REIT的5种类型以及如何投资于它们

在构建任何权益或固定收益投资组合时，房地产投资信托（REITS）是一个关键考虑。他们可以提供增加的多元化，可能更高的总回报和/或降低总体风险。

简而言之，他们产生股息收入以及资本增值的能力使它们对股票，债券和现金的平衡很大。

REIT投资涉及房地产投资信托。 REIT拥有和/或管理产生收入的商业房地产，无论是物业本身还是这些物业的抵押。

在REIT投资的地方，您可以通过房地产众筹或共同基金单独投资公司。 REIT可用多种类型。

在这里，我们查看了一些主要类别的房地产投资信托基金及其历史回报。到本文结尾，您应该有一个更好的想法，即REIT一般投资，以及何时以及购买什么。

房地产投资信托基金的历史回报

从历史上看，房地产投资信托是表现最好的资产类别之一。这ftseNareit Equity REIT指数是大多数投资者用来评估美国房地产市场绩效的方法。截至2024年3月，该指数的10年平均年收益率为6.93％。

在截至2024年3月的25年期间，该指数返回9.63％，而标准普尔500指数为7.78％，Russell 2000的指数为7.78％。历史上，寻求收益的投资者在房地产上的投资比固定收益的投资更好，而固定收益的投资比传统的资产类别为此目的。精心构造的投资组合应该同时考虑两者。

1。零售房地产投资信托基金

截至2024年5月31日，FTSE Nareit US房地产指数上约有28个零售REIT。在考虑对零售房地产的投资时，首先需要检查零售业本身。

重要的是要记住，零售房地产投资信托基金从他们向租户收取的租金中赚钱。如果零售商由于销售差而遇到现金流问题，则可能会延迟甚至违约这些每月付款，最终被迫破产。

那时，需要找到一个新的租户，这绝非易事。因此，至关重要的是，您可以用最强大的锚租户投资REIT。这些包括杂货店和家庭装修商店。

一旦您进行了行业评估，您的重点应该转向房地产投资信托。像任何投资一样，重要的是要获得良好的利润，强大的资产负债表和尽可能少的债务（尤其是短期类型）。

在糟糕的经济中，将出现具有重大现金头寸的零售房地产投资信托基金会，并有机会以不良的价格购买良好的房地产。运营最佳的公司将利用这一点。

也就是说，零售房地产投资信托空间的长期担忧是因为购物越来越多地从购物中心模型转移到在线。空间的所有者继续进行创新，以用办公室和其他非零售租户填补空间，但该子部门承受着压力。

这些房地产投资信托基金拥有并经营多户住宅公寓楼以及制造的住房。当希望投资于这种REIT时，人们应该在跳入之前考虑几个因素。

例如，最好的公寓市场往往是相对于该国其他地区的房屋负担能力低。在纽约和洛杉矶等地方，单一房屋的高昂成本迫使更多的人租用，这使房东每月可以收费。因此，最大的住宅房地产投资信托基金倾向于专注于大型城市中心。

在特定市场中，投资者应寻找人口和工作增长。通常，当人们净流入城市时，这是因为就业机会很容易获得，而且经济正在增长。空缺率下降，加上租金上升的迹象表明需求正在提高。

只要特定市场中的公寓供应保持较低并且需求持续上升，住宅房地产投资信托基地就应该做得很好。与所有公司一样，拥有最强的资产负债表和最可行的资本通常会做得很好。

3。医疗保健房地产投资信托基金

随着美国人的年龄和医疗保健费用继续攀升，医疗保健房地产投资信托基金将是一个有趣的子部门。医疗保健房地产投资信托基金投资于医院，医疗中心，护理设施和退休房屋的房地产。

该房地产的成功与医疗保健系统直接相关。这些设施的大多数运营商都依靠入住费用，医疗保险和医疗补助报销以及私人薪酬。只要医疗保健的资金是一个问号，医疗保健REIT也是如此。

您应该在医疗保健房地产投资信托基金中寻找的东西包括多元化的客户以及对多种不同物业类型的投资。重点在某种程度上是好的，但是散发您的风险也是如此。

通常，对医疗服务的需求增加（应该在人口老龄化的情况下发生）对医疗保健房地产有益。因此，除了客户和房地产类型的多样化外，还要寻找具有重要医疗体验，资产负债表强劲且获得低成本资本的公司。

4。办公室房地产投资信托基金

办公室房地产投资信托投资于办公楼。他们从通常签署长期租赁的房客那里获得租金收入。对于有兴趣投资办公室REIT的任何人来说，想到了四个问题。

1. 经济状况如何，失业率有多高？
2. 空缺率是多少？
3. 房地产投资信托基金在经济上投资的领域如何？
4. 收购有多少资本？

尝试寻找投资经济据点的房地产投资信托基金。例如，在华盛顿特区拥有一堆普通建筑物比在底特律拥有Prime Office Space是最好的。

5。抵押REIT

截至2024年5月31日，FTSE NAREIT US房地产指数上列出了大约32个抵押REIT。最著名但不一定是最伟大的抵押贷款投资是Fannie Mae和Freddie Mac。他们是政府赞助的企业在二级市场上购买抵押贷款。

仅仅因为抵押贷款房地产投资信托基金会投资抵押而不是股权并不意味着他们没有风险。利率上升将转化为抵押房地产投资信托基金账面价值的下降，使股票价格降低。

此外，抵押贷款REIT通过有担保和无抵押的债务提供了大量资本。如果利率上升，未来的融资将更加昂贵，从而降低了贷款投资组合的价值。

在低利率的环境中，利率上升的前景，大多数抵押房地产投资信托基地交易净资产价值折扣每股。诀窍是找到合适的一个。

评估任何REIT的关键

在购买任何投资之前，您应始终对其进行分析，以确保其处于良好的财务基础上。查看REIT财务的两种最好的方法是审查公司的净资产价值（NAV）及其债务股权（d/e）比率。导航措施资产价值降低负债房地产信托基金，而D/E则关注杠杆债务的程度。

在评估任何REIT时，请记住以下几点。

1. REIT是真正的全部回报投资。他们提供高股息收益率以及适度的长期资本增值。寻找拥有的公司历史上做得很好提供两者。
2. 与传统房地产不同，许多房地产投资信托基金在证券交易所进行交易。您将获得多元化房地产提供，而无需长期锁定。流动性很重要。
3. 折旧倾向于高估投资的财产价值下降。因此，而不是使用股息投资者使用的支付比率来评估房地产投资信托基金，而是查看其运营（FFO）的资金。这被定义为净收入少于给定年份和折旧的任何财产的销售。只需每股股息，然后将其除以每股FFO即可。产量越高越好。
4. 强大的管理有所作为。寻找已经存在一段时间的公司，或者至少拥有拥有丰富经验的管理团队。
5. 质量计数。仅投资具有丰富财产和租户的房地产投资信托基金。
6. 考虑购买投资REIT的共同基金或ETF，并将研究和购买给专业人士。

REIT投资的优势和缺点

优势

与所有投资一样，房地产投资信托基金具有其优势和缺点。 REIT提供的最大好处之一是他们的高收益股息。 REIT必须向股东支付90％的应税收入。因此，REIT股息通常比标准普尔500指数的平均库存高得多。

另一个好处是投资组合多元化。没有太多人能够出去购买商业房地产，以便产生被动收入。但是，房地产投资信托基金为公众提供了这样做的能力。

此外，买卖房地产通常需要一段时间，在此过程中绑定现金流。然而，房地产投资信托基金是高度液体的 - 单击按钮可以买卖或出售。

缺点

REIT有一些缺点，投资者应该知道，最值得注意的是REIT可以创造的潜在纳税责任。大多数REIT股息不符合IRS的定义合格的股息。这意味着，房地产投资信托基金提供的高于平均水平的股息比大多数股息更高。虽然有些房地产投资信托再投资投资者的股息，投资者无法避免股息税义务。

REIT确实有资格获得20％的通过扣除额，但是如果他们在标准经纪帐户中持有REIT，则大多数投资者将需要对REIT股息支付大量税款。

REIT的另一个潜在问题是它们对利率的敏感性。通常，当美联储提高利率以加强支出时，房地产投资信托基金价格下跌。

此外，不同类型的房地产投资信托基金有特定于属性的风险。例如，在经济衰落时期，酒店房地产投资信托基金经常做得非常差。

如何投资REIT

如前所述，您可以在主要证券交易所列出的房地产投资信托基金中购买股票。您还可以购买REIT共同基金或交易所交易基金（ETF）的股票。

为此，您必须开设一个经纪帐户。或者，如果您的工作场所退休计划提供REIT投资，则可以使用该选择。请与您的计划管理员联系，以查看可用的REIT投资。

如果您决定开设经纪帐户（并且还没有一个经纪帐户），则该过程很简单。您将提供基本的联系方式和某些个人详细信息（例如，社会保险号和有效ID）。您会被要求提供一些有关您的收入，职业和投资经验的其他信息。

根据您选择的经纪人，您将可以在其网站或移动应用程序上或在分支机构地点亲自在线注册。

一旦您的帐户开放并可以在线访问它，请使用可用的教育和研究工具开始审查可能的REIT投资。您的经纪帐户还应具有筛选工具，可以帮助您微调研究和选择。

一旦您选择了最适合您的财务需求和投资目标的房地产投资投资，就可以继续在线购买。在您这样做之前，请确保您了解经纪人可能收取的费用的性质，并与实际投资相关的费用/费用（例如资金）费用比率）。

就像其他投资一样，您也需要定期监视房地产投资信托投资。

底线

联邦政府使投资者可以早在1960年就可以购买大规模的商业房地产项目。但是，在过去的十年中，个人投资者才真正接受REIT。

这样做的原因包括低利率，这迫使投资者超越债券来产生收入的投资，交易所交易和共同基金的出现，集中在房地产上，直到2007 - 2008年2007 - 2008年房地产崩溃之前，美国人是美国人的一种不满食的胃口，以便拥有房地产和其他有形资产。

像2008年其他所有投资一样，REIT遭受了巨大的损失。尽管如此，它们仍然是任何多元化投资组合的绝佳补充。