การประเมินทรัพย์สินและการประเมินมูลค่า (PAVE): มันคืออะไรวิธีการทำงาน

การประเมินทรัพย์สินและการประเมินค่าทุน (PAVE) เป็นชุดของแนวทางสำหรับการผลิตการประเมินบ้านที่ปราศจากเชื้อชาติชาติพันธุ์หรืออคติรูปแบบอื่น ๆ

ในอดีตการประเมินบ้านได้รับการเบ้โดยอคติที่เป็นอันตรายต่อเจ้าของบ้านอย่างไม่เป็นสัดส่วนในชุมชนที่มีสีสัน นี่เป็นปัจจัยหนึ่งในช่องว่างความมั่งคั่งทางเชื้อชาติและชาติพันธุ์ในสหรัฐอเมริกา นอกจากนี้ยังมีส่วนทำให้ความไม่เสมอภาคในอัตราการเป็นเจ้าของบ้านระหว่างคนที่มีเชื้อชาติและเชื้อชาติที่แตกต่างกันและในรางวัลทางการเงินที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของบ้าน

ทำความเข้าใจกับการประเมินราคาและการประเมินค่าทรัพย์สิน (PAVE)

ครอบครัวเฉลี่ยสีขาวมีความมั่งคั่งเกือบสี่เท่าของครอบครัวสีดำทั่วไปและความมั่งคั่งของครอบครัวฮิสแปนิกทั่วไปห้าเท่าตามข้อมูลล่าสุดจาก Federal Reserveความแตกต่างบางอย่างนั้นเกิดจากอคติในการประเมินบ้านที่จำเป็นทุกครั้งที่ซื้อบ้านรีไฟแนนซ์หรือขาย จำนวนที่แม่นยำเป็นไปไม่ได้ที่จะระบุ

Pave เป็นแนวคิดและเป็นเป้าหมายมาหลายปีแล้ว อย่างไรก็ตามมันเป็นเพียงในปี 2021 ที่ประธานาธิบดีโจไบเดนประกาศการสร้างกองกำลังเพื่อประเมินสาเหตุขอบเขตและผลที่ตามมาของอคติการประเมินและเพื่อสร้างชุดของคำแนะนำเพื่อลบออก

ทำไมต้องปูความสำคัญ

ไม่ว่าคุณจะซื้อบ้านโดยใช้ไฟล์จำนองรีไฟแนนซ์จำนองที่มีอยู่หรือขายบ้านของคุณการประเมินบ้านเป็นองค์ประกอบสำคัญของการทำธุรกรรม

มีวิธีการที่แตกต่างกันสำหรับการประเมินมูลค่า- ผู้ประเมินราคาส่วนใหญ่ใช้รายงานการประเมินที่อยู่อาศัยที่เหมือนกันจากแฟนนี่แม่สำหรับบ้านครอบครัวเดี่ยว รายงานขอให้ผู้ประเมินราคาอธิบายการตกแต่งภายในและภายนอกของทรัพย์สินพื้นที่ใกล้เคียงและใกล้เคียงยอดขายเทียบเคียงตัวเลข ผู้ประเมินราคาจะให้การวิเคราะห์และข้อสรุปเกี่ยวกับมูลค่าของทรัพย์สิน

กระบวนการประเมินบ้านย่อมเกี่ยวข้องกับการตัดสินแบบอัตนัยซึ่งอาจทำให้อคติส่งผลกระทบต่อการประเมินมูลค่าของทรัพย์สิน

นักวิจัยได้สังเกตเห็นช่องว่างมูลค่าตลาดระหว่างย่านส่วนใหญ่สีดำและส่วนใหญ่สีขาวมานานหลายทศวรรษ โดยเฉลี่ยแล้วบ้านในละแวกใกล้เคียงสีดำส่วนใหญ่มีมูลค่าน้อยกว่าครึ่งหนึ่งของบ้านในละแวกใกล้เคียงสีขาว

มาตรการตามวัตถุประสงค์ของคุณสมบัติของทรัพย์สิน - เช่นอายุหรือใกล้เคียงกับการขนส่งสาธารณะ - ไม่ได้อธิบายความไม่เท่าเทียมทั้งหมด

การศึกษาล่าสุดของข้อคิดเห็นการประเมินในรายงานแนะนำเหตุผลหนึ่งข้อนี้ ข้อคิดเห็นเหล่านี้เป็นส่วนการเล่าเรื่องฟรีรูปแบบที่ผู้ประเมินรายละเอียดให้รายละเอียดเกี่ยวกับเหตุผลที่อยู่เบื้องหลังการประเมินมูลค่า การวิจัยของรัฐบาลได้เปิดเผยว่าบางครั้งผู้ประเมินราคาทำการอ้างอิงทางเชื้อชาติและชาติพันธุ์และอ้างถึงพวกเขาเพื่อลดมูลค่าการประเมินของบ้าน

นอกจากนี้ยังมีรายงานเรื่องเล็ก ๆ น้อย ๆ ตามคดีของรัฐแคลิฟอร์เนียเมื่อไม่นานมานี้เมื่อการประเมินบ้านของครอบครัวสีดำเบย์ในพื้นที่อ่าวสีดำต่ำกว่าที่คาดไว้อย่างน่าประหลาดใจพวกเขาขอให้เพื่อนผิวขาวโพสท่าเป็นเจ้าของบ้าน การประเมินราคาสูงขึ้นประมาณ $ 500,000

ผลกระทบของการประเมินอสังหาริมทรัพย์และการประเมินมูลค่า

การประเมินบ้านกำหนดจำนวนเงินสูงสุดที่ธนาคารยินดีที่จะกู้ยืมแก่ผู้สมัครสำหรับการจำนองในทรัพย์สินนั้น

หนึ่งในปัญหามากมายที่สามารถเกิดขึ้นได้ในกรณีที่มีอคติการประเมินค่าคือการประเมินที่ไม่เท่าเทียมกัน นั่นคือการประเมินราคาต่ำกว่าราคาสัญญาที่ผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกัน

เมื่อการประเมินราคาต่ำกว่าราคาตามสัญญาผู้ซื้อมักจะพยายามเจรจาต่อรองราคาหรือเดินออกไปจากข้อตกลง ผู้ซื้อที่มุ่งมั่นอาจดำเนินการต่อไปกับข้อตกลงเดิม แต่อาจต้องจ่ายเงินดาวน์ที่มากขึ้น

ผลข้างเคียงอื่น ๆ ของการประเมินต่ำ

การเป็นเจ้าของบ้านในสหรัฐอเมริกาเป็นส่วนใหญ่ของการสร้างความมั่งคั่ง ประมาณ 15% ของความมั่งคั่งของครัวเรือนอเมริกันทั่วไปอยู่ในบ้าน-

ครอบครัวที่บ้านมีการประเมินต่ำเกินไปมีความมั่งคั่งน้อยลงบนกระดาษ ที่สามารถแยกพวกเขาออกจากบริการทางการเงินจำนวนมากที่เกี่ยวข้องกับส่วนของส่วนที่พวกเขาถืออยู่ในบ้านของพวกเขาตัวอย่างเช่นการอัพเกรดห้องครัวสองสามครั้งอาจถูกบังคับให้จัดหาเงินทุนโครงการโดยใช้บัตรเครดิตอัตราดอกเบี้ยสูงแทนที่จะเป็นเครดิตที่ถูกกว่าจำนวนมากตามส่วนของบ้านของพวกเขา

ผลกระทบที่กว้างขึ้น

การประเมินที่ไม่เท่าเทียมมีผลกระทบต่อทั้งชุมชน ผู้ประเมินราคาดูราคาซื้อในละแวกใกล้เคียงซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการประเมินมูลค่าของพวกเขา - และราคาซื้อเหล่านี้อาจได้รับแจ้งจากอคติทางเชื้อชาติหรือชาติพันธุ์

แต่ละอินสแตนซ์ของราคาซื้อที่ต่ำกว่าจะกลายเป็นผู้สมัครสำหรับผู้ประเมินราคาต่อไปเพื่อเลือกเป็นการขายที่เทียบเท่าสำหรับการประเมินครั้งต่อไปในชุมชนโดยมีผลกระทบของมูลค่าที่ต่ำกว่าไปข้างหน้า

เมื่อเวลาผ่านไปความไม่สมดุลเล็กน้อยอาจส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อค่าทรัพย์สินของชุมชนและด้วยเหตุนี้ความมั่งคั่งที่สะสมของเจ้าของบ้าน

อคติและการเลือกปฏิบัติในการประเมินอสังหาริมทรัพย์เป็นอุปสรรคต่อโครงสร้างที่เป็นเจ้าของบ้านในสหรัฐอเมริกามานานกว่า 50 ปีหลังจากพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยที่ยุติธรรมทางเดินของเจ้าของบ้านทางเชื้อชาตินั้นกว้างขึ้นกว่าเดิม: ในปี 2021 อัตราการเป็นเจ้าของบ้านสีดำอยู่ที่เพียง 46%ในขณะที่อัตราการเป็นเจ้าของบ้านสีขาวสูงถึง 73%และอัตราการเป็นเจ้าของบ้านฮิสแปนิกเพิ่มขึ้นเป็น 51%

แม้ว่าอัตราการเป็นเจ้าของบ้านในหมู่ชนกลุ่มน้อยได้ดีขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาอคติทางเชื้อชาติยังคงเป็นปัจจัยในช่องว่างความมั่งคั่งทางเชื้อชาติตามสมาคมแห่งชาติของนายหน้ามูลค่าบ้านสุทธิเฉลี่ยเพิ่มขึ้นสำหรับครอบครัวสีขาวจาก $ 150,000 ในปี 2562 เป็น 205,000 ดอลลาร์ในปี 2565 ซึ่งเพิ่มขึ้น 55,000 ดอลลาร์ - เทียบได้กับการเพิ่มขึ้น 48,000 ดอลลาร์สำหรับครอบครัวสีดำและเพิ่มขึ้น 25,000 ดอลลาร์สำหรับครอบครัวฮิสแปนิกในช่วงเดียวกัน

กองเรือรบปู

เมื่อวันที่ 1 มิถุนายน 2564 ร้อยปีของการสังหารหมู่ทัลซาประธานาธิบดีไบเดนประกาศการสร้างความคิดริเริ่มระหว่างหน่วยงานที่เรียกว่ากองเรือรบปู คณะทำงานได้รับคำสั่งให้:

• ประเมินสาเหตุขอบเขตและผลที่ตามมาของอคติการประเมิน
• สร้างชุดคำแนะนำที่เปลี่ยนแปลงเพื่อหยั่งรากอคติทางเชื้อชาติและชาติพันธุ์ในการประเมินมูลค่าบ้าน

Pave แสดงถึงความพยายามที่ร้ายแรงที่สุดในทศวรรษที่ผ่านมาเพื่อลดการเลือกปฏิบัติในการประเมินบ้าน คณะทำงานประกอบด้วยหน่วยงานและสำนักงานของรัฐบาลกลาง 13 แห่งและเป็นประธานโดยเอกอัครราชทูตนโยบายภายในประเทศ Susan E. Rice และ Adrianne Todman รองเลขาธิการปฏิบัติหน้าที่ที่ได้รับมอบหมายของเลขานุการ

จนถึงตอนนี้ Pave ได้เปิดตัวการทบทวนอย่างอิสระเกี่ยวกับมาตรฐานเครื่องแบบของการประเมินการประเมินมืออาชีพ (USPAP) เพื่อทำความเข้าใจอุปสรรคที่อาจเกิดขึ้นเพื่อเข้าสู่ชุมชนที่มีบทบาทน้อย

นอกจากนี้การบริหารที่อยู่อาศัยของรัฐบาลกลาง (FHA)ออกจดหมายจำนองเพื่อชี้แจงข้อกำหนดการไม่เลือกปฏิบัติที่ใช้บังคับกับผู้ประเมินราคาและผู้ให้กู้

บรรทัดล่าง

นักวิจัยได้สังเกตเห็นช่องว่างมูลค่าตลาดระหว่างย่านส่วนใหญ่สีดำและส่วนใหญ่สีขาวมานานหลายทศวรรษ การประเมินอคติเป็นหนึ่งในสาเหตุของช่องว่าง

การประเมินราคาที่ไม่เป็นธรรมมากเกินไปทรัพย์สินสามารถมีผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ สินทรัพย์ที่ใหญ่ที่สุดเดียวสำหรับหลายครอบครัวคือบ้านของพวกเขา และการประเมินค่าคุณสมบัติต่ำเกินไปอย่างเป็นระบบในละแวกใกล้เคียงสามารถส่งผลกระทบต่อค่าทรัพย์สินทั้งหมดของชุมชนและลดความมั่งคั่งที่สะสมของเจ้าของบ้านทั้งหมดที่อาศัยอยู่ที่นั่น

จุดมุ่งหมายของการประเมินทรัพย์สินและการประเมินมูลค่า (PAVE) คือการสร้างกระบวนการประเมินบ้านที่ไม่มีอคติ