อสังหาริมทรัพย์หรือตลาดหุ้นดำเนินการดีขึ้นในอดีตหรือไม่?

จากบ้านถ้วยรางวัลในเบเวอร์ลี่ฮิลส์ไปจนถึงบ้านเริ่มต้นที่เรียบง่ายบนขอบของเขตชานเมืองอเมริกันอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพิจารณาว่าเป็นเส้นทางที่เชื่อถือได้สู่ความมั่งคั่งมานาน อันที่จริงการสำรวจแสดงให้เห็นถึงส่วนใหญ่ของชาวอเมริกันที่เห็นว่าน่าเชื่อถือมากขึ้นสำหรับการสร้างไข่รังมากกว่าหุ้น

ข้อมูลในอดีตเผยให้เห็นรูปแบบที่สอดคล้องกัน: ในขณะที่ราคาที่อยู่อาศัยโดยทั่วไปจะทันกับอัตราเงินเฟ้อตลอดประวัติศาสตร์ของสหรัฐอเมริกาตลาดหุ้นมักส่งมอบผลตอบแทนโดยรวมที่เหนือกว่า Doug Kinsey นักวางแผนทางการเงินที่ได้รับการรับรองที่ Artifex Financial Group ในเดย์ตันรัฐโอไฮโอชี้ให้เห็นว่าแม้ในขณะที่ที่อยู่อาศัยได้ทำงานได้ดีกว่าหุ้นในช่วงห้าทศวรรษที่ผ่านมา

“ ตัวเลขไม่ได้บอกเล่าเรื่องราวการปฏิบัติงานทั้งหมดคุณต้องดูผลกระทบของข้อได้เปรียบทางภาษีผลตอบแทนรายได้และความจริงที่ว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักจะอนุญาตให้ใช้ประโยชน์ได้อย่างมีนัยสำคัญคุณสามารถหาเงินทุนในการซื้อบ้านได้ไม่เกิน 20% ของเงินของคุณเอง” Kinsey กล่าว

การทำความเข้าใจช่องว่างระหว่างอสังหาริมทรัพย์และกำไรจากหุ้นนั้นต้องดูเกินกว่าผลตอบแทนที่เรียบง่าย ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีของ S&P 500 ผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปี (รวมถึงการจ่ายเงินปันผล) สูงกว่าผลกำไรโดยทั่วไป 4% -8% แต่ตัวเลขเหล่านี้จำเป็นต้องใส่ในบริบท การลงทุนแต่ละประเภทมีข้อได้เปรียบที่แตกต่างกัน: หุ้นให้สภาพคล่องและต้นทุนการบำรุงรักษาที่ลดลงในขณะที่อสังหาริมทรัพย์เสนอมูลค่าที่จับต้องได้และรายได้ค่าเช่าที่อาจเกิดขึ้น มาขุดรายละเอียดกันเถอะ

ตลาดหุ้นกับผลตอบแทนในอดีตของตลาดที่อยู่อาศัย

สำหรับชาวอเมริกันจำนวนมากต่อสู้กับตัวเลือกการลงทุนของพวกเขาในวันนี้การอภิปรายเก่าแก่เกี่ยวกับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นมากขึ้นนั้นเป็นสิ่งที่มีชีวิตอยู่ ที่ดัชนี S&P 500ซึ่งติดตามผลการดำเนินงานของ บริษัท มหาชนที่ใหญ่ที่สุด 500 แห่งในสหรัฐอเมริกาได้ส่งมอบผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีที่ 10.39% (รวมถึงเงินปันผล) จากปี 1992 ถึง 2024 ส่งผลให้เกิดผลตอบแทนที่ปรับอัตราเงินเฟ้อที่ 7.66% ในช่วงเวลาเดียวกันตลาดที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกาเติบโตขึ้นประมาณ 5.5% ต่อปีโดยเน้นการทำงานที่ดีกว่าของหุ้น

ในแผนภูมิด้านล่างคุณจะเห็นผลการดำเนินงาน $ 100 ลงทุนในปี 1970 ในอสังหาริมทรัพย์กับสินทรัพย์อื่น ๆ รวมถึงหุ้นของ S&P 500:

ดังนั้นหุ้นจึงมีประสิทธิภาพสูงกว่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามในช่วงเวลาที่แตกต่างกันประสิทธิภาพสัมพัทธ์อาจแตกต่างกัน

ในแผนภูมิด้านล่างคุณจะเห็นว่าในช่วงทศวรรษที่ผ่านมาดัชนีราคาบ้านแห่งชาติ S&P/Case-Shiller US, S&P 500 และ Nasdaq มีการเปลี่ยนแปลงของตลาดที่แตกต่างกันสะท้อนให้เห็นถึงกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกัน:

• ที่ดัชนีเคสชิลเลอร์ซึ่งติดตามราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยมีความผันผวนน้อยกว่าส่วนใหญ่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง สิ่งนี้สะท้อนให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนและอุปทานที่ จำกัด ในตลาดสำคัญ แม้ว่าจะมีความผันผวนน้อยกว่าหุ้น แต่ดัชนีนี้ได้รับผลกำไรน้อยลง
• ในทางตรงกันข้าม S&P 500 ซึ่งเป็นเกณฑ์มาตรฐานที่กว้างของหุ้นขนาดใหญ่ของสหรัฐมีการเติบโตอย่างมากการจับภาพผลการดำเนินงานของ บริษัท ชั้นนำในภาคต่างๆและผลกระทบของการเปลี่ยนแปลงทางเศรษฐกิจมหภาคจากนโยบายของ Federal Reserve ของสหรัฐอเมริกาไปจนถึงการค้าขายและ COVID-19
• NASDAQ ซึ่งมีน้ำหนักมากด้วยเทคโนโลยีและ บริษัท ที่มุ่งเน้นการเติบโตได้แซงหน้าดัชนี S&P 500 และดัชนีเคสเคสที่ได้รับ แต่ก็มีความผันผวนมากขึ้น ขับเคลื่อนด้วยการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีอย่างรวดเร็วและความอยากอาหารของนักลงทุนสำหรับการเติบโตเส้นทางของ Nasdaq ได้รวมการเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วและสำคัญการแก้ไข-

ความแตกต่างที่สำคัญ

ความผันผวน

ตามเนื้อผ้าหุ้นมีความผันผวนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้หมายความว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ผันผวน - ปีที่ผ่านมาในช่วงปี 2550-2551วิกฤตการเงินเป็นเพียงตัวอย่างหนึ่งที่น่าจดจำ - แต่หุ้นมีแนวโน้มที่จะแกว่งมูลค่ามากขึ้น

ตัวอย่างเช่นระหว่างไตรมาสแรกและไตรมาสที่สองของปี 2020 เนื่องจากการระบาดใหญ่ลงในสหรัฐอเมริการาคาเฉลี่ยสำหรับบ้านในสหรัฐอเมริกาลดลงจาก $ 329,000 เป็น $ 317,700 ลดลง 3.4%ระหว่างวันที่ 1 มกราคม 2020 ถึง 31 มิถุนายน 2563 S&P 500 ลดลงจากระดับสูงเกือบ 3,400 ถึงต่ำกว่า 2,300 ซึ่งลดลงฟรีประมาณ 33%ก่อนที่จะฟื้นตัว

ด้านล่างนี้คุณสามารถเห็นความผันผวนทางประวัติศาสตร์สำหรับ S&P 500, อสังหาริมทรัพย์และสมบัติของสหรัฐอเมริกา:

สินทรัพย์ทางกายภาพกับทางกายภาพ

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ทางกายภาพที่มียูทิลิตี้ที่จับต้องได้ คุณสามารถเห็นและสัมผัสที่ดินและอาศัยอยู่ในบ้านที่คุณซื้อมาให้มันใช้งานได้จริง

“ แน่นอนถ้าคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยตรงคุณต้องคำนึงถึงเวลาในการจัดการอสังหาริมทรัพย์และค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม” Kinsey กล่าว "การเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทนจะต้องรวมองค์ประกอบเหล่านี้ทั้งหมด"

หุ้นไม่ใช่สินทรัพย์ทางกายภาพและพวกเขาไม่มียูทิลิตี้ในลักษณะเดียวกับอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาเป็นตัวแทนของความเป็นเจ้าของใน บริษัท ซึ่งมีสินทรัพย์ทางกายภาพและทำหน้าที่เป็นร้านค้าที่มีมูลค่า แต่กำไรในตลาดสามารถรู้สึกเป็นนามธรรมมากขึ้นสำหรับหลาย ๆ คนที่พวกเขาสนใจครอบครัวของพวกเขามันน่าจะเป็นเหตุผลที่การสำรวจ Gallup พบว่าชาวอเมริกันกล่าวว่าอสังหาริมทรัพย์เป็นเส้นทางที่ดีที่สุดในการสร้างความมั่งคั่ง:

ใช้ประโยชน์

ไม่ว่าพวกเขาจะซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยหรือเป็นการลงทุนเท่านั้นผู้คนมักจะใช้ใช้ประโยชน์เพื่อทำการซื้อได้รับการจำนองเป็นเปอร์เซ็นต์ของมูลค่า เลเวอเรจทำให้ง่ายต่อการลงทุนที่ใหญ่ขึ้นซึ่งสามารถเพิ่มทั้งกำไรและขาดทุน

ในขณะเดียวกันแม้ว่านักลงทุนจำนวนมากเช่นผู้ค้ารายวันใช้เงินยืมเพื่อซื้อและขายหุ้น แต่ก็น้อยกว่าที่จะใช้ประโยชน์เมื่อลงทุนในหุ้น (แม้ว่าจะไม่ใช่หลักทรัพย์อื่น)

ภาษี

รหัสภาษีปฏิบัติต่อการลงทุนเหล่านี้แตกต่างกันสร้างข้อได้เปรียบที่แตกต่างกันสำหรับแต่ละรายการ เจ้าของบ้านสามารถยกเว้นได้ถึง $ 250,000 ($ 500,000 สำหรับคู่สมรส) ในกำไรจากการขายที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถหักดอกเบี้ยจำนองภาษีทรัพย์สินและค่าเสื่อมราคาในขณะเดียวกันก็ใช้1031 การแลกเปลี่ยนเพื่อเลื่อนภาษีกำไรจากการลงทุนอย่างไม่มีกำหนด

ในขณะเดียวกันนักลงทุนหุ้นได้รับประโยชน์จากอัตรากำไรระยะยาวที่ต่ำกว่า (โดยทั่วไป 15% สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่) ในตำแหน่งที่ถือครองมากกว่าหนึ่งปีเงินปันผลที่ผ่านการรับรองรับการรักษาพิเศษเดียวกัน

ทั้ง/และแนวทาง: การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทรัสต์

REITเสนอเส้นทางที่แตกต่างกันอย่างชัดเจนในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์มากกว่าการซื้ออาคารหรือที่ดินโดยตรง บริษัท ที่มีการซื้อขายสาธารณะเหล่านี้เป็นเจ้าของดำเนินงานหรือการเงินที่สร้างรายได้อสังหาริมทรัพย์ทำให้นักลงทุนสามารถเข้าถึงผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องยุ่งยากในการเป็นเจ้าของบ้าน หุ้นของพวกเขามักจะซื้อขายในการแลกเปลี่ยนที่สำคัญ ดังนั้นพวกเขาจึงเสนอข้อดีบางประการ (เช่นสภาพคล่อง) ของหุ้นและข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์น้อยลง (คุณไม่ได้จัดการกับผู้เช่าที่หนักหน่วง)

REITs จะต้องแจกจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้นเป็นประจำทุกปีส่งผลให้อัตราผลตอบแทนเงินปันผลสูงกว่าหุ้นทั่วไป ตัวอย่างเช่นในปี 2024 อัตราผลตอบแทนจากเงินปันผลเฉลี่ยของ REIT อยู่ที่ประมาณ 4.1%เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของ S&P 500 ประมาณ 1.3%

อย่างไรก็ตาม REITs ขาดข้อดีที่สำคัญบางประการของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยตรง นักลงทุนไม่สามารถใช้ประโยชน์จากการลงทุนของพวกเขาผ่านการจำนองหรือเรียกร้องการหักภาษีที่มีค่าเช่นค่าเสื่อมราคา พวกเขายังสูญเสียความสามารถในการปรับปรุงทรัพย์สินที่สามารถเพิ่มผลตอบแทนหรือตอบสนองต่อโอกาสทางการตลาดในท้องถิ่น

การแลกเปลี่ยนเกิดขึ้นในสภาพคล่องและการกระจายความเสี่ยง หุ้น REIT สามารถซื้อและขายได้ทันทีในช่วงเวลาตลาดซึ่งแตกต่างจากคุณสมบัติทางกายภาพที่อาจใช้เวลาหลายเดือนในการขาย นอกจากนี้ REIT เดียวอาจเป็นเจ้าของทรัพย์สินหลายร้อยแห่งในหลายรัฐหรือประเภทอสังหาริมทรัพย์ซึ่งให้การกระจายความเสี่ยงทันทีซึ่งเป็นไปไม่ได้ที่นักลงทุนรายบุคคลส่วนใหญ่จะบรรลุ

บรรทัดล่าง

การเลือกหุ้นเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้เกี่ยวกับการค้นหาผู้ชนะสากล แต่เป็นเรื่องเกี่ยวกับการจับคู่การลงทุนกับเป้าหมายของนักลงทุน ข้อมูลในอดีตสนับสนุนหุ้นเพื่อผลตอบแทนที่บริสุทธิ์ด้วยผลตอบแทนเฉลี่ยต่อปีเฉลี่ย 10% ของ S&P 500 ผลตอบแทนที่สูงกว่าผลตอบแทนของที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตามการรวมกันของรายได้ค่าเช่าของอสังหาริมทรัพย์ข้อได้เปรียบด้านภาษีและความผันผวนที่ลดลงยังคงดึงดูดนักลงทุนที่แสวงหาผลตอบแทนที่มั่นคงและสินทรัพย์ที่จับต้องได้

กลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนหลายคนไม่ได้เลือกอย่างใดอย่างหนึ่ง แต่สร้างพอร์ตโฟลิโอที่มีทั้งสองอย่าง หุ้นสามารถให้การเติบโตและสภาพคล่องในขณะที่อสังหาริมทรัพย์มีเสถียรภาพและรายได้ - ก่อความไม่สงบว่าทำไมนักลงทุนที่ประสบความสำเร็จจำนวนมากกระจายอยู่ในตลาดทั้งสองแทนที่จะพยายามเลือกผู้ชนะคนเดียว