การพลิกบ้าน: วิธีการทำงานเริ่มต้นและ 5 ข้อผิดพลาดเพื่อหลีกเลี่ยง

การพลิกบ้านเกี่ยวข้องกับการซื้อคุณสมบัติเพื่อปรับปรุงและขายต่ออย่างรวดเร็วและต้องใช้มากกว่าการดื่มสุรา HGTV และหยิบพู่กันขึ้นมา กลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์สร้างผลกำไรเฉลี่ยประมาณ $ 73,500 ต่อทรัพย์สินในปี 2024 แม้ว่าสามเณรจะเป็นหนึ่งในผู้ที่ได้รับอย่างต่อเนื่องด้านล่าง

“ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยยังคงเป็นสองเท่าของสิ่งที่พวกเขาอยู่เมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมาและอัตราเงินเฟ้อยังเพิ่มต้นทุนการปรับปรุงใหม่นักลงทุนยังคงมีช่วงเวลาที่ยากลำบาก” Rob Barber ซีอีโอของ Attom บริษัท วิเคราะห์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์กล่าว "มันไม่เหมือนกับว่าผลกำไรได้ยิงผ่านหลังคาและนักลงทุนกำลังขี่คลื่นลูกใหม่ของช่วงเวลาที่ดีไกลจากมัน"

สิ่งนี้ทำให้ทุกอย่างสำคัญยิ่งกว่าที่บ้านพลิกเหล่านั้นจะหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูงซึ่งสามารถทำลายได้สำหรับคนจำนวนมากในช่วงกลางทศวรรษที่ 2020 มีความเสี่ยงอย่างมากที่จะแสดงให้เห็นถึงการลื่นไถลบ้านจำนวนมากข้ามจากต้นทุนการปรับปรุงที่ไม่คาดคิดไปจนถึงการตกต่ำของตลาด การทำความเข้าใจกับความท้าทายเหล่านี้ - และวิธีการหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดทั่วไป - สามารถหมายถึงความแตกต่างระหว่างการพลิกที่ทำกำไรและความผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูงจนพาคุณออกไปจากเกมทั้งหมด

การพลิกบ้านทำงานอย่างไร

ซึ่งแตกต่างจากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิมที่นักลงทุนซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าพวกเขาครีบตั้งเป้าหมายที่จะซื้อปรับปรุงและขายคุณสมบัติโดยเร็วที่สุดเพื่อเพิ่มผลกำไรและลดต้นทุนการถือครอง

ความสำเร็จในการพลิกมาจากแหล่งข้อมูลหลักสองแหล่ง: การชื่นชมในตลาดในละแวกใกล้เคียงที่เติบโตอย่างรวดเร็วและเพิ่มมูลค่าผ่านการปรับปรุงทรัพย์สิน ตัวอย่างเช่น Flipper อาจซื้อบ้านที่ล้าสมัยในพื้นที่ที่กำลังจะมาถึงราคา $ 300,000 ใช้จ่าย $ 50,000 ในการปรับปรุงเชิงกลยุทธ์และขายในราคา $ 400,000-ทำกำไร 50,000 ดอลลาร์ก่อนที่จะบัญชีสำหรับค่าใช้จ่ายและภาษี

อย่างไรก็ตามทุกวันทรัพย์สินมีค่าใช้จ่ายที่ขายไม่ได้ในการชำระเงินจำนองสาธารณูปโภคภาษีทรัพย์สินและการประกันภัย นี่คือเหตุผลที่ครีบที่มีประสบการณ์มักจะมุ่งเน้นไปที่ความเร็วมากกว่าการบีบกำไรสูงสุด ค่าใช้จ่ายในการดำเนินการสามารถแซงกำไรที่อาจเกิดขึ้นได้อย่างรวดเร็ว

จุดเริ่มต้น

การพลิกที่ประสบความสำเร็จเริ่มต้นด้วยการได้รับราคาซื้อที่สมเหตุสมผล ครีบมืออาชีพมักใช้ "กฎ 70%": อย่าจ่ายมากกว่า 70% ของมูลค่าการซ่อมแซมหลังการปรับปรุงค่าใช้จ่ายลบด้วย

ตัวอย่างเช่นหากบ้านมีมูลค่า $ 300,000หลังจากการปรับปรุงและต้องการ $ 50,000 ในการซ่อมแซมราคาซื้อสูงสุดจะเป็นดังนี้:

$ 300,000 x 0.70 = $ 210,000 - $ 50,000 = $ 160,000

สูตรสร้างอัตรากำไรขั้นต้นสำหรับต้นทุนที่ไม่คาดคิดกะการเปลี่ยนแปลงและกำไร แต่คุณจะต้องมีการประมาณการที่แม่นยำทั้งค่าใช้จ่ายหลังการซ่อมแซมและค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและใช้ทักษะที่มาพร้อมกับประสบการณ์และความรู้ด้านการตลาดที่มากขึ้นเท่านั้น

เช่นเดียวกับธุรกิจขนาดเล็กอื่น ๆ การพลิกต้องใช้เวลาเงินการวางแผนความอดทนทักษะและความพยายาม มันอาจจะจบลงด้วยการยากและแพงกว่าที่คุณเคยจินตนาการ เอาไปที่อันตรายของคุณเบา ๆ หากคุณแค่มองหาคนรวยอย่างรวดเร็วด้วยการพลิกบ้านคุณสามารถลงเอยในบ้านยากจน

ด้านล่างนี้เป็นข้อผิดพลาดห้าประการที่จะหลีกเลี่ยงหากคุณเข้าสู่ธุรกิจการพลิกบ้าน

1. เงินไม่เพียงพอ

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มีราคาแพง ค่าใช้จ่ายแรกและชัดเจนที่สุดคือจำนวนเงินที่จำเป็นในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หากคุณกำลังจัดหาเงินทุนคุณอาจจะต้องมีการชำระเงินเดือนและคุณจะต้องชำระเงินจำนองรวมถึงดอกเบี้ย ความสนใจในการจำนองและHome Equity Line of Credit (Helocs)สามารถหักลดหย่อนได้ เงินต้นภาษีและส่วนประกันของการชำระเงินของคุณไม่ใช่

ค้นคว้าตัวเลือกทางการเงินของคุณเพื่อกำหนดตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับความต้องการของคุณและเพื่อค้นหาผู้ให้กู้ที่เหมาะสม ใช้เครื่องคิดเลขจำนองเพื่อเปรียบเทียบอัตราที่ผู้ให้กู้หลายรายเสนอ การจ่ายเงินสดจะช่วยลดต้นทุนดอกเบี้ยได้อย่างแน่นอน แต่ถึงอย่างนั้นก็มีค่าใช้จ่ายในการถือครองและค่าใช้จ่ายโอกาสสำหรับการผูกเงินของคุณ ในธุรกิจพลิกราคาขายจะต้องสูงกว่าค่าใช้จ่ายในการซื้อกิจการค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงและค่าใช้จ่ายรวมกัน

การทำกำไรเป็นสิ่งที่ท้าทายกว่าเดิมเนื่องจากผลตอบแทนเฉลี่ยจากการลงทุน (ROI) ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาลดลงต่ำกว่า 30% ลดลงจากกว่า 50% ในทศวรรษที่ผ่านมานี่ไม่ได้หมายความว่าคุณไม่สามารถทำเงินได้ เป็นเพียงว่าคุณจะต้องระมัดระวังให้มากขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าคุณทำ

2. เวลาไม่เพียงพอ

การพลิกบ้านใช้เวลานาน อาจใช้เวลาหลายเดือนในการค้นหาทรัพย์สินที่เหมาะสม จากนั้นคุณจะต้องใช้เวลาปรับปรุงใหม่มักจะจมลงในเวลาที่ยิ่งใหญ่ที่สุด ผู้ที่มีงานประจำวันต้องเผชิญกับทางเลือกที่ยาก: ทั้งการเสียสละตอนเย็นและวันหยุดสุดสัปดาห์เพื่อจัดการการปรับปรุงเป็นการส่วนตัวหรือจ้างผู้รับเหมาและยังคงใช้เวลาอย่างมากในการจัดการโครงการ

แม้กับผู้รับเหมานักลงทุนจะต้องประสานงานการตรวจสอบจัดการใบอนุญาตและให้แน่ใจว่างานเป็นไปตามรหัสอาคารในท้องถิ่น หากไม่เป็นเช่นนั้นคุณจะต้องใช้เวลาและเงินมากขึ้นเพื่อนำมันมารวมกัน

การขายอสังหาริมทรัพย์ยังต้องใช้เวลามาก หากคุณแสดงให้ผู้ซื้อที่คาดหวังด้วยตัวคุณเองคุณอาจใช้เวลาเดินทางไปและกลับจากอสังหาริมทรัพย์และในการประชุม หากคุณใช้ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์คุณจะต้องจ่ายคณะกรรมการ-

สำหรับหลาย ๆ คนมันอาจเหมาะสมกว่าที่จะต้องทำงานประจำวันโดยไม่ต้องรับความเสี่ยงทางการเงินและความมุ่งมั่นที่สำคัญ

3. ทักษะไม่เพียงพอ

ผู้สร้างมืออาชีพและมืออาชีพที่มีทักษะเช่นช่างไม้และช่างประปามักจะพลิกบ้านเพื่อรับรายได้ด้านข้าง พวกเขามีความรู้ทักษะและประสบการณ์ บางคนยังมีงานสหภาพที่อาจให้การตรวจสอบการว่างงานทั้งหมดในฤดูหนาวเป็นเวลานานในขณะที่พวกเขาทำงานในโครงการด้านข้างของพวกเขา

เงินจริงในการพลิกบ้านมาจากเหงื่อ- ดังนั้นแม้ว่ามันจะไม่เกี่ยวข้องกับการจ้างงานของคุณถ้าคุณมีประโยชน์กับค้อนเพลิดเพลินไปกับการวางพรมสามารถแขวน drywall หลังคาบ้านและติดตั้งอ่างล้างจานห้องครัวคุณมีทักษะสำคัญที่ประหยัดเงินเมื่อพลิกบ้าน

แต่ถ้าคุณไม่รู้จักไขควงหัวฟิลลิปส์จากแบบแบนคุณจะต้องจ่ายค่ามืออาชีพเพื่อทำการปรับปรุงและซ่อมแซม และนั่นจะลดโอกาสในการทำกำไรอย่างมากต่อการลงทุนของคุณ

4. ความรู้ไม่เพียงพอ

คุณต้องรู้วิธีเลือกทรัพย์สินที่เหมาะสมในตำแหน่งที่เหมาะสมในราคาที่เหมาะสม ในละแวกใกล้เคียงบ้าน $ 400,000 คุณคาดว่าจะซื้อที่ $ 200,000 และขายที่ $ 300,000 หรือไม่? นั่นจะไม่เกิดขึ้นเป็นประจำ

แม้ว่าคุณจะได้รับข้อตกลงตลอดชีวิต - ตัวอย่างเช่นคุณจับบ้านในการยึดสังหาริมทรัพย์สำหรับเพลง - รู้ว่าการปรับปรุงใดที่จะทำและการข้ามเป็นกุญแจสำคัญ คุณต้องเข้าใจกฎหมายภาษีที่เกี่ยวข้องและกฎหมายการแบ่งเขตและรู้ว่าเมื่อใดที่จะลดความสูญเสียของคุณและออกไปก่อนที่โครงการของคุณจะกลายเป็นหลุมเงิน

ผู้ให้กู้รายใหญ่และ บริษัท เอกชนได้เริ่มแสวงหาผลกำไรในตลาดที่ยืมตัวด้วยเงินกู้ยืมด้วย บริษัท การลงทุนระดับโลก KKR เข้าร่วมกับ บริษัท การลงทุนภาคเอกชนอื่น ๆ ที่กำลังมองหาการดำเนินการ

มืออาชีพใช้เวลาและรอทรัพย์สินที่เหมาะสม มือใหม่รีบออกไปซื้อบ้านหลังแรกที่พวกเขาเห็น จากนั้นพวกเขาจ้างผู้รับเหมารายแรกที่เสนอราคาเพื่อจัดการงานที่พวกเขาไม่สามารถทำได้ มืออาชีพทำงานด้วยตนเองหรือพึ่งพาเครือข่ายผู้รับเหมาที่จัดเรียงไว้ล่วงหน้าและเชื่อถือได้

จ้างสามเณรตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อช่วยขายบ้าน ค่าคอมมิชชั่นของพวกเขากินเป็นผลกำไร (แม้หลังจากการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นจากสมาคมแห่งชาติของนายหน้าซึ่งจะกำจัดค่าคอมมิชชั่นตัวแทนผู้ซื้อโฆษณาใน MLS)ผู้เชี่ยวชาญหลายคนขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดต้นทุนและเพิ่มผลกำไรสูงสุด สามเณรคาดว่าจะรีบผ่านกระบวนการตบเสื้อสีและรับโชคลาภ มืออาชีพเข้าใจว่าการซื้อและขายบ้านต้องใช้เวลาและอัตรากำไรบางครั้งก็ผอม

บรรทัดล่าง

ในเวลาใดก็ตามมีการแสดงอย่างน้อยครึ่งโหลเพื่อสตรีมที่มีนักลงทุนที่แต่งตัวดีและแต่งตัวดีซึ่งทำให้กระบวนการพลิกดูรวดเร็วสนุกและทำกำไรได้ แต่การทำกำไรที่ดีอย่างรวดเร็วโดยการพลิกบ้านไม่ใช่เรื่องง่ายอย่างที่รายการเหล่านี้มักจะทำให้มันปรากฏขึ้น

Flippers สามเณรสามารถประเมินเวลาหรือเงินที่จำเป็นและประเมินค่าสูงเกินไปทักษะและความรู้ของพวกเขา หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับการพลิกบ้านให้แน่ใจว่าคุณเข้าใจสิ่งที่ต้องใช้และความเสี่ยงที่เกี่ยวข้อง