ทำความเข้าใจดัชนีที่อยู่อาศัยเคสเคสเคส

ที่ดัชนีเคสชิลเลอร์เป็นที่รู้จักกันอย่างเป็นทางการว่า S&P Corelogic Case-Shiller US National Home Index NSA ดัชนีเป็นตัวบ่งชี้ทางเศรษฐกิจที่วัดการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของบ้านครอบครัวเดี่ยวของสหรัฐอเมริกาเป็นรายเดือน ดัชนีขึ้นอยู่กับไฟล์การขายซ้ำเทคนิคการกำหนดราคาที่พัฒนาขึ้นในปี 1980 โดยนักเศรษฐศาสตร์ Karl Case และ Robert Shiller

ทำความเข้าใจกับดัชนีเคสชิลเลอร์

ในปี 1991 นักเศรษฐศาสตร์ Karl Case และ Robert Shiller พร้อมกับเพื่อนร่วมงาน Allan Weiss ได้จัดตั้ง บริษัท ที่เริ่มเผยแพร่ดัชนีการติดตามราคาที่อยู่อาศัยทั่วสหรัฐอเมริกาในที่สุด บริษัท ก็ซื้อโดย Fiserv, Inc. (FISV) ซึ่งขายให้กับ บริษัท วิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ Corelogic ในปี 2556Corelogic รวบรวมข้อมูลราคาบ้านจากการลงทะเบียนของการกระทำและสำนักงานบันทึกอื่น ๆ สำหรับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์และคำนวณดัชนีซึ่งจัดจำหน่ายโดยดัชนี S&P Dow Jones ซึ่งเป็นแผนกหนึ่งของ S&P Global Inc. (SPGI-

ดัชนีเป็นหนึ่งในสาม corelogic ผลิตด้วยวิธีการเคสชิลเลอร์:

• ที่ดัชนีราคาบ้านแห่งชาติติดตามการเปลี่ยนแปลงมูลค่าของบ้านครอบครัวเดี่ยวเป็นรายเดือน ดัชนีแห่งชาติเป็นคอมโพสิตของดัชนีราคาบ้านจากแต่ละภูมิภาคในสหรัฐอเมริกาเก้าภูมิภาคขึ้นอยู่กับแผนกสำรวจสำมะโนประชากร
• 10 เมืองดัชนีคอมโพสิตครอบคลุมพื้นที่รถไฟใต้ดิน 10 แห่ง ได้แก่ บอสตันชิคาโกเดนเวอร์ลาสเวกัสลอสแองเจลิสไมอามีนิวยอร์กซานดิเอโกซานฟรานซิสโกและวอชิงตันดีซี
• ดัชนีคอมโพสิต 20 เมืองรวมถึงพื้นที่รถไฟใต้ดินทั้งหมดด้านบนพร้อมกับแอตแลนต้าชาร์ลอตต์คลีฟแลนด์ดัลลัสดีทรอยต์มินนิอาโปลิสฟีนิกซ์พอร์ตแลนด์ (โอเรกอน) ซีแอตเทิลและแทมปา

ข้อมูลราคาขายบ้านจากแต่ละพื้นที่รถไฟใต้ดินใช้เพื่อประเมินมูลค่ารวมของบ้านครอบครัวเดี่ยวในพื้นที่รถไฟใต้ดิน มวลรวมเหล่านี้กำหนดน้ำหนักสัมพัทธ์ของแต่ละพื้นที่รถไฟใต้ดินในดัชนีคอมโพสิต 10 เมืองและ 20 เมือง

การอัปเดตสำหรับดัชนีทั้งสามจะเปิดตัวในวันอังคารสุดท้ายของทุกเดือนเวลา 9.00 น. ET มีความล่าช้าของข้อมูลสองเดือนเพื่อให้ค่าดัชนีที่เผยแพร่เมื่อปลายเดือนมิถุนายนสะท้อนราคาในเดือนเมษายน

Case-Shiller ทำอะไรและไม่ติดตาม

แต่ละดัชนีวัดการเปลี่ยนแปลงราคาของครอบครัวเดี่ยวที่แยกออกจากกันโดยใช้วิธีการขายซ้ำซึ่งเปรียบเทียบราคาขายของอสังหาริมทรัพย์ที่กำหนดในการทำธุรกรรมต่อเนื่อง นั่นหมายความว่าต้องซื้อบ้านใหม่แล้วขายต่อก่อนที่ราคาจะรวมอยู่ในตัวอย่างเคสชิลเลอร์

ดัชนีเคสชิลเลอร์ติดตามสิ่งที่เรียกว่าธุรกรรมการขายความยาวแขน: ผู้ที่ราคาขายสะท้อนมูลค่าตลาดเพราะผู้ซื้อและผู้ขายแต่ละคนทำหน้าที่เพียงอย่างเดียวเพื่อผลประโยชน์ที่ดีที่สุดของตนเอง การขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับสมาชิกในครอบครัวและการครอบครองโดยธนาคารในช่วงเริ่มต้นของการยึดสังหาริมทรัพย์ไม่รวมกระบวนการ ดังนั้นการขายหลังจากนั้นการเปลี่ยนแปลงการกำหนดอสังหาริมทรัพย์ (ตัวอย่างเช่นจากบ้านครอบครัวเดียวไปยังคอนโดมิเนียม) หรือผู้ที่มีราคาที่บ่งบอกถึงข้อผิดพลาดข้อมูลยอดขายยึดสังหาริมทรัพย์รวมอยู่ในดัชนีเนื่องจากการขายทรัพย์สินของธนาคารเพื่อการยึดทรัพย์สินนับเป็นการทำธุรกรรมความยาวแขน

ดัชนีเคสชิลเลอร์ไม่รวมข้อมูลจากบ้านที่ขายมากกว่าหนึ่งครั้งในช่วงเวลาหกเดือนเนื่องจากมีการชี้นำการทำธุรกรรมที่ไม่ยาวแขนงและสถิติการพัฒนาขื้นใหม่หรือการฉ้อโกง

คอนโดและ Co-Ops ไม่รวมอยู่ในดัชนีตัวเคสหลักสามตัว อย่างไรก็ตามมีดัชนีคอนโดแยกต่างหากที่ติดตามราคาคอนโดในห้าตลาดหลัก: บอสตันชิคาโกนิวยอร์กลอสแองเจลิสและซานฟรานซิสโก

วิธีการเคสชิลเลอร์

ราคาขายของบ้านครอบครัวเดี่ยวเดียวกันในการทำธุรกรรมความยาวแขนต่อเนื่องหรือที่เรียกว่า "คู่ขาย" เป็นหน่วยข้อมูลพื้นฐานของดัชนีเคสชิลเลอร์ สำหรับบ้านแต่ละหลังในตัวอย่างการทำธุรกรรมที่บันทึกไว้รายเดือนล่าสุดพยายามที่จะระบุธุรกรรมความยาวแขนก่อนหน้าเพื่อประกอบคู่ดังกล่าว

คู่ขายได้รับมอบหมายให้เป็นหนึ่งในสามระดับราคา - ต่ำกลางหรือสูง - ตามราคาขายครั้งแรกในคู่ขาย ชุดข้อมูลเหล่านี้ใช้ในการผลิตดัชนีระดับต่ำระดับกลางและระดับสูงโดยใช้วิธีการเดียวกับดัชนีคอมโพสิตของเมือง

วิธีการถ่วงน้ำหนักดัชนีช่วยลดน้ำหนัก 10% เป็น 15% ของคู่ขายที่มีการเปลี่ยนแปลงราคาที่ใหญ่ที่สุดและของผู้ที่มีเวลามากขึ้นระหว่างการทำธุรกรรมทั้งสองซึ่งมีแนวโน้มที่จะสะท้อนปัจจัยที่ไม่ใช่ตลาด

ข้อมูลดัชนีของแต่ละเดือนสะท้อนการทำธุรกรรมเป็นเวลาสามเดือนเพื่อให้ดัชนีเคสชิลเลอร์สำหรับเดือนมิถุนายนเผยแพร่เมื่อปลายเดือนสิงหาคมสะท้อนราคาธุรกรรมในเดือนเมษายนพฤษภาคมและมิถุนายน

ทำไมราคาบ้านจึงมีความสำคัญ

ที่อยู่อาศัยเป็นส่วนสำคัญของเศรษฐกิจสหรัฐฯที่อ่อนไหวต่อการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยและตัวเร่งปฏิกิริยาสำหรับการใช้จ่ายของผู้บริโภคในรายการใหญ่และการจ้างงานการก่อสร้างยอดขายบ้านและราคาที่อยู่อาศัยเป็นตัวชี้วัดที่สำคัญว่าเศรษฐกิจที่กว้างขึ้นดำเนินการอย่างไร ผู้คนรู้สึกมั่นใจว่าตอนนี้เป็นเวลาที่ดีในการลงทุนขนาดใหญ่หรือไม่? ภูมิภาคทางภูมิศาสตร์โดยเฉพาะทางเศรษฐกิจเป็นอย่างไร? ดัชนีเคสชิลเลอร์ให้ข้อมูลเชิงลึกสำหรับนักวิเคราะห์ที่ต้องการตอบคำถามดังกล่าว

ที่Chicago Mercantile Exchangeโฮสต์การซื้อขายในฟิวเจอร์สและตัวเลือกที่เชื่อมโยงกับดัชนีตัวเคสคอมโพสิตขนาด 10 เมืองรวมถึงดัชนีสำหรับแต่ละพื้นที่รถไฟใต้ดินผู้เข้าร่วมภาคที่อยู่อาศัยสามารถใช้เครื่องมือเหล่านี้เพื่อป้องกันความเสี่ยงต่อการเพิ่มขึ้นและลงของอุตสาหกรรมวัฏจักร พวกเขายังอนุญาตให้มีการเก็งกำไรในทิศทางของราคาที่อยู่อาศัยทั่วประเทศและในแต่ละพื้นที่สำคัญของสหรัฐอเมริกา 10 แห่ง

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยของสหรัฐอเมริกาสองรายการ

ดัชนีราคาบ้าน (HPI)

ที่สำนักงานการเงินที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลางสหรัฐ (FHFA)จัดตั้งขึ้นภายใต้พระราชบัญญัติการเคหะและการกู้คืนเศรษฐกิจปี 2551 จัดพิมพ์ดัชนีราคาบ้านรายไตรมาส (HPI)HPI ยังเป็นดัชนีการขายซ้ำซึ่งครอบคลุมพื้นที่ 400 แห่งทั่วสหรัฐอเมริกาและข้อมูลการทำธุรกรรมย้อนกลับไปถึงปี 1975

เช่นเดียวกับ Case-Shiller FHFA HPI ยังเป็นตระกูลของดัชนีที่ผลิตโดย FHFA จากบันทึกการขายบ้านหลายสิบล้านรายการ เพื่อเน้นกลุ่มตลาดที่แตกต่างกัน FHFA จะสร้างดัชนีหลักสามประเภท: การซื้อเฉพาะ HPI, การทำธุรกรรมทั้งหมด HPI และ HPI ที่ขยายตัว

การซื้อ HPI เท่านั้นเป็นสิ่งที่อ้างถึงบ่อยที่สุดในสื่อ ธุรกรรมทั้งหมด HPI รวมถึงการรีไฟแนนซ์ไม่ใช่แค่การซื้อบ้านในขณะที่ HPI ข้อมูลเพิ่มเติมรวมถึงการจำนอง FHA และข้อมูลจากบันทึกสาธารณะซึ่งขยายชุดข้อมูลเพื่อรวมบ้านที่มีราคาอยู่เหนือการปฏิบัติตามวงเงินสินเชื่อสำหรับการจำนอง FHA

FHFA ยังผลิตดัชนีทางเลือกสำหรับผู้ปฏิบัติงานและนักวิจัย HPI ที่ปราศจากความทุกข์ไม่รวม foreclosures และการขายสั้น ๆ HPI ประจำปีเสนอข้อมูลที่ละเอียดกว่า 2,000 มณฑลรหัสไปรษณีย์ 19,000 รหัสและสำมะโนประชากร 50,000 แห่ง

ดัชนีราคาบ้านประสิทธิภาพบ้าน

ดัชนีราคาบ้านประสิทธิภาพบ้าน ผลิตโดย Corelogic ยังใช้เทคนิคการกำหนดราคาซ้ำ CoreLogic HPI ครอบคลุมรหัสไปรษณีย์ของสหรัฐอเมริกามากกว่า 7,100 รหัสพื้นที่ทางสถิติที่ใช้ 930 แกน (CBSAs) และมากกว่า 1,300 มณฑล

ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยต่างประเทศ

สหรัฐอเมริกาไม่ใช่ประเทศเดียวที่ผลิตดัชนีราคาที่อยู่อาศัย

ดัชนีสำคัญของแคนาดาคือดัชนีราคาบ้านคอมโพสิตแห่งชาติซึ่งยังใช้วิธีการทำซ้ำการขาย มันรวมข้อมูลจากยอดขายบ้านครอบครัวเดี่ยวในเมืองต่างๆเช่นแวนคูเวอร์คัลการีโตรอนโตออตตาวามอนทรีออลและแฮลิแฟกซ์

ดัชนีราคาบ้าน TSB ถาวรของไอร์แลนด์ผลิตโดยถาวร TSB Group Holdings ซึ่งเป็นธนาคารไอริช TSB ถาวรเป็นเจ้าของเกือบ 18% ของสินเชื่อจำนองที่อยู่อาศัยของประเทศ ดัชนีนี้ใช้ขนาดของบ้านประเภทสถานที่และลักษณะอื่น ๆ ของบ้านก่อนที่จะประเมินมูลค่าด้วยเทคนิคที่ซับซ้อนที่รู้จักกันในชื่อการวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นหลายตัวแปร

ดัชนีสำคัญของสหราชอาณาจักรคือดัชนีราคาบ้านแฮลิแฟกซ์ได้รับการตั้งชื่อตามแฮลิแฟกซ์ซึ่งเป็นแผนกหนึ่งของกลุ่มธนาคารของลอยด์และผู้ให้กู้จำนองรายใหญ่ที่สุดของสหราชอาณาจักร ดัชนีนี้ยังใช้การวิเคราะห์การถดถอยเชิงเส้นหลายตัวแปร

บรรทัดล่าง

ดัชนีเคสชิลเลอร์เป็นตัวจับตามองอย่างใกล้ชิดบารอมิเตอร์ราคาที่อยู่อาศัยของเราซึ่งเป็นหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อประสิทธิภาพทางเศรษฐกิจ