5 วิธีในการให้ความสำคัญกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอสังหาริมทรัพย์

การซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าเชิงพาณิชย์หรือที่พักอาศัยมีสถานที่ท่องเที่ยวสำหรับนักลงทุน มันสามารถสร้างรายได้อย่างต่อเนื่องโดยมีศักยภาพเพิ่มขึ้นสำหรับการเติบโตของมูลค่าทรัพย์สินเมื่อเวลาผ่านไป แต่ก่อนที่จะเข้าสู่เกมให้เช่าอสังหาริมทรัพย์นักลงทุนจำเป็นต้องรู้วิธีการให้ความสำคัญกับทรัพย์สินให้เช่าเพื่อให้แน่ใจว่าได้ผลตอบแทนที่หวังไว้

คุณสามารถพิจารณาใช้มากกว่าหนึ่งวิธีเหล่านี้เพื่อตรวจสอบว่าทรัพย์สินที่คุณกำลังพิจารณามีแนวโน้มที่จะให้ผลตอบแทนที่คุณคาดหวังหรือไม่

1. วิธีการเปรียบเทียบการขาย

วิธีการเปรียบเทียบการขาย (SCA) เป็นหนึ่งในรูปแบบการประเมินค่าที่เป็นที่รู้จักมากที่สุดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย- มันเป็นวิธีการที่ใช้กันอย่างแพร่หลายโดยผู้ประเมินราคาและตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อพวกเขาประเมินคุณสมบัติ

สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการเปรียบเทียบบ้านที่คล้ายกันที่ขายหรือเช่าในท้องถิ่นในช่วงเวลาที่กำหนด นักลงทุนส่วนใหญ่จะต้องการเห็น SCA ในช่วงเวลาสำคัญในการรวบรวมแนวโน้มที่เกิดขึ้นใหม่ไม่ว่าจะดีหรือไม่ดี

SCA ขึ้นอยู่กับคุณสมบัติหรือคุณสมบัติของคุณสมบัติในการกำหนดมูลค่าราคาสัมพัทธ์ สิ่งเหล่านี้อาจรวมถึงลักษณะต่าง ๆ เช่นจำนวนห้องนอนและห้องน้ำโรงรถหรือถนนรถแล่นสระว่ายน้ำดาดฟ้าเตาผิง - ทุกสิ่งที่ทำให้ที่อยู่อาศัยมีเอกลักษณ์และน่าจดจำ

ราคาต่อตารางฟุตเป็นนักลงทุนที่มีความเข้าใจง่ายและเข้าใจง่ายสามารถใช้เพื่อกำหนดมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ หากทาวน์เฮาส์ขนาด 2,000 ตารางฟุตเช่าราคา $ 1 ต่อตารางฟุตนักลงทุนสามารถคาดหวังรายได้ในสนามเบสบอลนั้นจากทาวน์เฮาส์ที่เทียบเคียงได้

ตัวอย่างวิธีการเปรียบเทียบการขาย

SCA ค่อนข้างทั่วไป บ้านอาจไม่ซ้ำกันในรูปแบบที่ไม่สามารถวัดได้ SCA เป็นความคิดเห็นพื้นฐานหรือสมเหตุสมผลไม่ใช่ตัวทำนายที่สมบูรณ์แบบหรือการประเมินค่าเครื่องมือสำหรับอสังหาริมทรัพย์

เป็นวิธีที่สามารถใช้ในการเปรียบเทียบบ้านที่ค่อนข้างคล้ายกัน

คุณควรใช้การรับรองผู้ประเมินราคาหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เมื่อขอไฟล์การวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ- สิ่งนี้จะช่วยลดความเสี่ยงของการประเมินการฉ้อโกงซึ่งแพร่หลายในช่วงต้นทศวรรษ 2000 ฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์

2. รูปแบบการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุน

รูปแบบการกำหนดราคาสินทรัพย์ทุน (CAPM) เป็นเครื่องมือประเมินมูลค่าที่ครอบคลุมมากขึ้น CAPM ใช้แนวคิดเรื่องความเสี่ยงและค่าใช้จ่ายในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

รุ่นนี้ดูที่ศักยภาพผลตอบแทนจากการลงทุน(ROI) มาจากรายได้ค่าเช่าและเปรียบเทียบกับการลงทุนอื่น ๆ ที่ไม่มีความเสี่ยงเช่นพันธบัตรคลังสหรัฐอเมริกาหรือรูปแบบทางเลือกของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เช่นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ (REITs)

โดยสรุปหากผลตอบแทนที่คาดหวังจากการลงทุนที่ปราศจากความเสี่ยงหรือความเสี่ยงต่ำกว่าผลตอบแทนที่อาจเกิดขึ้นจากรายได้ค่าเช่าก็ไม่สมเหตุสมผลทางการเงินที่จะเสี่ยงต่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

ปัจจัยเสี่ยง

สถานที่ตั้งและอายุทรัพย์สินเป็นข้อควรพิจารณาที่สำคัญ การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เก่ากว่าสามารถนำมาซึ่งสูงขึ้นค่าบำรุงรักษาสำหรับเจ้าของบ้าน

สถานที่ให้เช่าในพื้นที่อาชญากรรมสูงน่าจะต้องมีข้อควรระวังด้านความปลอดภัยมากกว่าการเช่าในชุมชนที่มีรั้วรอบขอบชิด

แบบจำลองนี้แสดงให้เห็นถึงความเสี่ยงเหล่านี้ก่อนพิจารณาการลงทุนหรือเมื่อสร้างโครงสร้างการกำหนดราคาให้เช่า CAPM ช่วยให้คุณกำหนดว่าคุณมีแนวโน้มที่จะได้รับผลตอบแทนจากการทำให้เงินของคุณตกอยู่ในความเสี่ยง

3. แนวทางรายได้

วิธีการรายได้มุ่งเน้นไปที่รายได้ที่อาจเกิดขึ้นสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเมื่อเทียบกับการลงทุนครั้งแรก

วิธีการรายได้ถูกใช้บ่อยสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์การลงทุน

ที่วิธีการรายได้อาศัยการพิจารณาประจำปีอัตราการเป็นตัวพิมพ์ใหญ่สำหรับการลงทุน อัตรานี้เป็นรายได้ต่อปีที่คาดการณ์จากตัวคูณค่าเช่ารวมหารด้วยมูลค่าปัจจุบันของทรัพย์สิน

ดังนั้นหากอาคารสำนักงานมีค่าใช้จ่าย $ 120,000 ในการซื้อและรายได้ต่อเดือนที่คาดหวังจากการเช่าคือ $ 1,200 อัตราการใช้เงินทุนประจำปีที่คาดหวังคือ: 14,400 ($ 1,200 x 12 เดือน) ÷ $ 120,000 = 0.12 หรือ 12%

นี่เป็นโมเดลที่เรียบง่ายมากโดยมีสมมติฐานไม่กี่ข้อ อาจมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมเช่นค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยในการจำนอง นอกจากนี้รายได้ค่าเช่าในอนาคตอาจสูงขึ้นหรือต่ำกว่าห้าปีนับจากนี้มากกว่าที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน

นักลงทุนหลายคนคุ้นเคยกับมูลค่าปัจจุบันสุทธิของเงิน. นำไปใช้กับอสังหาริมทรัพย์แนวคิดนี้เรียกว่ากระแสเงินสดลดราคา- ดอลลาร์ที่ได้รับในอนาคตขึ้นอยู่กับอัตราเงินเฟ้อและความเสี่ยงต่อเงินผลกระทบและนำเสนอในเงื่อนไขลดราคาเพื่อบัญชีสำหรับสิ่งนี้

4. วิธีการคูณให้เช่าขั้นต้น

วิธีการให้เช่ารวม (GRM) มูลค่าการเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามจำนวนค่าเช่าที่นักลงทุนสามารถรวบรวมได้ในแต่ละปี

นี่เป็นวิธีที่ง่ายและรวดเร็วในการวัดว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นคุ้มค่ากับการลงทุนหรือไม่

โปรดทราบว่ามันไม่ได้พิจารณาค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่นภาษีประกันและสาธารณูปโภค ในขณะที่มันอาจจะคล้ายกับวิธีการรายได้วิธีการคูณค่าเช่ารวมใช้ค่าเช่ารวมไม่ใช่รายได้จากการดำเนินงานเป็นอัตราความสามารถ

อัตราค่า CAP ของตัวคูณค่าเช่ารวมมากกว่าหนึ่งในขณะที่อัตราการ จำกัด สำหรับวิธีการรายได้เป็นค่าเปอร์เซ็นต์ เพื่อให้ได้การเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ลคุณควรดูที่ GRMS และรายได้ค่าเช่าของคุณสมบัติอื่น ๆ ที่คล้ายคลึงกับที่คุณสนใจ

ตัวอย่างของวิธีการคูณค่าเช่ารวม

สมมติว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ขายในละแวกใกล้เคียงที่คุณกำลังมองหา $ 500,000 โดยมีรายได้ต่อปี 90,000 ดอลลาร์ ในการคำนวณ GRM เราแบ่งราคาขาย (หรือมูลค่าทรัพย์สิน) โดยรายได้ค่าเช่ารายปี: $ 500,000 ÷ $ 90,000 = 5.56

คุณสามารถเปรียบเทียบตัวเลขนี้กับรูปที่คุณกำลังดูตราบใดที่คุณรู้รายได้ค่าเช่าประจำปี คุณสามารถค้นหามูลค่าตลาดได้โดยการคูณ GRM ด้วยรายได้ต่อปี

หากสูงกว่าที่ขายเมื่อเร็ว ๆ นี้ - มีราคา $ 500,000 - มันอาจจะไม่คุ้มค่าดังนั้นให้พิจารณาเดินหน้าต่อไป

ที่แนวทางค่าใช้จ่ายเพื่อประเมินคุณค่าของอสังหาริมทรัพย์ระบุว่าทรัพย์สินมีค่าเพียงสิ่งที่สามารถนำมาใช้อย่างสมเหตุสมผล มันถูกประเมินโดยการรวมไฟล์มูลค่าที่ดินและค่าเสื่อมราคาของการปรับปรุงใด ๆ

ผู้ประเมินราคาจากโรงเรียนนี้มักจะอ้างอิงการใช้งานสูงสุดและดีที่สุดของอสังหาริมทรัพย์ มันมักจะใช้เป็นพื้นฐานในการให้ความสำคัญกับที่ดินที่ว่างเปล่า

ตัวอย่างเช่นหากคุณเป็นนักพัฒนาอพาร์ตเมนต์ที่ต้องการซื้อที่ดินสามเอเคอร์เพื่อเปลี่ยนเป็นคอนโดมิเนียมมูลค่าของที่ดินนั้นจะขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์สูงสุดของที่ดินนั้น หากที่ดินถูกล้อมรอบไปด้วยแหล่งน้ำมันและบุคคลที่ใกล้ที่สุดอาศัยอยู่ห่างออกไป 20 ไมล์การใช้งานที่ดีที่สุดและมูลค่าสูงสุดของทรัพย์สินนั้นไม่ได้เปลี่ยนเป็นอพาร์ทเมนท์ แต่ขยายสิทธิ์ในการขุดเจาะเพื่อหาน้ำมันมากขึ้น

อาร์กิวเมนต์การใช้งานที่ดีที่สุดอีกประการหนึ่งเกี่ยวกับทรัพย์สินการแบ่งเขต- หากทรัพย์สินที่คาดหวังไม่ได้ถูกกำหนดเพื่อวัตถุประสงค์ที่อยู่อาศัยมูลค่าของมันจะลดลงเนื่องจากผู้พัฒนาจะต้องเสียค่าใช้จ่ายที่สำคัญเพื่อให้ได้ทรัพย์สินใหม่

วิธีการนี้ถือว่าน่าเชื่อถือมากที่สุดเมื่อใช้กับโครงสร้างที่ใหม่กว่าและเชื่อถือได้น้อยกว่าสำหรับคุณสมบัติเก่า

มันมักจะเป็นวิธีการที่เชื่อถือได้เพียงอย่างเดียวเมื่อดูคุณสมบัติการใช้งานพิเศษ นี่คือคุณสมบัติเช่นหอพักวิทยาลัยหรือสถานีบริการน้ำมันซึ่งพัฒนาขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะและไม่สามารถปรับให้เข้ากับการใช้งานอื่นได้อย่างง่ายดาย

กลายเป็นเจ้าของบ้านที่คุ้มค่าหรือไม่?

บรรทัดล่าง

ไม่มีวิธีใดในการกำหนดไฟล์มูลค่าของทรัพย์สินให้เช่า- นักลงทุนที่จริงจังที่สุดจะดูส่วนประกอบจากวิธีการประเมินมูลค่าหลายวิธีหรือทั้งหมดก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า พวกเขาให้ตัวเลขที่เป็นรูปธรรมมากขึ้นในการทำงานด้วยเมื่อพิจารณาถึงทรัพย์สินการเช่าที่คาดหวัง