了解租金回报：综合指南

租赁物业为投资者提供了一种有吸引力的方式，可以在传统资产（如股票和债券）之外进行多样化，同时提供被动收入来源。在不断增长的市场中，位置良好的物业可以产生稳定的现金流，并随着时间的推移而欣赏价值。将债务添加到
组合和投资者权益的回报通过能力而变得更具吸引力杠杆作用。

但是，尽管拥有产生收入的物业投资组合的前景似乎是完美的提前退休计划，但投资者必须意识到，租赁物业投资带来了自己的一系列挑战。幸运的是，房地产具有悠久的往绩，许多性能指标可以帮助指导投资者做出明智的决定。这些指标中最有价值的是投资回报率（ROI）。

了解投资回报率（ROI）

ROI是评估租赁物业盈利能力的房地产投资者的基本指标。它衡量了投资相对于其成本产生的回报的有效性。强劲的投资回报率表明可能有利可图的投资，而ROI薄弱则表明财务缺陷。

以及内部回报率（IRR）和现金现金回报，ROI是评估投资物业吸引力的最佳方法之一。

投资回报率租赁特性可以用来帮助评估投资者资本通过租金收入，房地产增值和税收福利产生回报的有效性。

了解ROI使投资者可以执行以下操作：

• 根据预期盈利能力评估不同的属性。
• 确定出租物业是否符合投资者的障碍率（资本的成本加风险溢价以弥补市场和特定物业的风险）
• 确定减少支出或增加收入的领域。
• 指导决定是持有，出售还是再融资。

下面，我们将审查两个用于计算住宅租赁物业的投资回报率的示例，这是一种现金购买，另一个是由抵押贷款资助的。

ROI公式

要计算ROI，请以投资的当前价值减去投资成本。然后将该数字除以投资成本。

$\ begin {Aligned} \ text {roi} = \ frac {\ text {投资的当前价值} - \ text {投资的成本}} {\ text {intext {投资成本}} \ end end end {aligned}$ROI=投资成本当前投资价值- 投资成本​​
例如，如果您以10,000美元的价格购买了股票，一年后股票上涨至16,000美元，您的投资回报率为60％，计算为（16,000美元至10,000美元）/10,000美元。

计算租赁物业的投资回报率

对于房地产而言，ROI比股票要复杂一些，因为您必须考虑债务，利率，财产税，保险和维护以及您的初始权益和租金收入。

房地产投资回报率比较房地产产生的净收入除以初始收入
成本，而不是仅仅是投资的净收益。例如，如果财产的收购成本为100,000美元，并且每年产生10,000美元的净利润，则该物业的投资回报率为10％。

现金交易的投资回报率

计算现金购买的物业的投资回报率要比计算债务融资的物业的投资回报率要简单。

• 假设一个投资者以100,000美元的价格购买房地产。
• 收盘成本是购买价格的5％，即$ 5,000。
• 房地产经纪人的委员会也是5％，即$ 5,000。
• 这意味着该物业的总初始成本为$ 110,000。
• 然后，投资者每月收取1,000美元，或每年租金收入12,000美元。
• 诸如保险和财产税等费用总计300美元，每年3,600美元。

一年后，投资者每年的租金收入将为12,000美元。减去费用后，净利是$ 8,400。

接下来，将$ 8,400的最初成本分配为110,000美元。这使您的投资回报率为7.6％。

融资交易的投资回报率

计算由债务融资的物业的ROI更为复杂。

• 假设投资者以20％的首付或20,000美元的价格购买了100,000美元的财产。
• 收盘成本仍然为10,000美元。
• 此示例的初始投资是30,000美元（$ 20,000首付款加上10,000美元的结束成本）。
• 抵押贷款以5％的利率为30年，每月复合。在金融计算器或Excel中使用PMT功能，每月付款每年可计算为$ 429.46或$ 5,153.52。
• p = 80,000（贷款金额=购买价格 - 首付）
• r = 5％÷12或0.004167（每月利率）
• n（付款数）= 30×12或360
• 财产收入为每月1,000美元或每年$ 12,000
• 费用仍然每月$ 300或每年$ 3,600

一年后，投资者将赢得以下内容：

$ 12,000- $ 3,600- $ 5,153.52 = $ 3,246.48（净收入）。

将其除以30,000美元的初始成本，收益率为10.8％。

该示例表明，尽管第二个例子中获得的净收入由于抵押贷款的支付而较低，但由于杠杆的力量，由于前期成本较低，ROI较高。

房屋净值

为了进一步强调杠杆的力量，我们需要考虑权益。毕竟，随着抵押贷款的本金的偿还，投资者积累了财产的权益。查看第二个示例，一年后，抵押贷款本金的偿还$ 1,180.29。

将其添加到年度净收入中会导致4,426.77美元的新数字，即ROI 14.8％。

一个例子摊销表可以在下面看到：

影响租赁特性ROI的因素

费用和维护

虽然ROI超过10％似乎有吸引力，但投资者必须考虑有关支出和维护的共同预算原则。意外的成本（例如泄漏的屋顶或锅炉维修）可以迅速侵蚀数月甚至数年的时间内积累的利润。

一个好的经验法则是预算的每月租金的50％用于总费用。例如，如果您的每月租金为1,000美元，请在抵押贷款付款之前每月拨出500美元的运营费用，以应有。

空缺率

此外，对于诸如锅炉维修之类的巨大一次性费用，另一个经验法则是，每年为大量支出的金融垫子预留1％至2％的购买价格，其中还包括HVAC更换，屋顶维修或结构改进。这超出了大约两个至六个月的运营成本的储备金，以防止大型资本项目出现时现金流短缺。

高空空缺率降低了租金收入，因为一个单位空空位会导致直接收入损失，而固定费用诸如财产税，保险和抵押贷款付款等固定费用继续累积。回顾我们抵押的房地产情况，投资者每年至少需要六个月的租金收入才能破坏抵押贷款。

此外，频繁的空缺通常意味着更高的周转成本，例如新租户的广告，筛查申请以及进行必要的维修或翻新以吸引租房者。租赁委员会或Finder支付给房地产经纪人的费用进一步降低了净收入。

这些步骤可以帮助降低高空率：

1. 小心筛选租户。投资者应仔细审查潜在租户，进行或获得背景调查，信用报告以及以前的房东的参考。
2. 提供有竞争力的租金。竞争性的租金定价可确保稳定的入住率。虽然定价过高可能会导致空缺，但价格不足会限制盈利能力。
3. 维护财产。定期检查，及时维修和美学改善增加了财产的上诉和租户保留率。

现金与融资购买

基于我们以前的示例，由于杠杆的力量，用抵押贷款的初始购买融资似乎比现金交易高得多。但是，与大多数财务决策一样，没有免费的午餐。

投资者应该注意融资带有其自身挑战，包括以下各项：

• 债务义务：每月抵押贷款支付可能会损害现金流，尤其是在空缺或意外支出期间。
• 利息成本：随着时间的流逝，利息支付增加了投资的总成本。
• 市场波动的风险：如果租金收入下降或财产价值下降，投资者可能难以支付抵押贷款或面临负权益。

为了减轻这些陷阱，专家通常建议每月抵押贷款付款不应超过您每月收入的28％。此外，您的总债务总额（包括抵押）不应超过您总收入的36％，这被称为“28/36规则。”

底线

租赁物业中的投资回报率是评估盈利能力，考虑租金收入，运营费用，融资成本和税收优惠的关键指标。尽管杠杆可以扩大回报，但投资者必须仔细管理诸如空缺，维护成本和市场波动之类的风险。

经过精心研究的方法，结合了财务谨慎和战略财产管理，可确保更稳定和有利可图的房地产投资。