為什麼要租金而不是購買

關鍵要點

對租賃交易的困境的新分析發現，租房者通常可以領先。
租房者建造財富的關鍵是將原本將在住房上花費的多餘錢投資於股票市場，理想情況下是在低成本指數基金中。
經濟學家的分析帶有一個主要的警告：這完全取決於時間安排。目前，他認為股票市場被高估了，因此他會買房子。

當涉及房地產時，通常但並非總是會以租金而不是購買而脫穎而出，但是您可能需要獲得經濟學學位才能分辨出差異。

這是上週由位於馬里蘭州的物業管理公司Middleburg Communities的首席經濟學家Brad Case上週發布的分析的結果。在他的論文中，案件反對傳統觀念，即其他所有相同的東西，購買房屋比租一。

凱斯說：“您正在決定部署自己擁有的錢。 “基本問題是，您要把它沉入房屋中，還是要將其投入更好的投資？ ”

案例的論文是薩爾沃古老的辯論關於擁有您所居住的地方，還是只支付房租，讓房東處理財產所有權帶來的所有費用和麻煩。

股票投資比下付更好？

凱斯的論點的關鍵是，如果您將所有的錢花在首付還有其他與所有權相關的費用，並將其全部堆積到股票市場中，您將比將其投資於房屋的30年晚了30年，因為從長遠來看，股票產生了更高的資金返回比住房比過去50年每年7.6％，而房屋為5.4％。

購買的論點通常是這樣的，並且具有很大的直觀意義：當您簽署租金支票時，這是金錢，您再也見不到了。當您支付抵押時，建築公平在您以後可以出售的房屋中，或借錢。您損失的付款的唯一部分是利息。而且，由於房屋價值隨著時間的流逝而增加，因此您頭頂的屋頂會隨著合理的投資而翻倍。實際上，根據美聯儲的數據，大多數中等收入家庭的財富都是房屋的形式。

正如雷德芬（Redfin）前副首席經濟學家泰勒·馬爾（Taylor Marr）在5月份租用交易的分析中，“當您擁有自己的房屋時，您的房屋付款；當您出租時，您和您的房屋就會付房東。”

凱斯說，但是，有利於房屋所有權的通常的論點錯過了兩個主要要點。首先，租房者節省了很多房主必須支付的費用，包括維護，甚至包括游泳池和健身房會員資格，通常包括在高端租金中。

其次，購買房屋通常需要大量現金投資，否則可以投資股票。假設首付20％（避免支付抵押保險所需的金額），該付款方式承認中位數房屋將需要從全國房地產經紀人協會的數據中撤出78,360美元。當該出售房屋時，您必須向房地產經紀人支付佣金，通常約5-6％。

在他的分析中，案例比較了兩個買家，收入相同，一名買家購買了中位數新建的房屋，另一個購買了中位數公寓的買家。租房者耕種了欠款的錢，以及租金而不是購買的任何額外的錢，文件夾69％的股票和31％的債券。

時間至關重要

誰來領先？這取決於比較何時開始，因為股票市場和住房市場差異很大。從1982年開始的30年期間，購房者的淨資產為703,398美元，而租房者的淨資產為858,990美元，使租房者提前提高了155,592美元。但是，如果比賽於1972年開始，購房者將領先340,154美元至280,181美元，差額為59,973美元。

在分析的大多數50年期間，租房者的大部分時間都會勝過買家，尤其是如果他們選擇了低成本股票指數基金而不是混合股票和債券。

租金還有另一個優勢，那就是租房者可以比房主更快地移動，因此可以更好地利用遙遠城市的高薪工作機會。

凱斯說：“對於年輕人來說，要向股票市場投入大量資金非常重要。” “租用使他們能夠做到這一點，而買房子也不是。這很簡單。”

但是，案例的例子說明，這並不總是很簡單，尤其是對於缺乏經濟學博士學位的普通人而言。這在很大程度上取決於股票是過度還是被低估了凱斯說，在任何給定時間。直到事後，這是不可能確定的。

凱斯說：“如果股票市場的價值有利，那麼購買房屋就會愚蠢地浪費您的錢，因為您可以通過將這筆錢投入股票市場來做得更好。”

至於目前，凱斯說，他會買房子，而不是租房，因為他剛起步，因為他目前認為股票被高估了。這是他在2000年買房時打的電話，這是他並不後悔的決定。

Case的論文的結果不是一個決定總是正確的 - 畢竟，每個人的情況都不同，您想住的房屋只能購買，或者可以購買租- 但這不是不費吹灰之力，有時被描繪成。

他說：“在更大的財務管理問題的背景下，考慮房屋所有權和租金非常重要。” “顯然您需要購買的人簡直是錯誤的。這並不明顯。這永遠不會顯而易見。”