อสังหาริมทรัพย์การค้าเพื่อให้ผู้เสียภาษีอยู่ในอ่าว

หากคุณเคยแลกเปลี่ยนการ์ดเบสบอลกับเพื่อนเมื่อคุณยังเป็นเด็กคุณก็คุ้นเคยกับหลักการพื้นฐานของ A "การแลกเปลี่ยนเช่นเดียวกับ"บางทีเพื่อนของคุณอาจรักJosé Canseco และต้องการการ์ดมือใหม่ Canseco ของคุณ แต่คุณมีความสงสัยว่าอาชีพของเขาอาจจบลงไม่ดีคุณสองคนตกลงที่จะแลกเปลี่ยน Canseco สำหรับการ์ดที่คาดหวังว่าIRSไม่ได้รับการตัดการกระทำ

การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกัน (เรียกอีกอย่างว่าการแลกเปลี่ยนมาตรา 1031) ช่วยให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทำสิ่งที่คล้ายกันโดยชะลอการลงทุนหรือขาดทุนเมื่อพวกเขาซื้อหรือขายอสังหาริมทรัพย์โดยพื้นฐานแล้วการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันช่วยให้คุณสามารถแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์การลงทุนกับนักลงทุนรายอื่นและป้องกันไม่ให้ผู้เสียภาษีออกจากข้อตกลงจนกว่าจะถึงภายหลังเมื่อทรัพย์สินถูกขายเป็นเงินสดในที่สุด นอกจากนี้ยังไม่จำเป็นต้องเป็นการแลกเปลี่ยนที่แท้จริงของคุณสมบัติ คุณสามารถขายอสังหาริมทรัพย์ของคุณและลงทุนเงินทุนในอีกแห่งหนึ่งและยังคงเลื่อนกำไร แน่นอนว่ากระบวนการไม่ง่ายเหมือนการสลับการ์ดเบสบอลสองสามใบ แต่บทความนี้จะแสดงให้คุณเห็นว่ามันเสร็จสิ้นอย่างไร

ทำไมคุณควรพิจารณาการแลกเปลี่ยน

โอกาสในการเลื่อนภาระภาษีผ่านการแลกเปลี่ยน 1,031 (ชื่อสำหรับมาตรา 1031ของรหัสรายได้ภายใน) สนับสนุนให้นักลงทุนการปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์และนำไปใช้ประโยชน์มากขึ้นการใช้เงินที่พวกเขาจะต้องจ่ายเป็นภาษี ความสามารถในการปรับสมดุลมีความสำคัญอย่างยิ่งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เพราะแตกต่างจากหุ้นและพันธบัตรแต่ละรายการทรัพย์สินหนึ่งสามารถสร้างส่วนสำคัญของมูลค่าของพอร์ตโฟลิโอ

เนื่องจากลักษณะที่เข้มข้นของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้จัดการพอร์ตโฟลิโอที่จะมีความยืดหยุ่นในการปรับสมดุลพอร์ตการลงทุนของพวกเขาและทำการเดิมพันทางยุทธวิธีในภาคอสังหาริมทรัพย์ที่แตกต่างกันหรือภูมิภาคการลงทุน การแลกเปลี่ยน 1,031 ครั้งสนับสนุนให้มีการปรับสมดุลดังกล่าวโดยอนุญาตให้นักลงทุนย้ายเข้าและออกจากการเปิดรับอสังหาริมทรัพย์ผ่านการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินหนึ่งสำหรับอีกหนึ่งโดยไม่มีภาระในการเสียภาษีกำไรจากการลงทุนทันที โดยใช้การแลกเปลี่ยน 1031 อย่างต่อเนื่องเมื่อได้มาและกำจัดทรัพย์สินนักลงทุนสามารถเลื่อนภาษีกำไรจากการลงทุนจนกว่าจะถึงเวลาที่จะชำระบัญชีบางส่วนหรือทั้งหมดของพอร์ตการลงทุนมีการเปลี่ยนแปลงที่ดีในกฎหมายภาษี (สำหรับข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับการทำมาตรา 1031 ทำงานให้คุณลองดูธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ที่ชาญฉลาด-

ภาพรวม

เพื่อให้มีคุณสมบัติสำหรับการรักษาภาษีนี้นักลงทุนจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดและข้อ จำกัด บางประการเกี่ยวกับประเภทของคุณสมบัติที่พวกเขาสามารถแลกเปลี่ยนที่ตั้งของคุณสมบัติและเวลาของเหตุการณ์สำคัญบางอย่างส่วนถัดไปจะให้คำอธิบายโดยละเอียดเกี่ยวกับข้อกำหนดต่าง ๆ แต่เป็นสิ่งสำคัญที่จะต้องทราบก่อนว่ากที่อยู่อาศัยหลักไม่มีคุณสมบัติดังนั้นโชคไม่ดีที่คุณจะไม่สามารถสลับคอนโดชานเมืองของคุณสำหรับบ้านชายหาดในมาลิบู

การประสานงานองค์ประกอบที่จำเป็นอาจเป็นงานที่ค่อนข้างน่ากลัว เพื่อช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายและเอกสารที่จำเป็นนักลงทุนจะต้องใช้บุคคลที่สามสำนักหักบัญชีเรียกว่า "คุณสมบัติคนกลาง"หรือ Qi ซึ่งจัดการกองทุนทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับการซื้อการขายและการแลกเปลี่ยนคุณสมบัติเนื่องจากกองทุนไม่ไหลโดยตรงผ่านบัญชีของผู้เสียภาษีและผู้เสียภาษีไม่เคยมีการควบคุมเงินสดใด ๆ ที่เกิดจากการทำธุรกรรมนักลงทุนจึงได้เพิ่มผลกำไรจากการลงทุนอย่างมีประสิทธิภาพ

ข้อกำหนดการทำธุรกรรม

การตั้งค่าและการดำเนินการของการแลกเปลี่ยน 1031และการรักษาภาษีที่สอดคล้องกันของธุรกรรมอาจซับซ้อนมาก ส่วนถัดไปจะให้คำอธิบายสั้น ๆ และง่ายขึ้นของข้อกำหนดและขั้นตอนที่จำเป็นในการดำเนินการแลกเปลี่ยน 1031

คุณสมบัติที่มีคุณสมบัติเหมาะสม

การแลกเปลี่ยนใช้งานได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือคุณสมบัติทางธุรกิจ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเป็นสิ่งที่ซื้อมาเพื่อเช่าและหารายได้ อสังหาริมทรัพย์ทางธุรกิจเป็นหนึ่งเดียวและใช้โดยธุรกิจและจัดขึ้นในงบดุลเป็นสินทรัพย์ คุณสมบัติที่แท้จริงทั้งหมดในสหรัฐอเมริกาไม่ว่าจะเป็นการปรับปรุงหรือไม่ได้รับการปรับปรุงโดยทั่วไปจะเป็นแบบที่คล้ายกัน อสังหาริมทรัพย์นอกสหรัฐอเมริกาถือว่าเป็นทรัพย์สิน "ไม่เหมือนกัน"มาตรา 1031 ไม่ได้ใช้กับการแลกเปลี่ยนสินค้าคงคลังหุ้นพันธบัตรธนบัตรหลักทรัพย์หรือหนี้อื่น ๆ ใบรับรองความน่าเชื่อถือผลประโยชน์หุ้นส่วนหรือทรัพย์สินส่วนบุคคลทุกชนิด

สินทรัพย์ที่ไม่มีคุณสมบัติและการบูต

หากการทำธุรกรรมเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินที่ไม่ผ่านการรับรอง (ไม่เหมือนกัน) หรือเงินสดนักลงทุนจะต้องรับรู้กำไรจากการขายและจ่ายภาษีตาม สมมติว่ามูลค่าของหนึ่งในคุณสมบัติการแลกเปลี่ยนนั้นสูงกว่ามูลค่าของอื่น ๆ สินทรัพย์ที่ไม่มีคุณสมบัติที่ใช้ในการออกค่าระหว่างการแลกเปลี่ยนเรียกว่า "รองเท้าบูท"และยังคงอยู่ภายใต้ภาษีกำไรจากการลงทุนตามปกติเมื่อขายทรัพย์สินหนึ่งแห่งและซื้ออีกผ่านผ่านตัวกลางที่ผ่านการรับรองจะไม่มีการสร้างการบูตหากเงินสดทั้งหมดถูกนำไปใส่ในทรัพย์สินใหม่หากนำเงินสดใด ๆ ออกมาถือว่าเป็นการบูตที่ต้องเสียภาษี

การกำหนดเวลา

ในขณะที่การทำธุรกรรมไม่จำเป็นต้องเกิดขึ้นพร้อมกัน แต่ก็มีข้อ จำกัด เกี่ยวกับองค์ประกอบเวลาการทำธุรกรรมบางอย่าง ตัวอย่างเช่นเพื่อให้มีคุณสมบัติการทำธุรกรรมเป็นการแลกเปลี่ยน 1031 นักลงทุนจะต้องระบุทรัพย์สินที่จะแลกเปลี่ยนก่อนปิดและระบุทรัพย์สินทดแทนภายใน 45 วันหลังจากปิดการขายสินทรัพย์แรก นอกจากนี้การทำธุรกรรมเพื่อซื้อทรัพย์สินทดแทนจะต้องดำเนินการภายใน 180 วันของการดำเนินการขายข้อตกลงแรกสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่งานที่ยากที่สุดอย่างหนึ่งคือการระบุสินทรัพย์ทดแทนภายใน 45 วันของการขายสินทรัพย์ที่ถูกยกเลิก แต่มันเป็นสิ่งสำคัญที่พวกเขาจะทำเช่นนั้นเพราะข้อ จำกัด เวลาเหล่านี้มีความเข้มงวดมากและ IRS ไม่ได้ให้ส่วนขยาย

ตัวกลางที่ผ่านการรับรอง

เนื่องจากความซับซ้อนของการเตรียมการเหล่านี้และข้อกำหนดและข้อ จำกัด รอบการแลกเปลี่ยนนักลงทุนที่สนับสนุนการแลกเปลี่ยนจะต้องใช้ตัวกลางที่มีคุณสมบัติเหมาะสมเพื่ออำนวยความสะดวกในการจัดการ ข้อยกเว้นคือถ้ามีการแลกเปลี่ยนโดยตรงของอสังหาริมทรัพย์โดยตรงโดยไม่ต้องขายเป็นเงินสดและซื้ออีก ตัวกลางที่ผ่านการรับรองซึ่งกำหนดให้เป็น บริษัท ที่อยู่ในธุรกิจเต็มเวลาในการอำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยน 1,031 ครั้งไม่ได้ให้คำแนะนำทางกฎหมายหรือภาษี ไม่สามารถเป็นพรรคธุรกิจเช่น บริษัท CPA ทนายความหรือตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสัมพันธ์กับพรรคที่ต้องเสียภาษีภายใน 24 เดือนก่อนการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ครั้งแรกโดยเฉพาะอย่างยิ่ง QI ควรเป็นธุรกิจของบุคคลที่สามที่ไม่ได้ให้บริการใด ๆ เหล่านี้แก่ผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมใด ๆ

QI ดำเนินการบริการอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และทำหน้าที่เป็นสะพานเชื่อมระหว่างคู่กรณีที่เกี่ยวข้องเพื่อช่วยโครงสร้างและดำเนินการแลกเปลี่ยน หน้าที่ของมันรวมถึง:

• การเตรียมเอกสารที่จำเป็นทั้งหมดและทำหน้าที่เป็นสำนักหักบัญชีเพื่อให้แน่ใจว่าทุกฝ่ายที่เหมาะสมได้รับเอกสาร
• ตรวจสอบให้แน่ใจว่ามีการจัดเก็บเงินในบัญชีธนาคารที่มีความปลอดภัยและมีประกันและมีการชำระเงินใด ๆescrowบัญชีเมื่อธุรกรรมเสร็จสิ้น
• ส่งบัญชีเต็มรูปแบบของธุรกรรมสำหรับบันทึกผู้เสียภาษีและจัดทำแบบฟอร์ม 1,099 ให้กับผู้เสียภาษีและแก่ IRS ที่บันทึกภาษีใด ๆ ที่จำเป็นและภาษีกำไรจากการลงทุนใด ๆ

กฎที่เข้มงวดของ IRS เกี่ยวกับข้อกำหนดบางประการเน้นมูลค่าของตัวกลางที่ผ่านการรับรองและความสำคัญของการเลือกกฎที่เหมาะสม หนึ่งในบริการที่สำคัญของ QI คือการรักษาผู้เข้าร่วมการทำธุรกรรมในการติดตามและเพื่อให้แน่ใจว่าพวกเขามีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดที่จำเป็นสำหรับผู้เสียภาษีเพื่อให้มีคุณสมบัติในการรักษาภาษีพิเศษของผลกำไรอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขาดังนั้นจึงเป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนวิจัยและเลือกตัวกลางการทำธุรกรรมอย่างรอบคอบ

การแลกเปลี่ยนทรัพย์สินหลายรายการ

ในการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันนักลงทุนไม่จำเป็นต้องทำการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์แบบหนึ่งต่อหนึ่ง สามารถใช้คุณสมบัติหลายอย่างที่ด้านใดด้านหนึ่งของการแลกเปลี่ยนตราบใดที่มีการปฏิบัติตามกฎต่อไปนี้ กฎเหล่านี้มักจะเรียกว่า "สามคุณสมบัติ" "95%," และ "200%" กฎ

• กฎสามข้อ-คุณสมบัติสามประการใด ๆ อาจมีคุณสมบัติโดยไม่คำนึงถึงมูลค่าตลาด
• กฎ 95%-จำนวนคุณสมบัติใด ๆ ที่อาจมีคุณสมบัติตราบเท่าที่มูลค่าตลาดยุติธรรม(FMV) ของคุณสมบัติที่ได้รับเมื่อสิ้นสุดระยะเวลาแลกเปลี่ยนอย่างน้อย 95% ของมูลค่าตลาดยุติธรรมทั้งหมดของคุณสมบัติการทดแทนที่ระบุทั้งหมด
• กฎ 200%-จำนวนคุณสมบัติใด ๆ สามารถสลับได้ตราบใดที่ FMV สะสมของคุณสมบัติการแทนที่ไม่เกิน 200% ของ FMV รวมของคุณสมบัติการแลกเปลี่ยนทั้งหมดในวันที่โอนเริ่มต้น

แม้ว่ากรมสรรพากรค่อนข้างยืดหยุ่นในจำนวนสินทรัพย์ แต่จะอนุญาตให้แลกเปลี่ยนเพื่อช่วยในการเลื่อนภาษีกำไรจากการลงทุน แต่ก็เข้มงวดมากเกี่ยวกับเวลาในการระบุคุณสมบัติเหล่านี้และทำการแลกเปลี่ยน

แผนการทำธุรกรรมและไทม์ไลน์

แม้ว่าแผนการทำธุรกรรมและไทม์ไลน์สำหรับการแลกเปลี่ยน 1031 อาจมีความซับซ้อนอย่างมาก แต่บางรายการก็เป็นไปตามรูปแบบพื้นฐานและคล้ายกันสำหรับการทำธุรกรรมส่วนใหญ่

1. ในขั้นต้นนักลงทุนที่ต้องการเข้าสู่การแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันจะระบุทรัพย์สินหรืออสังหาริมทรัพย์ที่จะขาย - "ทรัพย์สินที่ถูกยกเลิก" - จากนั้นด้วยความช่วยเหลือของคนกลางขายให้กับบุคคลที่สาม ตัวกลางได้รับเงินเป็นผู้ขายและรักษาเงินทั้งหมดในescrow-
2. ด้วยเงินทุนใน Escrow นักลงทุนมี 45 วันในการเลือก "คุณสมบัติการเปลี่ยน" หนึ่งหรือหลายรายการสำหรับการแลกเปลี่ยนซึ่งจะต้องซื้อจากผู้ขายบุคคลที่สามภายใน 180 วันนับจากการทำธุรกรรมครั้งแรกตัวกลางทำหน้าที่เป็นผู้ซื้อรักษาเงินทุนในสัญญาและส่งต่อกองทุนที่เหมาะสมไปยังผู้ขายหรือผู้ขาย
3. ถัดไป QI เตรียมเอกสารการบัญชีทั้งหมดสำหรับผู้เสียภาษีที่แสดงให้เห็นว่ากองทุนได้ผ่านการล้างบ้าน Qi และบัญชีของผู้เสียภาษี/นักลงทุนไม่ได้รับเงิน QI ยังเตรียมแบบฟอร์ม 1,099 แสดงถึงผลกำไรใด ๆ ที่เกิดจากการสร้าง "บูต" ที่ไม่มีคุณสมบัติและภาษีใด ๆ ที่จ่ายเป็นส่วนหนึ่งของการทำธุรกรรมและส่งต่อแบบฟอร์มไปยัง IRS
4. ในที่สุดผู้เสียภาษีจะยื่นแบบฟอร์ม IRS 8824 กับ IRS รวมถึงเอกสารที่คล้ายกันใด ๆ ที่กำหนดโดยรัฐที่คุณสมบัติอยู่หรือผู้เสียภาษีอยู่นอกเหนือจากการอำนวยความสะดวกในการแลกเปลี่ยนตัวกลางที่ผ่านการรับรองจะผลิตเอกสารการแลกเปลี่ยนทั้งหมดที่ต้องการโดยการทำธุรกรรมเช่นการกระทำทรัพย์สินและสัญญาอสังหาริมทรัพย์

เนื่องจาก QI ได้ควบคุมเงินทุนจากทั้งการขายและการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่แลกเปลี่ยนและเนื่องจากนักลงทุนได้รับทรัพย์สินแทนเงินสดสำหรับการขายสินทรัพย์ที่ถูกยกเลิก ด้วยข้อยกเว้นของ "การบูต" ใด ๆ "กำไรจากการลงทุนสามารถรอการตัดบัญชีได้อย่างต่อเนื่องผ่านการแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันจนกระทั่งในที่สุดสินทรัพย์จะถูกขายเป็นเงินสด ณ จุดนั้นกำไรจากการสะสมจะถูกเก็บภาษีโดยใช้วิธีการจัดเก็บภาษีที่แพร่หลาย

บทสรุป

การแลกเปลี่ยนที่เหมือนกันอาจไม่ง่ายอย่างที่บัตรเบสบอลซื้อขายในวัยเยาว์ของคุณ แต่มันช่วยให้คุณแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์การลงทุนของคุณและป้องกันไม่ให้ผู้เสียภาษีออกจากข้อตกลง โดยการเข้าสู่การแลกเปลี่ยนที่คล้ายกันเหล่านี้อย่างต่อเนื่องนักลงทุนสามารถดำเนินการโอนอสังหาริมทรัพย์เพื่อเพิ่มหรือลดความเสี่ยงไปยังภาคอสังหาริมทรัพย์บางแห่งและในขณะเดียวกันก็เลื่อนเงินทุนออกไปจนกว่าทรัพย์สินจะถูกขายเป็นเงินสดในที่สุด เมื่อคุณเข้าใจกฎของเกมนี่เป็นวิธีที่ดีในการปรับสมดุลผลงานอสังหาริมทรัพย์ของคุณอย่างมีประสิทธิภาพ