ประวัติความเป็นมาของการจำนองย้อนกลับ

การจำนองย้อนกลับเป็นอะไรที่น่าเบื่อ สินเชื่อประเภทนี้ซึ่งช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่าแตะเข้าไปในพวกเขาบ้านในขณะที่ยังคงอาศัยอยู่และเป็นเจ้าของบ้านถูกสร้างขึ้นในปี 2504 ในธนาคารท้องถิ่นเล็ก ๆ ในพอร์ตแลนด์รัฐเมน เงินกู้ประเภทนี้ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลในปี 1980 และได้รับการแก้ไขอย่างต่อเนื่องเนื่องจากเป็นปัญหาใหม่และความต้องการที่เกิดขึ้น

นี่คือเหตุการณ์สำคัญที่สำคัญบางอย่างที่ทำให้การจำนองย้อนกลับในสิ่งที่พวกเขาเป็นในปัจจุบัน

ประเด็นสำคัญ

มีรายงานว่าการจำนองย้อนกลับครั้งแรกถูกเขียนขึ้นในปีพ. ศ. 2504 โดยเนลสันเฮย์เนสผู้ซึ่งกำลังมองหาวิธีที่จะช่วยภรรยาของโค้ชทีมฟุตบอลโรงเรียนมัธยมของเขาอยู่ในบ้านของเธอหลังจากสามีของเธอเสียชีวิต
การสร้างของเฮย์เนสสร้างความสนใจเป็นอย่างมากแม้ว่าจะใช้เวลาหลายสิบปีกว่าจะเปลี่ยนความคิดให้เป็นผลิตภัณฑ์หลักที่มีศักยภาพ
ข้อเสนอในการเปิดตัวการจำนองย้อนกลับที่ได้รับการประกันโดย Federal Housing Administration (FHA) ได้รับการอนุมัติทางการเมืองในปี 1980 ซึ่งนำไปสู่การจำนองการแปลงบ้านครั้งแรก (HECM) ที่เปิดตัวในปี 1989
การจำนองย้อนกลับได้รับการแก้ไขอย่างต่อเนื่องเพื่อให้พวกเขาปลอดภัยยิ่งขึ้นการแข่งขันและมีศักยภาพทางการเงิน

2504: การจำนองย้อนกลับครั้งแรกช่วยให้หญิงม่ายเก็บบ้านของเธอ

ครั้งแรกจำนองย้อนกลับมีรายงานว่ามีการออกในปีพ. ศ. 2504 ให้กับภรรยาม่ายของโค้ชฟุตบอล ตามตำนานเนลสันเฮย์เนสพนักงานของ Deering Savings & Loan ธนาคารเล็ก ๆ ในพอร์ตแลนด์รัฐเมนกำลังมองหาวิธีที่จะช่วยภรรยาของโค้ชทีมฟุตบอลโรงเรียนมัธยมของเขาอยู่ในบ้านของเธอหลังจากสามีเสียชีวิต ทางออกที่สร้างสรรค์ของเขาคือการจำนองย้อนกลับ

ความก้าวหน้าของเฮย์เนสเริ่มสร้างความสนใจและได้รับการสนับสนุนจากสิ่งที่ชอบของศาสตราจารย์ยูแอน-ปิงเฉินแจ็ค Guttentag จากโรงเรียน Wharton และ Ken Scholen ซึ่งทำงานร่วมกับคณะกรรมการวิสคอนซินเมื่ออายุและเขียนหนังสือสามเล่มในเรื่องนี้ แนวคิดของผลิตภัณฑ์ที่ช่วยให้เจ้าของบ้านที่มีอายุมากกว่าสามารถเข้าสู่ส่วนของพวกเขาและทำให้บ้านของพวกเขาหลงคอร์ด ในทศวรรษหน้าธนาคารเอกชนเริ่มเสนอการจำนองย้อนกลับของตัวเอง

สำคัญ

บางคนติดตามต้นกำเนิดของการจำนองย้อนกลับกลับไปในปี 1980 อย่างไรก็ตามผลิตภัณฑ์แรกประเภทนี้ได้ออกมาหลายทศวรรษก่อนหน้านี้

1980: การจำนองย้อนกลับได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาล

การพัฒนาครั้งใหญ่ครั้งต่อไปเกิดขึ้นในปี 1980 ในช่วงเริ่มต้นของทศวรรษนั้นวุฒิสภาได้อนุมัติข้อเสนอตั้งแต่เซ็นตอนนั้น John Heinz, R-Pa., เพื่อรับการจำนองย้อนกลับประกันโดยการบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA)-

หลังจากการต่อต้านครั้งแรกจากสหรัฐอเมริกากรมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง (HUD)โครงการนำร่องเพื่อเสนอการจำนองย้อนกลับของรัฐบาลการจำนองการแปลงส่วนที่บ้าน (HECMS)เปิดตัวในปี 2530 ด้วยพรแห่งรัฐสภาประธานาธิบดีโรนัลด์เรแกนลงนามในพระราชบัญญัติการเคหะและการพัฒนาชุมชนเป็นกฎหมายในปี 2531 ซึ่งเป็นการจัดตั้งการจำนองย้อนกลับสมัยใหม่

2532

ปีที่มีการออก HECM ที่ได้รับการประกัน FHA ครั้งแรก

1990s: โปรแกรม HECM กลายเป็นถาวร

ในปี 1994 สภาคองเกรสสั่งให้ผู้ให้กู้จำนองเปิดเผยต้นทุนเงินกู้ประจำปีทั้งหมดในช่วงเริ่มต้นของกระบวนการสมัครเพื่อเพิ่มความโปร่งใสและทำให้ผู้กู้เปรียบเทียบราคาและซื้อสินค้าได้ง่ายขึ้น จากนั้นสี่ปีต่อมาพระราชบัญญัติการจัดสรร HUD ทำให้โปรแกรมถาวร

การพัฒนาที่โดดเด่นอื่น ๆ จากทศวรรษนี้รวมถึงการมาถึงของFannie Mae'sการจำนองย้อนกลับของตัวเองชื่อผู้ดูแลบ้าน (ตั้งแต่หยุดลง) และการเปลี่ยนแปลงในปี 1996 ที่อนุญาตให้มีที่อยู่อาศัยที่มีมากถึงสี่หน่วยเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการจำนองย้อนกลับตราบใดที่ผู้กู้ครอบครองหนึ่งหน่วยเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา

ยุค 2000: ความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้นและภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่

ในช่วงเปลี่ยนสหัสวรรษฮัดเพิ่มขึ้นค่าธรรมเนียมการกำเนิดเพื่อดึงดูดผู้ให้กู้มากขึ้นในตลาดและร่วมมือกับAmerican Association of Retired Persons (AARP)เพื่อปรับปรุงนโยบายการให้คำปรึกษาหลังจากที่เกิดขึ้นผู้กู้จำนวนมากขึ้นกำลังดิ้นรนเพื่อให้ทันกับภาษีทรัพย์สินและการชำระเงินประกัน นอกจากนี้ยังมีการกำหนดวงเงินสินเชื่อแห่งชาติเพียงครั้งเดียวเพื่อแทนที่ขีด จำกัด สินเชื่อของแต่ละมณฑลและการรีไฟแนนซ์ HECMS ที่มีอยู่ได้รับอนุญาต

การจำนองย้อนกลับได้รับความนิยมและกลายเป็นทางออกที่เพิ่มขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านผู้สูงอายุที่มีเงินสด อย่างไรก็ตาม HECM ไม่ได้ให้ความสำคัญกับทุกคนกระตุ้นการมาถึงของสินเชื่อส่วนตัวที่ได้รับการสนับสนุนทางเลือกที่รู้จักกันในชื่อการจำนองย้อนกลับของจัมโบ้การจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์ซึ่งเป็นพิเศษออกแบบมาสำหรับผู้ที่ไม่เป็นไปตามเกณฑ์การให้กู้ยืมของ HUD หรือต้องการการจ่ายเงินที่ใหญ่กว่า-

จากนั้น ภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่เกิดขึ้น. หลังจากปี 2008 การจำนองย้อนกลับที่เป็นกรรมสิทธิ์หายไปเล็กน้อยในขณะที่ HECMs ที่พบบ่อยมากขึ้นกลายเป็นที่ต้องการและอยู่ภายใต้กฎที่เข้มงวดมากขึ้น

ค่าธรรมเนียมการกำเนิดมี จำกัดการขายข้ามถูกห้ามและที่ปรึกษาจะต้องได้รับคุณสมบัติที่ถูกต้องและเป็นอิสระจากผู้ให้กู้ การเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ รวมถึงการเปลี่ยนประกัน HECM จากกองทุนประกันภัยทั่วไปเป็นกองทุนประกันจำนองซึ่งกันและกัน (MMIF)และการมาถึงของHECM สำหรับการซื้อโปรแกรมซึ่งอนุญาตให้ผู้กู้ซื้อบ้านโดยไม่ต้องชำระเงินจำนองรายเดือน

2010: กฎใหม่การปกป้องและค่าเผื่อเพิ่มเติม

2010s เริ่มต้นอย่างบ้าคลั่ง เพื่อตอบสนองต่อการเพิ่มขึ้นการยึดสังหาริมทรัพย์ฮัดลดลงขีด จำกัด หลัก(จำนวนเงินที่สามารถยืมได้) เพิ่มขึ้นเบี้ยประกันจำนอง (MIPS)และลดอัตราดอกเบี้ยลงจาก 5.5% เป็น 5% ที่Hecm Saverได้รับการแนะนำในปี 2010 อนุญาตให้เจ้าของทรัพย์สินที่มีอายุมากกว่ายืมเงินที่น้อยกว่าของมูลค่าบ้านของพวกเขา HECM Saver สัญญากับ MIPS ด้านหน้าที่ต่ำกว่าและต้นทุนการปิดแต่มันไม่เคยถูกจับกับสาธารณชนและหยุดลงในปี 2013

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ครั้งต่อไปเกิดขึ้นในปี 2556 ด้วยพระราชบัญญัติการรักษาเสถียรภาพการจำนองย้อนกลับ กฎหมายฉบับนี้ จำกัด จำนวนเงินที่ผู้กู้สามารถเข้าถึงได้ในปีแรก แนะนำอายุขัยที่ตั้งสำรอง (LESA), ANescrowบัญชีสำหรับผู้ที่มีความเสี่ยงในการกู้ยืมค่าเริ่มต้นสูงกว่า; ทำให้คู่สมรสที่ไม่ยืมตัวง่ายขึ้นที่จะอาศัยอยู่ในบ้านหลังจากผู้กู้ออกไป; และทำให้เป็นข้อบังคับสำหรับผู้กู้ทุกคนที่จะได้รับกการประเมินทางการเงินก่อนที่จะได้รับการอนุมัติสำหรับเงินกู้โดยมีสองบทบัญญัติล่าสุดที่เริ่มต้นในปี 2014

ในช่วงครึ่งหลังของทศวรรษที่ผ่านมามีการตัดข้อ จำกัด หลักอีกครั้ง MIPS ถูกเฉือนจำนวนเงินกู้ HECM ถูกยกขึ้นเป็นครั้งแรกในรอบเกือบ 10 ปีผู้ให้กู้ได้รับคำสั่งให้จัดหาทรัพย์สินที่สองการประเมินในกรณีของการประเมินมูลค่าที่สูงเกินจริงและ FHA ทำให้เจ้าของบ้านอาศัยอยู่ในคอนโดเดียวที่ไม่ได้รับการอนุมัติเพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับ HECM

2020s: Covid-19 และอัตราเงินเฟ้อ

จนถึงตอนนี้ยุค 2020 ได้รับการครอบงำโดยสองหัวข้อหลัก: COVID-19 และเงินเฟ้อ ภายใต้พระราชบัญญัติ Coronavirus ช่วยบรรเทาทุกข์และความมั่นคงทางเศรษฐกิจ (CARES)ผู้กู้จำนองย้อนกลับที่ได้รับผลกระทบจากการระบาดใหญ่ได้รับเวลามากขึ้นในการรับกิจการของพวกเขาตามระเบียบและชำระคืนสิ่งที่พวกเขาเป็นหนี้ จากนั้นไม่นานหลังจากนั้นอัตราเงินเฟ้อราคาอสังหาริมทรัพย์ที่นำไปสู่การ จำกัด สินเชื่อแห่งชาติ HECM เพื่อเพิ่มขึ้นจาก $ 822,375 เป็น $ 1,149,825

ใครเริ่มการจำนองย้อนกลับครั้งแรก?

มีรายงานว่าการจำนองย้อนกลับครั้งแรกถูกเขียนขึ้นโดยเนลสันเฮย์เนสแห่งการออมทรัพย์และเงินกู้ในพอร์ตแลนด์เมนโดยเฉพาะเพื่อช่วยภรรยาของโค้ชทีมฟุตบอลโรงเรียนมัธยมของเขาอยู่ในบ้านของเธอหลังจากสูญเสียสามีของเธอ

เมื่อใดที่การจดจำนองการแปลงบ้านครั้งแรก (HECM) ออกมาเมื่อใด

กรมที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) ได้รับอำนาจในการประกันการจำนองย้อนกลับผ่านการบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA) ในปี 1988 ผู้รับรายแรกคือ Marjorie Mason แห่ง Fairway, Kan.

ธนาคารสร้างรายได้จากการจำนองย้อนกลับได้อย่างไร?

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่ทำเงินกับดอกเบี้ยที่เกิดขึ้นกับยอดเงินกู้ พวกเขาอาจเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการกำเนิดและจ่ายโดยการขายสินเชื่อให้ตลาดทุติยภูมินักลงทุน

บรรทัดล่าง

ตลาดจำนองย้อนกลับอยู่ในสถานะคงที่ของฟลักซ์ เกณฑ์กฎและคุณสมบัติมีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงบ่อยครั้งทำให้ผลิตภัณฑ์เหล่านี้มีประวัติศาสตร์อันยาวนานและให้ชาวอเมริกันแก่กว่ากระตือรือร้นที่จะใช้ประโยชน์จากพวกเขามากในการพิจารณา-