租赁权改进：定义，会计和示例

什么是租赁权改善？

租赁改进一词是指为自定义租金做出的更改财产满足特定租户的特定需求。这些更改和更改可能包括绘画，安装隔板，更改地板或放入定制的灯具。改进可以由房东或房客和租户可以支付。

租赁权改善如何工作

租赁改善通常称为租户改善或建筑物。这些更改通常是由房东进行的商业物业可以为现有或新租户提供。任何更改都是根据​​租户的特定需求量身定制的，并使空间更具吸引力和吸引人。

一旦租除非协议中另有说明，否则这些改进通常属于房东。如果租户可以将其拿走，则必须将其拆除而不会损坏财产。

必须满足某些标准以进行更改以作为租赁权改善。必须对内部进行更改，以适应租户，包括以下任何一个：

• 结构修改
• 新的石膏板和地板
• 对照明，电气和技术系统的更新
• 增加房间，隔间，分区
• 搁板和台面

并非所有变更都被视为租赁权的改进。为一个租户进行的修改没有资格获得包括邻居在内的其他租户。外部建筑翻新，例如美化，停车场维修或屋顶也不符合条件。即使是对建筑物电梯或HVAC系统进行的升级等内部改动也不被视为租赁权的改进。那是因为他们对特定的租户不利。

特殊考虑

租赁业务改进旨在自定义和更改租赁物业。房东这样做是为了满足出租人的需求。但是，建筑所有者如何处理这些改进的折旧？这完全取决于会计方法。

业主可以在15年内贬值15年内部税收法规（IRC）在某些条件下。这些包括改进：

• 根据租赁条款
• 建筑物投入使用三年多了
• 不会扩大建筑物，安装电梯或自动扶梯或更改内部的结构框架

根据情况有所不同公认的会计原则（GAAP）。在GAAP下，租赁的改进是摊销在这些租赁权改善和剩余的租赁期限的使用寿命的短期内。”

租赁改善的类型

租户改善津贴

这种租赁的改善使租户的权力负责监督该项目，从而减轻房东的负担，尤其是在此过程耗时的情况下。房东通常将规定置于租赁范围，以涵盖租户津贴的改善预算。

这通常被列为总金额或以每平方英尺为单位。房东可以直接向翻新/建筑公司支付补偿租户直接。如果超过项目预算，则租户涵盖余额。

租金折扣

房东可以提供房客租租赁改善的折扣。如果租赁中包含此选项，则房客可能会获得某种类型的租金支出，例如一个免费的月份或一年中一年中的一定期间减少租金。

租户可以使用它来节省空间更改。就像TIA一样，租户监督项目并控制租赁改进。如果费用超过预算，则租户还负责。

建筑标准津贴

此选项也称为堆积。在这种情况下，房东向房客提供了改进包或其他选择。房东通常是管理该项目的人，让租户有更多时间投入他们的业务。

在大多数情况下，租户可能不会最终进行他们真正想帮助他们的修改商业生长。如果他们确实选择添加更改，则必须支付额外的费用。

转动键

通常在租赁开始时进行这种租赁改善。在大多数情况下，租户提交成本估算和计划，而房东是监督和支付所有工作的人。

租赁权改进规则

2015年12月，美国国会通过了保护美国人免受税收加息（道路）法案，修改并扩大了许多与折旧有关的税收规定，包括租赁权改善。该法案使永久性避税条款允许对合格的租赁权改善进行15年直线成本恢复。根据这些准则：

• 房东和租户不允许关联
• 只有在建筑物内部进行的，只有占用该空间的租户才有资格的改进资格
• 建筑物首次被占用三年后，需要完成租赁改善

TCJA在2017年的去世改变了房东和租户可以要求扣除涉及租赁权改善的方式。新法律修改了一些要求。必须对建筑物内部进行改进，这意味着对建筑物，电梯和自动扶梯，屋顶，防火，警报和安全系统的扩大，HVAC系统仍然没有资格。

合格的改善财产不再要求双方（房东和租户）无关。它还取消了三年要求，指出所有改进都可以“在首次服役之日之后”进行。国税局（IRS）。

这冠状病毒援助，救济和经济安全（Cares）法案在2020年通过时，对合格的改善财产进行了一些调整。该法案为QIP签订了15年的回收期，并允许申报人要求任何QIP的第一年折旧。

考虑租赁改善

国税局不允许扣除进行改进。但是，由于改进被认为是建筑物的一部分，因此它们容易折旧。国税局允许折旧扣除，只要满足这些条件。无论是谁，无论是房东还是租户，都可以进行折旧扣除。 TCJA将最高金额从500,000美元增加到100万美元。

会计专家建议在同一时期内支出任何改进的款项，使该量少于公司的资本化限制。如果他们超过此金额，总计应该是大写和摊销在租赁期或改进寿命的较短时期内。

租赁改善与建筑物改进

尽管它们可能有效地建立改进，但租赁改进却明显不同。那是因为他们只会真正影响特定租户的空间。另一方面，建筑物的改进使该物业中的每个人都受益，并通常改变建筑物本身的整体结构。

建筑改进的示例包括建立新的屋顶，铺上车道和/或停车场，增加停车场，翻新大厅，增加新的或维修现有电梯以及更新HVAC系统。因此，建筑物的改进有助于延长结构的整体寿命。

租赁改善的示例

房东可能会为租赁业务改善付费，以鼓励租户在更长的时间内租用空间，尤其是在零售业。例如，企业主租赁了他们的盘式高尔夫球店的建筑物。房东可以选择在租赁区域添加四个墙壁，以创建圆盘的内置显示和存储区域。这些更改被认为是租赁的改进。

让我们以零售业的另一个例子为例。商店A的所有者决定通过B公司租用空间。该商店只有四堵墙，没有其他便利设施。通过租约谈判，B公司 - 房东 - 要安装搁架，现金寄存器的服务柜台以及带有特殊照明的展示单元在商店A打开门。

底线

租赁权改善是房东，业主或租户进行的更改，以准备，维护或修复租金单位，以造福特定租户。这些可以包括绘画，维修，更新以及固定装置和设备的更换。业主不能直接从税收中扣除这些支出，因为它们被认为是资本的改善，但国税局确实可以随着时间的推移折旧费用。