การจำนองที่สันนิษฐานได้: มันคืออะไรวิธีการทำงานประเภทข้อดีและข้อเสีย

การจำนองที่สันนิษฐานได้คืออะไร?

การจำนองที่สันนิษฐานได้เป็นประเภทของการจัดหาเงินทุนที่บ้านซึ่งมีดีเด่นจำนองและข้อกำหนดของมันจะถูกโอนจากเจ้าของปัจจุบันไปยังผู้ซื้อ โดยสมมติว่าหนี้ที่เหลืออยู่ของเจ้าของคนก่อนผู้ซื้อสามารถหลีกเลี่ยงการได้รับจำนองของตัวเองซึ่งอาจมาพร้อมกับที่สูงขึ้นอัตราดอกเบี้ย- สินเชื่อประเภทต่าง ๆ สามารถมีคุณสมบัติเป็นจำนองที่สันนิษฐานได้แม้ว่าจะมีข้อควรพิจารณาพิเศษบางอย่างที่ควรคำนึงถึง

ประเด็นสำคัญ

การจำนองที่สันนิษฐานได้คือข้อตกลงที่การจำนองที่โดดเด่นและข้อกำหนดจะถูกโอนจากเจ้าของปัจจุบันไปยังผู้ซื้อ
เมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้นการจำนองที่สันนิษฐานได้นั้นน่าดึงดูดสำหรับผู้ซื้อที่รับเงินกู้ที่มีอยู่ในอัตราที่ต่ำกว่า
สินเชื่อ USDA, FHA และ VA นั้นสามารถสันนิษฐานได้เมื่อตรงตามเกณฑ์เฉพาะ
ผู้ซื้อไม่จำเป็นต้องเป็นสมาชิกทหารเพื่อรับเงินกู้ VA
ผู้ซื้อจะต้องมีคุณสมบัติสำหรับการจำนองที่จะถือว่ามัน

Investopedia / Mira Norian

เข้าใจการจำนองที่สันนิษฐานได้

หากคุณกำลังซื้อบ้านคุณอาจทำการจำนองจากสถาบันสินเชื่อเพื่อจัดหาเงินทุนในบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ ข้อตกลงตามสัญญาสำหรับการชำระคืนการจำนองรวมถึงการจ่ายเงินเงินต้นบวกกับความสนใจของผู้ให้กู้

หากคุณตัดสินใจที่จะขายบ้านของคุณในภายหลังคุณอาจถ่ายโอนจำนองถึงผู้ซื้อบ้าน ในกรณีนี้การจำนองเดิมที่นำออกมานั้นเป็นไปได้

การจำนองที่สันนิษฐานได้อนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านถือยอดเงินต้นปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยระยะเวลาการชำระคืนและข้อกำหนดตามสัญญาอื่น ๆ ของการจำนองของผู้ขาย ผู้ซื้อสามารถรับการจำนองที่มีอยู่แทนที่จะผ่านกระบวนการที่เข้มงวดในการได้รับสินเชื่อบ้านจากธนาคาร

ถ้าเป็นปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ที่คาดการณ์ไว้อาจมีข้อได้เปรียบในการประหยัดต้นทุน ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยสูงขึ้นค่าใช้จ่ายในการกู้ยืมยังเพิ่มขึ้น เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้นผู้กู้จะต้องเผชิญกับอัตราดอกเบี้ยสูงสำหรับสินเชื่อใด ๆ ที่พวกเขาได้รับการอนุมัติ

การจำนองที่สันนิษฐานได้อาจมีอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าซึ่งเป็นคุณลักษณะที่น่าสนใจสำหรับผู้ซื้อ หากการจำนองที่สันนิษฐานว่ามีอัตราดอกเบี้ยคงที่จะไม่ได้รับผลกระทบจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น อันเครื่องคิดเลขจำนองอาจเป็นทรัพยากรที่ดีสำหรับการจัดทำงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายรายเดือนของการชำระเงินของคุณ

สำคัญ

การจำนองที่สันนิษฐานว่าน่าสนใจสำหรับผู้ซื้อเมื่ออัตราการจำนองที่มีอยู่ต่ำกว่าอัตราตลาดปัจจุบัน-

สินเชื่อประเภทใดที่สันนิษฐานได้?

การจำนองที่ได้รับความนิยมมากที่สุดบางประเภทนั้นสามารถสันนิษฐานได้ว่า:

หากคุณเป็นผู้ซื้อที่ต้องการรับการจำนองจากผู้ขายคุณต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดเฉพาะและได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่ให้การสนับสนุนการจำนอง

สินเชื่อ FHA

สินเชื่อ FHA นั้นสามารถสันนิษฐานได้เมื่อทั้งสองฝ่ายมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดสำหรับสมมติฐาน ตัวอย่างเช่นผู้ขายจะต้องใช้ทรัพย์สินเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา หากคุณเป็นผู้ซื้อคุณต้องตรวจสอบว่าสินเชื่อ FHA นั้นสามารถสันนิษฐานได้และสมัครตามที่คุณต้องการสำหรับเงินกู้ FHA รายบุคคล ผู้ให้กู้ของผู้ขายจะตรวจสอบว่าคุณมีคุณสมบัติรวมถึงการเป็นเครดิต หากได้รับการอนุมัติคุณจะถือว่าจำนอง อย่างไรก็ตามจนกว่าผู้ขายจะได้รับการปล่อยตัวจากเงินกู้พวกเขายังคงรับผิดชอบอยู่

สินเชื่อ VA

กรมกิจการทหารผ่านศึกเสนอการจำนองให้กับสมาชิกทหารที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและคู่สมรสของสมาชิกทหาร อย่างไรก็ตามในการรับเงินกู้ VA คุณไม่จำเป็นต้องเป็นสมาชิกของกองทัพที่จะมีคุณสมบัติ

โปรดทราบว่าผู้ให้กู้และสำนักงานสินเชื่อเวอร์จิเนียระดับภูมิภาคจะต้องอนุมัติคุณสำหรับสมมติฐานเงินกู้ นอกจากนี้ผู้ขายอาจต้องการยอมรับข้อเสนอจากผู้กู้ทหารที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่อให้พวกเขาสามารถรักษาสิทธิ์ในการกู้ยืมเงินกู้ของ VA สำหรับการซื้อบ้านอื่น มิฉะนั้นสิทธิ์จะอยู่กับทรัพย์สินจนกว่าจะมีการชำระจำนอง

ผู้ซื้ออาจถือว่าเงินกู้ VA สำหรับสินเชื่อที่เริ่มต้นก่อนวันที่ 1 มีนาคม 1988 กล่าวอีกนัยหนึ่งคุณไม่จำเป็นต้องได้รับการอนุมัติจาก VA หรือผู้ให้กู้เพื่อรับการจำนอง

สินเชื่อ USDA

สินเชื่อ USDA เสนอให้กับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในชนบท พวกเขาไม่จำเป็นต้องชำระเงินดาวน์และมักจะมีอัตราดอกเบี้ยต่ำ ในการรับสินเชื่อ USDA คุณต้องปฏิบัติตามคุณสมบัติมาตรฐานเช่นการประชุมเครดิตและข้อกำหนดรายได้และได้รับการอนุมัติจาก USDA เพื่อโอนชื่อ

สมมติฐานสินเชื่อ USDA ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับอัตราและข้อกำหนดใหม่ อย่างไรก็ตามสมมติฐานบางอย่างเช่นการถ่ายโอนชื่อระหว่างสมาชิกในครอบครัวอาจเกี่ยวข้องกับอัตราและข้อกำหนดเดียวกันแม้ว่าคุณจะปฏิบัติตามข้อกำหนดทั้งหมดและได้รับการอนุมัติการจำนองไม่สามารถสันนิษฐานได้ว่าผู้ขายจะค้างชำระในการชำระเงิน

สำคัญ

สินเชื่อทั่วไปที่ได้รับการสนับสนุนโดย Fannie Mae และ Freddie Mac โดยทั่วไปไม่สามารถสันนิษฐานได้แม้ว่าจะมีข้อยกเว้นสำหรับการจำนองอัตราการปรับค่าที่ปรับได้ ค่าธรรมเนียมล่วงหน้าสำหรับ Fannie Mae และ Freddie Mac Loans เปลี่ยนไปในเดือนพฤษภาคม 2566 ค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีคะแนนเครดิตสูงขึ้นเช่น 740 หรือสูงกว่าในขณะที่พวกเขาลดลงสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มีคะแนนเครดิตต่ำกว่าเช่นการเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ยิ่งการชำระเงินดาวน์ของคุณสูงขึ้นเท่าใดค่าธรรมเนียมของคุณก็จะลดลงซึ่งจะขึ้นอยู่กับคะแนนเครดิตของคุณFannie Mae จัดเตรียมการปรับราคาระดับสินเชื่อบนเว็บไซต์

ข้อดีและข้อเสียของการจำนองที่สันนิษฐานได้

ผู้เชี่ยวชาญ

อัตราการจำนองอาจต่ำกว่าอัตราตลาดปัจจุบัน
อาจไม่จำเป็นต้องสมัครจำนองใหม่
หากผู้ขายของผู้ขายต่ำมีค่าใช้จ่ายนอกกระเป๋าน้อยลงสำหรับผู้ซื้อ

ข้อเสีย

อาจต้องมีการชำระเงินดาวน์จำนวนมากเมื่อผู้ขายในบ้านของผู้ขายสูง
ผู้ให้กู้อาจไม่ร่วมมือเมื่อจำเป็นต้องมีการจำนองครั้งที่สอง
ด้วยการจำนองสองครั้งความเสี่ยงของการเริ่มต้นจะเพิ่มขึ้น

ที่ข้อดีของการรับจำนองที่สันนิษฐานได้ในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยที่สูงนั้น จำกัด อยู่ที่จำนวนยอดคงเหลือจำนองที่มีอยู่ในเงินกู้หรือบ้าน- ตัวอย่างเช่นหากคุณซื้อบ้านในราคา $ 350,000 และการจำนองที่คาดการณ์ได้ของผู้ขายมียอดคงเหลือเพียง $ 200,000 คุณจะต้องทำเงินดาวน์ของ $ 150,000 เพื่อครอบคลุมความแตกต่าง หรือคุณจะต้องมีการจำนองแยกต่างหากเพื่อรักษาความปลอดภัยกองทุนเพิ่มเติม

ข้อเสียคือเมื่อราคาซื้อของบ้านเกินยอดจำนองด้วยจำนวนเงินจำนวนมากทำให้คุณต้องได้รับการจำนองใหม่ ขึ้นอยู่กับโปรไฟล์เครดิตและอัตราปัจจุบันของคุณอัตราดอกเบี้ยอาจสูงกว่าเงินกู้ที่สันนิษฐาน

โดยปกติคุณจะเอาไฟล์จำนองที่สองเกี่ยวกับยอดคงเหลือจำนองที่มีอยู่หากผู้ขายบ้านของผู้ขายสูง คุณอาจต้องใช้เงินกู้ครั้งที่สองกับผู้ให้กู้รายอื่นจากผู้ให้กู้ของผู้ขายซึ่งอาจก่อให้เกิดปัญหาหากผู้ให้กู้ทั้งสองไม่ร่วมมือ นอกจากนี้การมีสินเชื่อสองรายการเพิ่มความเสี่ยงของการผิดนัดโดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อมีอัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น

อย่างไรก็ตามการจำนองที่สันนิษฐานได้อาจเป็นการซื้อที่น่าสนใจหากผู้ขายในบ้านของผู้ขายอยู่ในระดับต่ำ หากมูลค่าของบ้านอยู่ที่ $ 350,000 และยอดคงเหลือจำนองที่สันนิษฐานได้คือ $ 310,000 คุณจะต้องเพิ่ม $ 40,000 หากคุณมีเงินสดจำนวนนี้คุณสามารถชำระเงินผู้ขายโดยตรงโดยไม่ต้องมีความปลอดภัยเครดิตอื่น

การอนุมัติการโอนจำนองจำนอง

การตัดสินใจขั้นสุดท้ายว่าการจำนองที่สันนิษฐานได้ไม่สามารถโอนได้หรือไม่นั้นไม่ได้ถูกทิ้งให้กับผู้ซื้อและผู้ขาย ต้นฉบับผู้ให้กู้จำนองต้องอนุมัติสมมติฐานการจำนองก่อนที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะลงนามในข้อตกลง ผู้ซื้อบ้านจะต้องยื่นขอสินเชื่อที่สามารถคาดเดาได้และตรงตามข้อกำหนดของผู้ให้กู้เช่นมีสินทรัพย์ที่เพียงพอและมีความน่าเชื่อถือ

ข้อเท็จจริง

หากการจำนองถูกสันนิษฐานโดยบุคคลที่สามผู้ขายจะยังคงรับผิดชอบการชำระหนี้เว้นแต่ผู้ให้กู้จะอนุมัติคำขอปล่อยปล่อยผู้ขายหนี้สินทั้งหมดจากเงินกู้

หากได้รับการอนุมัติชื่อเรื่องอสังหาริมทรัพย์จะถูกโอนไปยังผู้ซื้อซึ่งทำให้การชำระคืนรายเดือนที่ต้องการไปยังธนาคาร หากผู้ให้กู้ไม่อนุมัติการโอนผู้ขายจะต้องพบผู้ซื้อรายอื่นที่ยินดีรับการจำนองและผู้ที่มีเครดิตดี

การจำนองที่สันนิษฐานโดยบุคคลที่สามไม่ได้บรรเทาผู้ขายการชำระหนี้ ผู้ขายอาจต้องรับผิดชอบต่อค่าเริ่มต้นใด ๆ ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อพวกเขาคะแนนเครดิต- เพื่อหลีกเลี่ยงสิ่งนี้ผู้ขายจะต้องปล่อยความรับผิดเป็นลายลักษณ์อักษรในเวลาที่สันนิษฐานและผู้ให้กู้จะต้องอนุมัติคำขอปล่อยปล่อยผู้ขายหนี้สินทั้งหมดจากเงินกู้

การสันนิษฐานหมายถึงอะไร?

สันนิษฐานว่าหมายถึงเมื่อฝ่ายหนึ่งเข้ามามีข้อผูกพันของอีกฝ่าย ในการจำนองที่สันนิษฐานได้ผู้ซื้อถือว่าการจำนองที่มีอยู่ของผู้ขาย เมื่อถือว่าการจำนองผู้ขายมักจะไม่รับผิดชอบต่อหนี้อีกต่อไป

ไม่คิดว่าหมายถึงอะไร?

ไม่สามารถสันนิษฐานได้หมายความว่าผู้ซื้อไม่สามารถถือว่าการจำนองที่มีอยู่จากผู้ขาย การจำนองทั่วไปนั้นไม่สามารถรับความสนใจได้ บางการจำนองมีประโยคที่ไม่น่าทึ่งป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อสมมติว่าจำนองจากผู้ขาย

เงินกู้ที่คาดการณ์ได้ทำงานอย่างไร?

ในการรับสินเชื่อคุณต้องมีคุณสมบัติกับผู้ให้กู้ หากราคาของบ้านเกินกว่าการจำนองที่เหลืออยู่คุณจะต้องส่งเงินดาวน์เงินดาวน์มูลค่าความแตกต่างระหว่างราคาขายและการจำนอง คุณอาจต้องรักษาความปลอดภัยการจำนองครั้งที่สองหากความแตกต่างมีความสำคัญ

ฉันจะรู้ได้อย่างไรว่าการจำนองของฉันเป็นไปได้หรือไม่?

สินเชื่อบ้านบางประเภทเช่น USDA, VA และ FHA Loans นั้นสามารถสันนิษฐานได้ แต่ละหน่วยงานมีข้อกำหนดเฉพาะที่ทั้งสองฝ่ายจะต้องปฏิบัติตามเพื่อให้ผู้ซื้อสินเชื่อ ตัวอย่างเช่น USDA กำหนดให้บ้านอยู่ในพื้นที่ที่ได้รับการอนุมัติจาก USDA ผู้ขายจะไม่ถูกค้างชำระในการชำระเงินและผู้ซื้อมีรายได้และขีด จำกัด เครดิตบางอย่าง ผู้ซื้อจะต้องยืนยันกับผู้ขายและผู้ให้กู้ของผู้ขายหากสินเชื่อนั้นเป็นไปได้

การจำนองที่ดีที่สันนิษฐานได้ดีหรือไม่?

เมื่ออัตราดอกเบี้ยปัจจุบันสูงกว่าอัตราการจำนองที่มีอยู่สมมติว่าสินเชื่ออาจเป็นตัวเลือกที่ดี นอกจากนี้ยังมีค่าใช้จ่ายไม่มากที่จะปิด ในทางกลับกันหากผู้ขายมีจำนวนผู้ถือหุ้นจำนวนมากในบ้านผู้ซื้อจะต้องจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากหรือรักษาความปลอดภัยการจำนองครั้งที่สองสำหรับยอดคงเหลือที่ไม่ได้รับการจำนองที่มีอยู่

บรรทัดล่าง

การจำนองที่สันนิษฐานได้อาจดึงดูดผู้ซื้อเมื่ออัตราการจำนองในปัจจุบันสูงเนื่องจากค่าใช้จ่ายในการปิดต่ำกว่าการจำนองแบบดั้งเดิม อย่างไรก็ตามหากเจ้าของมีทุนจำนวนมากในบ้านผู้ซื้ออาจต้องจ่ายเงินดาวน์จำนวนมากหรือรักษาความปลอดภัยเงินกู้ใหม่สำหรับความแตกต่างของราคาขายและการจำนองที่มีอยู่ นอกจากนี้สินเชื่อทั้งหมดไม่สามารถสันนิษฐานได้ ผู้ซื้อจะต้องมีคุณสมบัติกับหน่วยงานและผู้ให้กู้หากพวกเขาเป็น หากผลประโยชน์มีค่าเกินความเสี่ยงการจำนองที่สันนิษฐานได้อาจเป็นตัวเลือกที่ดีสำหรับการเป็นเจ้าของบ้าน