的類型。

• 符合常規貸款：如上所述，符合常規貸款是遵守房利美和弗雷迪·麥克設定的標準的貸款。
• 巨型貸款：Jumbo貸款使您借貸超過了符合貸款的最大貸款限制。但是，他們通常需要更高的信用評分，較低債務收入（DTI）比率和更大的首付。
• 投資組合貸款：投資組合貸款是貸方選擇保留自己的投資組合而不是在二級市場上出售的常規貸款。
• 次級貸款：符合貸款要求您的DTI低於50％，信用評分為620或更高。但是，如果您的信用不足，您可能有資格獲得次級抵押貸款。
• 攤銷的常規貸款：這些貸款已完全攤銷，從貸款還款期結束到結束時，您可以每月付款。
• 可調節利率貸款：有了可調節的抵押貸款，您將在設定的期限內獲得固定的利率，通常為三到十年。之後，您的利率每年可能有所不同。

常規抵押所需的文件

自從次級抵押貸款崩潰2007年，貸方收集了貸款資格，但總的來說，大多數基本要求都沒有改變。潛在的借款人需要完成正式的抵押申請（通常支付申請費），然後為貸方提供必要的文件，以對其背景，信用記錄和當前信用評分進行廣泛檢查。

從來沒有100％融資的財產。在檢查您的時資產和負債，貸方不僅要查看您是否可以負擔每月抵押貸款的費用，通常不應超過您的35％總收入。貸方還希望查看您是否可以處理財產的首付（如果是的話，多少）以及其他前期費用，例如貸款起源或者承保費用，經紀人費，和解或結算成本，所有這些都可以大大提高抵押貸款的成本。所需的項目包括：

1。收入證明

這些文件將包括但不限於：

• 三十天顯示收入和今年迄今為止收入
• 聯邦兩年納稅申報表
• 所有資產帳戶的60天或季度聲明，包括您的支票，儲蓄和任何投資帳戶
• 兩年W-2語句

借款人還需要準備任何額外收入的證明，例如a養費或獎金。

2。資產

你需要呈現銀行對帳單和投資帳戶對帳單，以證明您有資金用於居住的首付和關閉費用，以及現金儲備。如果您從朋友或親戚那裡收到錢以協助首付，則需要禮品信，這證明這些不是貸款，並且沒有必要或強制性的還款。

3。就業驗證

今天的貸方希望確保他們僅借給收入穩定的借款人。您的貸方將希望看到您的工資單。自僱借款人將需要提供有關其業務和收入的重要文書工作。

4。其他文檔

您的貸方將需要復制駕駛執照或狀態卡，並且需要您的社會保險號和您的簽名，允許貸方提取您的信用報告。

傳統抵押的利率

常規貸款利率可能高於政府支持的抵押貸款，例如FHA貸款（儘管這些貸款通常要求借款人付款抵押保險費，從長遠來看，可能會達到同樣的代價）。

常規抵押貸款的利率取決於幾個因素，包括貸款的條款 - 長度，其規模以及利率是固定的還是可調節的，以及當前的經濟或金融市場狀況。抵押貸款人會根據他們對未來通貨膨脹的期望設定利率；這供應和需求抵押支持的證券也會影響利率。一個抵押計算器可以向您展示不同費率對每月付款的影響。

什麼時候美聯儲使其更昂貴銀行以較高的目標來借貸聯邦資金利率反過來，銀行將更高的成本傳遞給客戶，包括抵押貸款（包括抵押貸款的消費者）往往會上升。

通常與利率相關的是點或支付給貸方（或經紀人）的費用。您支付的積分越多，利率就越低。 1分的成本為貸款金額的1％，並將您的利率降低約0.25％。

確定利率的最終因素是單個借款人的財務狀況：個人資產，信譽，以及他們可以在要資助的住所上進行的首付規模。

常規抵押或貸款的特殊注意事項

這些類型的貸款並不適合所有人。這是誰有資格獲得常規抵押，誰沒有資格。

誰可能有資格

固定信貸和出色的信用報告的人通常有資格獲得常規抵押貸款。更具體地說，理想的候選人應該有：

• 公平或更好信用評分。信用評分是藉款人還清貸款能力的數值表示。信用評分包括借款人的信用記錄和延遲付款的數量。批准可能需要至少620和可能更高的信用評分。同樣，分數越高，貸款的利率越低，最佳條款保留給分數出色的人。
• 一個可接受的債務對收入（DTI）比率。與您的月收入相比，這是您每月債務支付的總和，例如信用卡和貸款。理想情況下，DTI比應約為36％，不超過43％。換句話說，您應在債務支付上花費不到每月收入的36％。
• 一個首付至少有20％的房屋購買價格可用。貸方可以而且確實可以接受，但是如果這樣做，他們經常要求借款人帶走私人抵押保險每月支付保費，直到他們至少達到20％房子的股權。

誰可能沒有資格

一般而言，那些剛開始生活的人，那些債務比正常人多一些，信用等級的人通常很難獲得傳統貸款。更具體地說，對於那些有：

• 受苦破產在過去的四年中或止贖在過去的七年中
• 信用評分低於620
• DTI比超過43％
• 首付款的價格不到房屋購買價格的20％甚至10％

但是，如果您拒絕抵押貸款，請務必要求書面原因。您可能有資格參加其他可以幫助您獲得抵押貸款的計劃。

例如，如果您沒有信用記錄，並且是首次購房者，您可能有資格獲得FHA貸款。 FHA貸款是專門針對首次購房者量身定制的。結果，FHA貸款具有不同的資格和信用要求，包括較低的首付。

底線

常規抵押貸款或常規貸款是購房者的貸款，政府實體未提供或保證。通常將它們與FHA貸款進行比較，FHA貸款旨在允許低收入家庭或較低的信用評分或儲蓄少的家庭獲得抵押貸款。

可以通過私人貸方或兩家政府資助的企業（GSE）獲得常規抵押貸款：房利美和弗雷迪·麥克。潛在的借款人需要完成正式的抵押申請，並提供所需的文件，信用記錄和當前的信用評分。傳統的貸款利率往往高於政府支持的抵押貸款，例如FHA貸款，除非您具有良好的信用評級。