分區：它是什麼，工作方式和分類示例

什麼是分區？

分區是指管理如何的市政或地方法律法規不動產可以而且不能在某些地理區域使用。例如，分區法可以限制商業的或土地的工業用途，以防止石油，製造業或其他類型的企業在住宅區建設。

如果財產的建設將有助於社區經濟發展，則可以修改或暫停這些法律。

關鍵要點

分區允許地方政府規範其管轄範圍內哪些地區可能具有用於特定目的的房地產或土地。
分區分類的示例包括住宅，商業，農業，工業或酒店/酒店，以及其他更具體的名稱。
只要屬於州和聯邦法規，分區法律就可以由地方政府更改，並且可以根據考慮對土地進行重新分區。

分區的工作原理

分區概述了給定土地上允許允許土地的開發和運營使用類型。根據總體規劃，市政當局傾向於對區域和社區進行分區。這可能是為了促進經濟發展，控制交通流量，管理噪音水平，為居民保留生活空間以及保護某些資源。

重要的

分區分類的示例包括工業，輕型工業，商業，商業，農業，單戶住宅，多族住宅和學校。

地方政府可能會禁止將住宅物業用於商業目的，以使商業活動僅限於城鎮的特定地區。如果居民提出指定使用情況，這種分區可能會導致衝突。

分區法律還可以規范特定社區的建設細節。例如，分區可以限制給定區域中建築物的最大高度，而不管允許的結構類型。無論建築物是否符合法律，都可以通過分區在特定的包裹上禁止高層住宅或辦公室。

購買一塊財產時，分區限制的存在會影響價格。房地產可能會根據市政當局施加了多少限制，以溢價出售。

快速事實

1926年，美國最高法院裁定適當地提取分區條例是國家管理權的有效行使。由於Euclid訴Ambler Realty村案件，分區成為法院的憲法。

分區的經濟理論

據諾貝爾獎獲獎經濟學家羅納德·科斯（Ronald Coase）定理，在沒有交易成本，無需政府法規就可以最佳地解決有關土地使用和開發的問題和爭議。根據COASE定理的假設，可以簡單地在相關方之間簡單地談判一份特定土地的使用以及應允許的活動類型，以實現經濟高效的結果。

COASE的定理說明了為什麼在現實世界中發生交易成本，而利益相關者之間的無摩擦討價還價是不可能的 - 土地使用了分區和其他政府實施的解決方案等法規。

分區法的批評

傳統分區實施有多種批評。

一些批評家聲稱，分區在社會經濟群體中創造並擴大了生活質量的差異。例如，一個鄉鎮可能會維護分區法律，該法律將重型工業和商業發展限制在毗鄰的土地上低收入社區。此類政策的影響將使城鎮中更多富裕的部分避免相關的噪音和污染。

由於拒絕允許建造更多的住房住房單位，因此繼續為低密度居民社區進行劃分的地區，導致其地區無家可歸。

對分區的更現代的批評將商業和居民區分開的是，它使居民依賴汽車。一個更融合的步行社區，人們可以在這裡獲得雜貨，工作和享受娛樂活動，這將使他們可以放棄擁有汽車所有權的環境和財務成本。如果允許進行可步行的社區進行分區，那麼更少的空間必須專用於道路，並且可以保留更多的空間用於住房和綠色空間。

混合用途分區

綜合用途分區是一種結構，可以在單個區域或建築物內結合住宅，商業，有時是工業用途。主要優點之一是創建充滿活力的步行社區，人們可以在這裡靠近居住，工作和購物。例如，時代廣場的混合用途開發紐約市結合了娛樂，零售，辦公空間和住宅單元，將該地區變成了繁華的經濟樞紐。

儘管有這些好處，但混合使用分區也帶來了一些挑戰。主要問題之一是不同土地使用之間發生衝突的潛力。例如，商業機構的噪音和活動可能會破壞居民區，從而導致居民和企業主的投訴和緊張。

另一個挑戰是開發混合用途項目的複雜性和成本。與一次性項目相比，這些發展通常需要更複雜的計劃，設計和施工過程。在舊金山，與綜合用途開發相關的高昂成本（例如在Mission Bay社區）可能是開發商的障礙。融資綜合用途項目也可能會更加複雜，因為它們可能會有更大的風險，同時也面臨著不清楚的收入來源和後勤挑戰。

有條件使用許可證和分區

有條件使用許可證（杯子）是分區的工具，允許物業所有者以當前分區規定通常不允許的方式使用其土地。捕獲是必須滿足某些條件。

這些許可對於可能對周圍社區產生重大影響但有益和必要的活動有用。例如，學校，醫院和宗教機構通常需要杯子在住宅區運作。這些用途通常得到支持，因為它們是公共利益，但是他們需要仔細的監管，以確保它們不會對社區的性格或基礎設施產生負面影響。

獲得杯子的過程涉及當地規劃部門的徹底審查，以評估擬議用途的潛在影響。由於該提案偏離了當地法規，因此經常對其進行仔細審查。這包括評估諸如交通產生，噪音以及與周圍土地用途的兼容性之類的因素。公開聽證會通常是該過程的一部分，使社區成員可以表達他們的支持或疑慮。

特殊考慮

即使沒有當前立法的完全廢除，也可以改變分區法律。開發商或財產所有人可以申請允許分區法規某些例外的差異。這將使財產以通常不允許的方式使用。例如，基於家庭業務的所有者可能會要求差異以允許操作繼續。

可能需要申請方差的申請人來解釋為什麼需要差異以及變化如何不會對周圍社區造成重大破壞或損害。

分區的一般例子

分區對分區影響的一個現實示例屬性值是在俄勒岡州波特蘭的混合用途分區實施。通過允許住宅，商業和娛樂場所共存，混合用途的分區導致了社區的振興，提高步行性並增強了社區參與。由於居民願意為綜合用途開發提供的便利性和充滿活力的氛圍支付溢價，因此這種類型的分區具有顯著提高了財產價值。

分區還可以通過保留社區特徵並防止不兼容的土地用途來保護和增強財產價值。在佐治亞州薩凡納（Savannah）等歷史悠久的地區，分區法律確保新的發展與該地區的建築遺產保持一致。這些法規有助於維持該地區的審美吸引力和文化意義，從而維持較高的財產價值，同時也保留歷史。

誰控制分區？

沒有聯邦代理商進行分區，因此誰控制您所在地區的分區幾乎完全取決於您的住所。在某些情況下，它在縣一級或其他城市層面受到控制。有時分區是由分區辦公室決定的，有時是由土地使用辦公室控制的。

您如何在某些方面改變分區？

首先，您必須弄清楚誰控制您所在地區的分區。然後，他們通常會有一個過程，您可以在其中對分區上的某些東西上訴，但是具體步驟會根據您的居住地而有所不同。建議從當地房地產律師那裡獲得建議。

分區法律可以阻止我建立財產嗎？

是的。您可能擁有要建造的土地，但您仍然必須遵守分區法律，這些法律可能說您不能建造一定規模的建築物，或者出於一定目的或其他任何其他規定。

為什麼分區很重要？

分區很重要，因為它有助於管理城市的增長和發展，確保土地使用對社區兼容和有益。它可以防止不兼容的土地用途彼此相鄰，例如住宅區旁邊的工業設施。

我如何找到財產的分區名稱？

要查找您的物業的分區名稱，您可以訪問當地的分區或計劃部門的網站，通常可以在其中可用分區地圖和信息。許多市政當局還提供互動的在線地圖，使您可以通過地址進行搜索。

底線

分區最初是為了設計統一的社區，控制交通模式而創建的，並且（正確地完成）允許城市生長的空間。分區實施產生了幾個意想不到的後果，不幸的是導致收入不平等和種族財富差異增加。為了保持現代，分區實踐將不得不適應不斷增長的人群及其需求。