了解租金回報：綜合指南

租賃物業為投資者提供了一種有吸引力的方式，可以在傳統資產（如股票和債券）之外進行多樣化，同時提供被動收入來源。在不斷增長的市場中，位置良好的物業可以產生穩定的現金流，並隨著時間的推移而欣賞價值。將債務添加到
組合和投資者權益的回報通過能力而變得更具吸引力槓桿作用。

但是，儘管擁有產生收入的物業投資組合的前景似乎是完美的提前退休計劃，但投資者必須意識到，租賃物業投資帶來了自己的一系列挑戰。幸運的是，房地產具有悠久的往績，許多性能指標可以幫助指導投資者做出明智的決定。這些指標中最有價值的是投資回報率（ROI）。

了解投資回報率（ROI）

ROI是評估租賃物業盈利能力的房地產投資者的基本指標。它衡量了投資相對於其成本產生的回報的有效性。強勁的投資回報率表明可能有利可圖的投資，而ROI薄弱則表明財務缺陷。

以及內部回報率（IRR）和現金現金回報，ROI是評估投資物業吸引力的最佳方法之一。

投資回報率租賃特性可以用來幫助評估投資者資本通過租金收入，房地產增值和稅收福利產生回報的有效性。

了解ROI使投資者可以執行以下操作：

• 根據預期盈利能力評估不同的屬性。
• 確定出租物業是否符合投資者的障礙率（資本的成本加風險溢價以彌補市場和特定物業的風險）
• 確定減少支出或增加收入的領域。
• 指導決定是持有，出售還是再融資。

下面，我們將審查兩個用於計算住宅租賃物業的投資回報率的示例，這是一種現金購買，另一個是由抵押貸款資助的。

ROI公式

要計算ROI，請以投資的當前價值減去投資成本。然後將該數字除以投資成本。

$\ begin {Aligned} \ text {roi} = \ frac {\ text {投資的當前價值} - \ text {投資的成本}} {\ text {intext {投資成本}} \ end end end {aligned}$ROI=投資成本當前投資價值- 投資成本​​
例如，如果您以10,000美元的價格購買了股票，一年後股票上漲至16,000美元，您的投資回報率為60％，計算為（16,000美元至10,000美元）/10,000美元。

計算租賃物業的投資回報率

對於房地產而言，ROI比股票要復雜一些，因為您必須考慮債務，利率，財產稅，保險和維護以及您的初始權益和租金收入。

房地產投資回報率比較房地產產生的淨收入除以初始收入
成本，而不是僅僅是投資的淨收益。例如，如果財產的收購成本為100,000美元，並且每年產生10,000美元的淨利潤，則該物業的投資回報率為10％。

現金交易的投資回報率

計算現金購買的物業的投資回報率要比計算債務融資的物業的投資回報率要簡單。

• 假設一個投資者以100,000美元的價格購買房地產。
• 收盤成本是購買價格的5％，即$ 5,000。
• 房地產經紀人的委員會也是5％，即$ 5,000。
• 這意味著該物業的總初始成本為$ 110,000。
• 然後，投資者每月收取1,000美元，或每年租金收入12,000美元。
• 諸如保險和財產稅等費用總計300美元，每年3,600美元。

一年後，投資者每年的租金收入將為12,000美元。減去費用後，淨利是$ 8,400。

接下來，將$ 8,400的最初成本分配為110,000美元。這使您的投資回報率為7.6％。

融資交易的投資回報率

計算由債務融資的物業的ROI更為複雜。

• 假設投資者以20％的首付款購買了100,000美元的財產，即20,000美元。
• 收盤成本仍然為10,000美元。
• 此示例的初始投資是30,000美元（$ 20,000首付款加上10,000美元的結束成本）。
• 抵押貸款以5％的利率為30年，每月復合。在金融計算器或Excel中使用PMT功能，每月付款每年可計算為$ 429.46或$ 5,153.52。
• p = 80,000（貸款金額=購買價格 - 首付）
• r = 5％÷12或0.004167（每月利率）
• n（付款數）= 30×12或360
• 財產收入為每月1,000美元或每年$ 12,000
• 費用仍然每月$ 300或每年$ 3,600

一年後，投資者將贏得以下內容：

$ 12,000- $ 3,600- $ 5,153.52 = $ 3,246.48（淨收入）。

將其除以30,000美元的初始成本，收益率為10.8％。

該示例表明，儘管第二個例子中獲得的淨收入由於抵押貸款的支付而較低，但由於槓桿的力量，由於前期成本較低，ROI較高。

房屋淨值

為了進一步強調槓桿的力量，我們需要考慮權益。畢竟，隨著抵押貸款的本金的償還，投資者積累了財產的權益。查看第二個示例，一年後，抵押貸款本金的償還$ 1,180.29。

將其添加到年度淨收入中會導致4,426.77美元的新數字，即ROI 14.8％。

一個例子攤銷表可以在下面看到：

影響租賃特性ROI的因素

費用和維護

雖然ROI超過10％似乎有吸引力，但投資者必須考慮有關支出和維護的共同預算原則。意外的成本（例如洩漏的屋頂或鍋爐維修）可以迅速侵蝕數月甚至數年的時間內積累的利潤。

一個好的經驗法則是預算的每月租金的50％用於總費用。例如，如果您的每月租金為1,000美元，請在抵押貸款付款之前每月撥出500美元的運營費用，以應有。

空缺率

此外，對於諸如鍋爐維修之類的巨大一次性費用，另一個經驗法則是，每年為大量支出的金融墊子預留1％至2％的購買價格，其中還包括HVAC更換，屋頂維修或結構改進。這超出了大約兩個至六個月的運營成本的儲備金，以防止大型資本項目出現時現金流短缺。

高空空缺率降低了租金收入，因為一個單位空空位會導致直接收入損失，而固定費用諸如財產稅，保險和抵押貸款付款等固定費用繼續累積。回顧我們抵押的房地產情況，投資者每年至少需要六個月的租金收入才能破壞抵押貸款。

此外，頻繁的空缺通常意味著更高的周轉成本，例如新租戶的廣告，篩查申請以及進行必要的維修或翻新以吸引租房者。租賃委員會或Finder支付給房地產經紀人的費用進一步降低了淨收入。

這些步驟可以幫助降低高空率：

1. 小心篩選租戶。投資者應仔細審查潛在租戶，進行或獲得背景調查，信用報告以及以前的房東的參考。
2. 提供有競爭力的租金。競爭性的租金定價可確保穩定的入住率。雖然定價過高可能會導致空缺，但價格不足會限制盈利能力。
3. 維護財產。定期檢查，及時維修和美學改善增加了財產的上訴和租戶保留率。

現金與融資購買

基於我們以前的示例，由於槓桿的力量，用抵押貸款的初始購買融資似乎比現金交易高得多。但是，與大多數財務決策一樣，沒有免費的午餐。

投資者應該注意融資帶有其自身挑戰，包括以下各項：

• 債務義務：每月抵押貸款支付可能會損害現金流，尤其是在空缺或意外支出期間。
• 利息成本：隨著時間的流逝，利息支付增加了投資的總成本。
• 市場波動的風險：如果租金收入下降或財產價值下降，投資者可能難以支付抵押貸款或面臨負權益。

為了減輕這些陷阱，專家通常建議每月抵押貸款付款不應超過您每月收入的28％。此外，您的總債務總額（包括抵押）不應超過您總收入的36％，這被稱為“28/36規則。 ”

底線

租賃物業中的投資回報率是評估盈利能力，考慮租金收入，運營費用，融資成本和稅收優惠的關鍵指標。儘管槓桿可以擴大回報，但投資者必須仔細管理諸如空缺，維護成本和市場波動之類的風險。

經過精心研究的方法，結合了財務謹慎和戰略財產管理，可確保更穩定和有利可圖的房地產投資。