คุณควรซื้อและถืออสังหาริมทรัพย์หรือคุณสมบัติพลิกหรือไม่?

คำถามที่ว่าการพลิกหรือการซื้อและถืออสังหาริมทรัพย์เป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ไม่มีคำตอบที่ถูกต้อง แต่การเลือกวิธีหนึ่งเหนือวิธีอื่นควรเป็นส่วนหนึ่งของแผนกลยุทธ์ที่ชัดเจนซึ่งพิจารณาเป้าหมายโดยรวมของคุณ

คุณควรคำนึงถึงโอกาสที่นำเสนอโดยตลาดที่มีอยู่ นี่คือสิ่งที่เกี่ยวข้องกับการติดตามแต่ละกลยุทธ์และวิธีการตัดสินใจว่าอันไหนที่อาจเหมาะกับคุณ

ทำไมต้องลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?

นั่นเป็นคำถามที่ดี การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยกำลังได้รับความสนใจเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆนักลงทุนรายย่อยด้วยเหตุผลหลายประการต่อไปนี้:

• อสังหาริมทรัพย์สามารถให้ผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้มากกว่าหุ้นและพันธบัตร
• อสังหาริมทรัพย์ให้เงินเฟ้อรั้วล้อมรอบเนื่องจากอัตราค่าเช่าและกระแสเงินสดการลงทุนมักจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อยที่สุดเท่าที่อัตราเงินเฟ้อ
• อสังหาริมทรัพย์เป็นสถานที่ที่ยอดเยี่ยมสำหรับเมืองหลวงในช่วงเวลาที่คุณไม่แน่ใจในโอกาสสำหรับหุ้นและพันธบัตร
• ส่วนของผู้ถือหุ้นที่สร้างขึ้นในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นฐานที่ยอดเยี่ยมสำหรับการจัดหาเงินทุนเพื่อโอกาสในการลงทุนอื่น ๆ แทนที่จะยืมเพื่อให้ได้เงินทุนลงทุน (เช่นซื้อหุ้นเป็นมาร์จิ้น) นักลงทุนสามารถยืมเงินทุนเพื่อหาเงินทุนโครงการอื่น ๆ
• ที่การหักลดหย่อนภาษีดอกเบี้ยจำนองทำให้การกู้ยืมกับบ้านที่น่าสนใจ
• นอกเหนือจากการจัดหากระแสเงินสดสำหรับเจ้าของแล้วอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยยังสามารถใช้สำหรับบ้านหรือวัตถุประสงค์อื่น ๆ

แฝงกับรายได้ที่ใช้งานอยู่

ความแตกต่างที่สำคัญอย่างหนึ่งระหว่างการซื้อและการถือครองและการพลิกคุณสมบัติคืออดีตสามารถให้คุณได้รายได้แฝงในขณะที่ข้อเสนอหลังรายได้ที่ใช้งานอยู่-

รายได้แบบพาสซีฟคือเงินที่ได้รับจากการลงทุนที่ยังคงสร้างรายได้โดยไม่ต้องมีส่วนร่วมอย่างมีสาระสำคัญในส่วนของคุณ อาจมาจากหุ้นและพันธบัตรหรือจากการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าและได้รับรายได้ค่าเช่าในแต่ละเดือนหากคุณจ้าง บริษัท จัดการเพื่อทำงานที่จำเป็นทั้งหมดเช่นการหาผู้เช่าเก็บค่าเช่าและดูแลการบำรุงรักษา

รายได้ที่ใช้งานคือเงินที่คุณได้รับเพื่อแลกกับงานที่คุณทำ ซึ่งรวมถึงเงินเดือนของคุณจากที่ทำงานรวมถึงผลกำไรที่คุณทำบ้านพลิก การพลิกถือว่าเป็นรายได้ที่ใช้งานอยู่ไม่ว่าคุณจะทำงานทางกายภาพของการลอกพื้นหรือไม่ มันยังคงเป็นธุรกิจที่คุณมีส่วนร่วม - ค้นหาอสังหาริมทรัพย์เพื่อพลิกซื้อการซื้อประกันการดูแลผู้รับเหมาจัดการโครงการและอื่น ๆ

ในแง่นี้การพลิกไม่ได้เป็นเพียงกลยุทธ์การลงทุนเช่นการซื้อและถือหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ หากคุณมีงานประจำวันโปรดจำไว้ว่าเวลาว่างของคุณน่าจะถูกนำไปใช้กับความต้องการทั้งหมดที่พลิกอสังหาริมทรัพย์

สองวิธีในการพลิกคุณสมบัติ

คุณสมบัติหลักสองประเภทสามารถใช้ในวิธีการซื้อ/ขายเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ครั้งแรกคือบ้านหรืออพาร์ทเมนท์ที่สามารถซื้อได้ด้านล่างมูลค่าตลาดปัจจุบันเพราะพวกเขาอยู่ในความทุกข์ทางการเงิน- ประการที่สองคือ Fixer-Upper คุณสมบัติที่มีโครงสร้างการออกแบบหรือปัญหาสภาพที่สามารถเอาชนะได้เพื่อสร้างมูลค่า

นักลงทุนที่มุ่งเน้นคุณสมบัติที่เป็นทุกข์ทำโดยการระบุเจ้าของบ้านที่ไม่สามารถจัดการหรือรักษาคุณสมบัติของพวกเขาได้อีกต่อไปหรือโดยการค้นหาคุณสมบัติที่เป็นพึ่งพาได้และมีความเสี่ยงที่จะเข้าสู่ค่าเริ่มต้น- ในทางกลับกันผู้ที่ต้องการผู้ให้บริการจะสร้างใหม่หรือปรับปรุงทรัพย์สินเพื่อให้ทำงานได้ดีขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านหรือมีประสิทธิภาพมากขึ้นสำหรับผู้เช่าอพาร์ทเมนท์

ผู้ซื้อผู้ให้บริการที่ใช้กลยุทธ์นี้ขึ้นอยู่กับแรงงานที่ลงทุนเพื่อเพิ่มมูลค่าแทนที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำเพื่อสร้างผลตอบแทนการลงทุนที่สูง แน่นอนว่ามันเป็นไปได้ที่จะรวมกลยุทธ์ทั้งสองนี้เมื่อพลิกคุณสมบัติและหลายคนทำเช่นนั้น

อย่างไรก็ตามการค้นหาโอกาสเหล่านี้อย่างต่อเนื่องอาจเป็นเรื่องที่ท้าทายในระยะยาว สำหรับคนส่วนใหญ่การพลิกอสังหาริมทรัพย์ควรได้รับการพิจารณาว่าเป็นกลยุทธ์ทางยุทธวิธีมากกว่าแผนการลงทุนระยะยาว

ข้อดีและข้อเสียของการพลิก

Pro: ผลตอบแทนที่เร็วขึ้นจากเงินของคุณ

ข้อได้เปรียบที่สำคัญอย่างหนึ่งของคุณสมบัติการพลิกคือการตระหนักถึงผลกำไรอย่างรวดเร็วซึ่งปล่อยเงินทุนเพื่อวัตถุประสงค์อื่น เวลาเฉลี่ยในการพลิกบ้านประมาณหกเดือนแม้ว่าผู้จับเวลาคนแรกควรคาดหวังว่ากระบวนการจะใช้เวลานานขึ้น

Pro: การลงทุนที่ปลอดภัยกว่า

ซึ่งแตกต่างจากตลาดหุ้นซึ่งสามารถเปลี่ยนได้ในช่วงกลางวันตลาดอสังหาริมทรัพย์มักจะคาดเดาได้มากขึ้น ในแง่หนึ่งคุณสมบัติการพลิกอาจถือว่าเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ปลอดภัยกว่าเพราะมีจุดประสงค์เพื่อรักษาเงินทุนที่มีความเสี่ยงเป็นระยะเวลาน้อยที่สุด นอกจากนี้ยังขาดการจัดการและการเช่าซื้อความเสี่ยงที่มีอยู่ในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ - ไม่ต้องพูดถึงความยุ่งยากในการค้นหาผู้เช่าเก็บค่าเช่าและรักษาทรัพย์สิน

Con: ค่าใช้จ่าย

การพลิกบ้านสามารถสร้างปัญหาต้นทุนที่คุณไม่ต้องเผชิญกับการลงทุนระยะยาว ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการพลิกสามารถเรียกร้องเงินจำนวนมากนำไปสู่ปัญหากระแสเงินสด เพราะต้นทุนการทำธุรกรรมสูงมากทั้งด้านการซื้อและขายพวกเขาสามารถส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญ หากคุณเลิกงานประจำวันและพึ่งพาการพลิกรายได้คุณก็จะยอมแพ้เงินเดือนที่สอดคล้องกัน

Con: ภาษี

การพลิกกลับอย่างรวดเร็วในคุณสมบัติ (และความเร็วคือทุกอย่างในข้อเสนอการพลิกที่ประสบความสำเร็จ) สามารถสร้างรายได้ชิงช้าที่สามารถเพิ่มค่าภาษีของคุณได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าสิ่งต่าง ๆ เคลื่อนไหวเร็วเกินไปที่จะใช้ประโยชน์จากระยะยาวภาษีกำไรจากการลงทุนกฎ.ในกรณีเหล่านั้นคุณจะต้องจ่ายอัตราภาษีกำไรที่สูงขึ้นตามรายได้ที่ได้รับหากคุณเป็นเจ้าของทรัพย์สินน้อยกว่าหนึ่งปี

ข้อดีและข้อเสียของการซื้อและถือ

Pro: รายได้ต่อเนื่อง

การเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่าช่วยให้คุณมีรายได้ปกติไม่ว่าคุณจะอยู่ที่ไหนหรือกำลังทำอะไรอยู่ ยิ่งไปกว่านั้นการซื้อและถืออสังหาริมทรัพย์เป็นสูตรที่รู้จักกันดีในการรวบรวมยอดเยี่ยมความมั่งคั่ง- "เงินเก่า" จำนวนมากในสหรัฐอเมริกาและต่างประเทศถูกสะสมผ่านการเป็นเจ้าของที่ดิน แม้จะมีระยะเวลาลดลงมูลค่าที่ดินมีการเด้งกลับมาเกือบตลอดเวลาในระยะยาวเพราะมีที่ดิน จำกัด

Pro: เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน

ยิ่งคุณถืออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนนานเท่าไหร่คุณก็จะได้รับประโยชน์จากอัตราเงินเฟ้อมากขึ้นเท่านั้น นั่นจะช่วยเพิ่มมูลค่าของทรัพย์สินในขณะที่จำนวนเงินที่คุณยืมสำหรับการจำนองลดลงเมื่อคุณชำระเงิน สมมติว่าคุณสามารถซื้อได้ในระหว่างตลาดของผู้ซื้อและขายในระหว่างตลาดของผู้ขาย จากนั้นยังมีศักยภาพที่แท้จริงสำหรับผลตอบแทนที่สำคัญจากการลงทุนของคุณ

โปร: ภาษี

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีข้อได้เปรียบด้านภาษีที่ไม่สามารถใช้ได้กับครีบ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าจะถูกเก็บภาษีเป็นรายได้จากการลงทุนโดยมีอัตราภาษีต่ำลง นอกจากนี้คุณยังสามารถตัดค่าใช้จ่ายรวมถึงการซ่อมแซมการบำรุงรักษาหรือบำรุงรักษาจ่ายผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์และขับรถไปหรือกลับจากทรัพย์สินของคุณ

นอกจากนี้คุณจะต้องจ่ายภาษีในอัตรากำไรระยะยาวหากคุณตัดสินใจขายหลังจากเป็นเจ้าของทรัพย์สินมานานกว่าหนึ่งปี

Con: ค่าใช้จ่ายว่าง

การไม่พบผู้เช่าเป็นหนึ่งในความเสี่ยงของการเป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า นั่นเป็นความจริงไม่ว่าคุณจะทำด้วยตัวเองหรือจ้าง บริษัท จัดการเพื่อทำเพื่อคุณ หากทรัพย์สินของคุณว่างเปล่าเป็นเวลาหลายเดือนหรือหลายปีคุณจะต้องรับผิดชอบในการจำนองในช่วงเวลานั้น ก่อนที่จะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ซื้อและถือคุณจะต้องแน่ใจว่างบประมาณของคุณจะครอบคลุมตำแหน่งว่างหนึ่งถึงสามเดือนต่อปี

Con: ปัญหาการจัดการและกฎหมาย

การเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ระยะยาวเป็นความพยายามอย่างมากที่อยู่นอกทักษะของนักลงทุนหลายคน นักลงทุนบางคนโดยเฉพาะอย่างยิ่งเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นครั้งแรกมีความพร้อมหรือไม่พร้อมที่จะจัดการกับความรับผิดชอบและปัญหาทางกฎหมายที่มาพร้อมกับการเป็นเจ้าของบ้าน กระบวนการค้นหาผู้เช่าที่มีคุณภาพและตอบสนองความต้องการของพวกเขาอาจเป็นกิจการที่เครียดและใช้เวลานาน อย่างไรก็ตามประสบความสำเร็จการจัดการอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งจำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่ากระแสเงินสดอย่างต่อเนื่องจากการลงทุน

การเลือกกลยุทธ์

คุณต้องตอบคำถามที่สำคัญสองสามข้อเพื่อตัดสินใจว่าการพลิกคุณสมบัติหรือการถือครองระยะยาวเป็นกลยุทธ์ที่ดีที่สุด คุณต้องตัดสินใจว่าไฟล์การจัดสรรเงินทุนการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนอย่างถาวรหรือเป็นเพียงวิธีการทำกำไรจากการเพิ่มขึ้นของราคาบ้าน

มันจะช่วยได้เช่นกันหากคุณพิจารณาว่าอะไรอัตราส่วนความเสี่ยงและผลตอบแทนเหมาะสำหรับพอร์ตการลงทุนส่วนนี้ ในที่สุดคุณต้องมีความเสี่ยงและทักษะที่จะใช้ในการจัดการความรับผิดชอบที่สอดคล้องกับการลงทุนประเภทใดประเภทหนึ่ง

สมมติว่าทุนไม่สามารถซื้อพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายได้ ในกรณีนั้นนักลงทุนที่คาดหวังจะต้องเตรียมพร้อมที่จะทำความเสี่ยงที่ไม่มีระบบ- ซึ่งรวมถึงความเสี่ยงด้านทรัพย์สินส่วนบุคคลและการขาดความต้องการทรัพย์สินไม่ว่าจะโดยเจ้าของบ้านหรือผู้เช่า

หากคุณกำลังพิจารณากลยุทธ์การซื้อและขายคุณต้องพิจารณาด้วยว่าคุณมีทักษะในการเปิดเผยหรือไม่การขายทุกข์คุณสมบัติหรือ fixer-uppers ในกลยุทธ์การทำธุรกรรมนี้เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบว่าเงินทุนสามารถเปลี่ยนเวลาได้เพียงพอภายในระยะเวลาการลงทุนที่กำหนดเพื่อเอาชนะต้นทุนการทำธุรกรรมหรือไม่ ซึ่งรวมถึงนายหน้าการจัดหาเงินทุนและค่าธรรมเนียมปิด-

บรรทัดล่าง

ทางเลือกระหว่างสองกลยุทธ์ที่เป็นปัญหาขึ้นอยู่กับสถานการณ์ทางการเงินและเป้าหมายของคุณ อย่างไรก็ตามกลยุทธ์การถือครองระยะยาวโดยทั่วไปเหมาะสมกว่าสำหรับผู้ที่ใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนสำคัญของพอร์ตการลงทุนโดยรวมของพวกเขา

ในทางกลับกันคุณสมบัติการพลิกมักจะดีกว่าเมื่อใช้อสังหาริมทรัพย์เป็นส่วนเสริมหรือกลยุทธ์การปรับปรุงกลับ

นักลงทุนที่ต้องการสะสมความมั่งคั่งและได้รับรายได้จากการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาควรพิจารณาถืออสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว พวกเขาสามารถใช้ทุนที่สร้างขึ้นในพอร์ตโฟลิโอเพื่อเป็นเงินทุนสำหรับโอกาสในการลงทุนอื่น ๆ โดยมีศักยภาพในการขายอสังหาริมทรัพย์ในที่สุดในตลาด

คุณสมบัติการพลิกเป็นกลยุทธ์ที่เหมาะสมที่สุดสำหรับช่วงเวลาที่โอกาสในตลาดหุ้นและตลาดตราสารหนี้อยู่ในระดับต่ำ นอกจากนี้ยังสามารถทำงานเพื่อคนที่พยายามตระหนักถึงระยะสั้นกำไรตราบใดที่ตลาดที่อยู่อาศัยอนุญาต