《房地產和解程序法》（RESPA）的運作方式

《房地產和解程序法》是什麼？

美國國會於1975年頒布了《房地產和解程序法》（RESPA），以向購房者和賣方提供完整的和解成本披露。還引入了重生，以消除房地產和解過程中的濫用行為，禁止回扣並限制託管帳戶的使用。 Respa是一項聯邦法規，現在由消費者金融保護局（CFPB）。

Respa最初於1974年通過國會通過，於1975年6月20日生效。多年來，復興已受到多次變化和修正案的影響。執法最初屬於美國的管轄範圍住房和城市發展部（HUD）。在2011年之後，由於《多德 - 弗蘭克華爾街改革與消費者保護法》，CFPB承擔了這些責任。

從其成立開始，RESPA就監管了一到四戶住宅物業的抵押貸款。重生的目的是教育借款人有關其和解成本的教育，並消除可膨脹獲得抵押成本的回扣慣例和轉診費用。重新覆蓋的貸款類型包括大多數購買貸款，假設，再融資，財產改善貸款和家庭淨值信用額度（HELOCS）。

重生要求

Respa要求貸方，抵押經紀人或房屋貸款服務商向借款人披露有關房地產交易的任何信息。信息披露應包括結算服務，相關的消費者保護法以及與房地產和解過程成本相關的任何其他信息。交易服務提供商與與和解過程相關的其他各方之間的業務關係也應披露給借款人。

RESPA禁止什麼？

RESPA禁止特定的做法，例如回扣，推薦和未賺取的費用。例如，第8條禁止任何人捐贈或獲得有價值的東西，以換取和解服務業務的推薦。它還調節使用第三方託管帳戶（例如禁止貸款服務商要求過多的託管帳戶），並限制賣方強制執行所有權保險公司。

營銷和讚助

只要各方支付的廣告費用與可能收到的任何商品或服務的價值有關，RESPA就不禁止房地產經紀人與貸方之間的聯合市場努力。但是，禁止一個政黨支付的交易超過廣告費用份額的交易。如果一方使用該事件推銷或宣傳其服務，則可能會認為事件的讚助也可以被視為禁止行動。

當一方向另一方收取超出營銷材料的金額時，房地產經紀人和所有權代理被禁止簽訂市場服務協議公平的市場價值進行營銷服務的執行。和解服務提供商不得從另一個和解服務提供商租用空間，除非它為此支付公平的市場價值。

推薦費

房地產經紀人無法付錢給代理商將客戶推薦給經紀人會員抵押公司。經紀人無法向其他經紀人提供推薦費，以指導客戶從事業務。這些合作費用被禁止，從根本上被視為回扣形式。抵押貸款人不能向當地房地產經紀人提供任何類型的轉診激勵措施，以將購房者轉介給他們的貸款產品。

附屬業務安排

房地產經紀人不能在不向客戶透露這種關係的情況下將業務轉交給附屬的所有權公司。此披露必須詳細說明所有權公司為其服務所需的指控以及經紀人在所有權公司中的財務利益。還必須讓客戶意識到，他們不需要使用已轉介的標題公司。房地產經紀人和產權保險公司無法創建附屬公司來從轉介中收取股息。

貸方不能要求借款人使用特定的會員和解服務提供商。但是，他們可以提供經濟激勵措施。例如，購房者可能能夠以折扣價利用關聯服務。

違規的執行程序

原告最多需要一年的時間提起訴訟，以執行違規行為，在定居過程中發生回扣或其他不當行為。

如果借款人對其貸款服務商有申訴，則必須在提起任何訴訟之前必須採取一些具體步驟。借款人必須以書面形式與他們的貸款服務商聯繫，以詳細說明其問題的性質。服務人員必須在收到投訴後的20個工作日內書面回應藉款人的投訴。服務商有60個工作日來糾正問題或給出其當前狀態有效性的原因。借款人應繼續進行所需的付款，直到解決該問題為止。

原告最多三年來針對其貸款服務商提起訴訟。如果法院位於財產所在的地區或涉嫌違反呼吸違規的地區，則可以將這些訴訟中的任何一個提起。

批評重生

批評者的批評者說，法律旨在消除仍會發生的一些虐待行為，包括回扣。一個例子是貸方為與之合作的所有權保險公司提供圈養保險。 （俘虜保險公司是一家全資子公司一家較大的公司的任務是為父母編寫保險單，並且沒有任何其他公司的保險。 ）

批評家說，這本質上是一種回扣機制，因為客戶通常會選擇使用與貸方或房地產經紀人相關的服務提供商（儘管要求客戶簽署文檔，說他們可以自由選擇任何服務提供商）。

由於這些批評，已經有許多嘗試改變重生的嘗試。一個建議涉及刪除客戶選擇為每種服務使用任何服務提供商的選項。代替這將是一個捆綁服務的系統，但是房地產經紀人或貸方負責直接支付所有其他費用。該系統的優點是，貸方（總是擁有更多購買力）將被迫尋找所有房地產和解服務的最低價格。

底線

購買房屋時，與可以指導您完成此過程的信託，有執照的房地產經紀人或經紀人合作可能會有所幫助。同樣，如果您要對現有的抵押貸款或借貸對您的房屋股權進行再融資，那麼通過信譽良好的貸方很重要。 Respa以及其他監管指南旨在幫助保護購房者和現有房主在與房地產經紀人，經紀人，貸方和關聯公司打交道時免受不公平做法的侵害。