zestimates คืออะไรและคำนวณอย่างไร?

ความสนุกสนานคืออะไร?

การประเมินZillow®หรือZestimate®เป็นคุณสมบัติสำคัญที่นำเสนอโดย Zillow ซึ่งเป็นตลาดอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ยอดนิยม นอกจากนี้ยังเป็นชื่อของรูปแบบการประเมินค่าบ้านที่ช่วยให้ผู้บริโภคได้รับ zestimates Zestimate รวมข้อมูลจากไฟล์บริการรายชื่อหลายรายการ(MLS) ฐานข้อมูลรายละเอียดที่ผู้ใช้ส่งแนวโน้มตลาดและข้อเท็จจริงเฉพาะเกี่ยวกับบ้านในสูตรที่เป็นกรรมสิทธิ์ซึ่งสร้างการประมาณการ

อย่างไรก็ตามมีสาเหตุหลายประการที่ทำให้ตัวเลขเหล่านี้อาจไม่แม่นยำเท่าที่คุณต้องการ อ่านต่อเพื่อหาข้อมูลเพิ่มเติม

ประเด็นสำคัญ

Zestimates ช่วยให้ผู้ใช้ได้รับแนวคิดพื้นฐานว่าบ้านอาจคุ้มค่าเท่าใด
ตัวเลขจะขึ้นอยู่กับสูตร Zestimate ที่เป็นกรรมสิทธิ์ของ Zillow ซึ่งรวมข้อมูลจากแหล่งต่าง ๆ เช่นการขายและข้อมูลสาธารณะ
zestimates เป็นเพียงข้อมูลล่าสุดเป็นข้อมูลที่อยู่เบื้องหลังพวกเขาซึ่งหมายความว่าพวกเขาอาจล้าสมัยหรือไม่ถูกต้อง
Zestimates อาจไม่สะท้อนการปรับปรุงข้อผิดพลาดในภาษีทรัพย์สินที่จ่ายหรือยกเว้นการประเมินภาษี
เนื่องจาก Zestimate ยังมีอัตราการหมุนเวียนการประมาณการสำหรับบ้านที่เก็บรักษาระยะเวลานานอาจไม่ถูกต้อง

ก่อตั้งขึ้นในปี 2549 โดยอดีตผู้บริหารของ Microsoft Rich Barton และ Lloyd Frink, Zillow ซึ่งตั้งอยู่ในซีแอตเทิลแสดงข้อมูลเกี่ยวกับบ้านหลายล้านหลังเพื่อขายและเช่าทั่วสหรัฐอเมริกาและแคนาดา Zestimate เปิดตัวในปี 2554 โดยมีข้อมูลเกี่ยวกับบ้านประมาณ 90 ล้านหลัง ตั้งแต่นั้นมามันได้ขยายการเข้าถึงและตอนนี้ให้ข้อมูลเกี่ยวกับบ้านมากกว่า 160 ล้านหลัง

ในการพิจารณา zestimates สำหรับผู้ที่กำลังมองหาข้อมูลมูลค่าบ้านให้ศึกษาความมั่งคั่งของจุดข้อมูลมากมายสำหรับบ้านแต่ละหลัง ความเป็นเอกลักษณ์ของ Zillowอัลกอริทึมอัปเดตการรวบรวมค่าทรัพย์สินหลายครั้งต่อสัปดาห์ตามข้อมูลจากข้อมูลสาธารณะข้อมูลอุตสาหกรรมและข้อมูลที่ผู้ใช้ส่งมา

การคำนวณแบบ zestimate เป็นอย่างไร?

จากข้อมูลของ Zillow เพื่อคำนวณความเป็นเพื่อน "ใช้โมเดลเครือข่ายประสาทที่มีความซับซ้อนซึ่งรวมข้อมูลจากบันทึกของเคาน์ตีและผู้ประเมินภาษีและฟีดโดยตรงจากบริการและโบรกเกอร์หลายร้อยรายการ"

Zestimate ยังตรวจสอบโดยเฉพาะ:

โฮมสแควร์ฟุตเทจสถานที่ตั้งจำนวนห้องน้ำและรายละเอียดอื่น ๆ
ข้อมูลรายชื่อที่ใช้งานอยู่เช่นราคารายการคำอธิบายบ้านที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่วันในตลาด
ข้อมูลนอกตลาดเช่นการประเมินภาษีและการขายก่อนหน้านี้
แนวโน้มตลาดและตัวเลขสำหรับความต้องการตามฤดูกาล

สำคัญ

ผู้บริโภคไม่ควรพิจารณา zestimates เป็นการประเมิน อย่างไรก็ตามหากคุณต้องการความคิดเกี่ยวกับคุณค่าของบ้านของคุณ Zestimates สามารถเสนอจุดเริ่มต้นของผู้ใช้

ความถูกต้องของ zestimates

ตามเว็บไซต์ของ Zillow อัตราความผิดพลาดเฉลี่ยทั่วประเทศของ Zestimate สำหรับรายชื่อที่ใช้งานอยู่คือ 2.4%สำหรับบ้านนอกตลาดตอนนี้ 7.9%Zestimates มีความแม่นยำเพียงข้อมูลที่อยู่เบื้องหลัง ดังนั้นหากจำนวนห้องนอนหรือห้องน้ำในบ้าน, วิดีโอสแควร์หรือขนาดล็อตของมันไม่ถูกต้องบน Zillow การสร้างความไม่ถูกต้องจะไม่ถูกต้อง

ผู้ใช้สามารถแก้ไขข้อผิดพลาดเหล่านี้ได้ อย่างไรก็ตาม Zillow เตือนว่าการอัปเดตรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์จะไม่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในทันที ในความเป็นจริงขึ้นอยู่กับประเภทของการอัปเดตอาจไม่ส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงใด ๆ เลย ตัวอย่างเช่นห้องน้ำที่สี่ไม่ได้ส่งผลกระทบต่อค่าบ้านเสมอไป

นอกเหนือจากการยอมรับข้อมูลที่ผู้ใช้ส่งมาแล้ว Zillow ยังจัดการกับปัญหาของความไม่ถูกต้องโดยการรายงานช่วงมูลค่าโดยประมาณสำหรับคุณสมบัติของแต่ละบุคคล ยิ่งช่วงที่เล็กลงเท่าใดก็ยิ่งน่าเชื่อถือมากขึ้นเพราะมันหมายความว่า Zillow มีข้อมูลมากขึ้นในคุณสมบัตินั้น การดูที่ระดับสูงและต่ำของช่วงจะทำให้คุณรู้สึกว่าบ้านอาจคุ้มค่า

ปัจจัยที่มีผลต่อความแม่นยำ

ความผิดพลาดในตัวเลขสำคัญ

ปัจจัยที่ทำให้เกิดความสนุกสนานวันที่และราคาของการขายครั้งล่าสุดในการประมาณการ ในบางพื้นที่ข้อมูลนี้เป็นส่วนสำคัญของความเอร็ดอร่อย หากข้อมูลนี้ไม่ถูกต้องก็สามารถยกเลิกความเป็นเพื่อนได้ เนื่องจากยอดขายที่เทียบเคียงได้ส่งผลกระทบต่อความไม่พอใจของบ้านความผิดพลาดในการบันทึกราคาขายบ้านหนึ่งอาจส่งผลกระทบต่อ jestimates ของบ้านอื่น ๆ ในพื้นที่

zestimate ยังคำนึงถึงจริงภาษีทรัพย์สินชำระเงินยกเว้นการประเมินภาษีและข้อมูลภาษีทรัพย์สินอื่น ๆ ที่เปิดเผยต่อสาธารณะ แม้ว่าค่าทรัพย์สินของผู้ประเมินภาษีอาจไม่ถูกต้อง ฐานข้อมูลผู้ประเมินภาษีอาจมีข้อผิดพลาดที่เกี่ยวข้องกับข้อมูลพื้นฐานของทรัพย์สินทำให้เกิดประเมินมูลค่าสูงเกินไปหรือต่ำเกินไป

เจ้าของบ้านที่เห็นความแตกต่างสามารถรายงานข้อมูลการขายที่ไม่ถูกต้องหรือบันทึกภาษีไปยัง Zillow Online

การปรับปรุงไม่ได้อยู่ในบันทึกสาธารณะ

บางครั้งเจ้าของบ้านทำการปรับปรุงหรืออัพเกรดเป็นทรัพย์สินที่ควรเพิ่มมูลค่าของบ้าน อย่างไรก็ตามหากไม่มีหน่วยงานด้านภาษีทรัพย์สินในท้องถิ่นได้เพิ่มข้อมูลนั้นลงในฐานข้อมูลสาธารณะและบันทึก Zillow ไม่สามารถใช้งานได้ Zillow สามารถอัปเดตรายชื่อได้เฉพาะเมื่อข้อมูลนี้พร้อมใช้งาน

ตัวอย่างเช่นหากคุณเพิ่มห้องนอนที่ห้าที่ได้รับอนุญาตให้กับบ้านของคุณและผู้ประเมินภาษีทรัพย์สินเห็นว่าการอัพเกรดเพิ่มมูลค่าบ้านของคุณความมุ่งมั่นในบ้านของคุณควรสะท้อนให้เห็นว่าในบางจุด

อย่างไรก็ตามหากคุณใส่ครัวนักออกแบบใหม่เอี่ยมที่ไม่ต้องการใบอนุญาตสำคัญใด ๆ ไม่มีอะไรจะเพิ่มลงในบันทึกสาธารณะโดยผู้ประเมิน Zillow จะให้ความสำคัญกับบ้านของคุณและบ้านเพื่อนบ้านของคุณด้วยห้องครัวดั้งเดิมปี 1975 ในทำนองเดียวกัน (แม้ว่าบ้านของคุณอาจจะได้ราคาขายที่สูงขึ้น)

การอัพเกรดไม่ได้มีค่าเท่าที่คุณคิด มูลค่าอาจขึ้นอยู่กับสภาวะตลาดที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นและโครงการเฉพาะ ดังนั้นหากความสนุกสนานในบ้านของคุณไม่ได้เปลี่ยนไปตั้งแต่คุณเพิ่มห้องนอนนั้นอย่าคิดว่าคุณสามารถใช้เงินเพิ่มอีก $ 30,000 เพื่อความเป็นเพื่อน

ในทางกลับกันแม้ว่าความเป็นไปได้ของคุณคือ $ 300,000 แต่คุณยังไม่ได้อัปเดตบ้านของคุณมากเท่ากับบ้านที่คล้ายกันในละแวกของคุณมันอาจขายน้อยลงหรือใช้เวลานานกว่าในการหาผู้ซื้อที่สนใจ

อัตราการหมุนเวียนที่อยู่อาศัย

ยิ่งยอดขายบ้านที่เกิดขึ้นในพื้นที่ของคุณมากเท่าใดข้อมูลที่ Zillow มีมากขึ้นเกี่ยวกับจำนวนผู้ซื้อที่คิดว่าบ้านเหล่านั้นมีค่า สิ่งนี้ทำให้ zestimates แม่นยำยิ่งขึ้น ดังนั้นหากคุณอาศัยอยู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ร้อนแรงในเขตอ่าวซานฟรานซิสโกความสนุกสนานของคุณอาจแม่นยำกว่าถ้าคุณอาศัยอยู่ในเมืองชนบทที่ผู้คนพักอยู่ในบ้านมานานหลายทศวรรษและยอดขายหายาก

ข้อเท็จจริง

ในเดือนมิถุนายน 2564 Zillow ได้ประกาศความก้าวหน้าที่สำคัญในความแม่นยำของ zestimates เนื่องจากการปรับปรุงความสามารถของโมเดลในการตอบสนองอย่างรวดเร็วต่อสภาวะตลาดแบบไดนามิก

ข้อพิจารณาพิเศษ

อัปเดตอัลกอริทึมของ Zillow

Zillow อัปเดตอัลกอริทึม zestimate เนื่องจากมีวิธีเพิ่มเติมในการปรับปรุงความแม่นยำ เมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น zestimates สามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างมีนัยสำคัญแม้ว่าจะไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลงเกี่ยวกับบ้านหรืออสังหาริมทรัพย์ตลาด.

ในเดือนมกราคม 2562 Zillow ประกาศว่าจะได้รับสัญญา $ 1 ล้านให้กับทีมนักวิทยาศาสตร์และวิศวกรเพื่อช่วยปรับปรุงความแม่นยำของ Zestimate ทีมงานรวมอยู่ในอัลกอริทึมเพิ่มปัจจัยที่มีผลต่อมูลค่าของบ้านรวมถึงข้อมูลสาธารณะเพิ่มเติมเวลาเดินทางและเสียงรบกวนบนท้องถนนในตอนท้ายของปี 2021 Zillow ได้เปิดตัว Neural Zestimate ซึ่งเป็นรุ่นใหม่ที่ปรับปรุงอัตราความแม่นยำเฉลี่ย

บริษัท เป็นเรื่องของคดีฟ้องร้องระดับปี 2560 ที่ยื่นโดยเจ้าของบ้านชิคาโกซึ่งอ้างว่าเป็นผู้ซื้อบ้านที่เข้าใจผิดด้วยตัวเลขที่ต่ำมาก โจทก์ยังระบุด้วยว่าผู้ใช้ส่วนใหญ่ปฏิบัติต่อ zestimates เช่นการประเมิน จากรายงานของ MarketWatch Zillow กล่าวว่าคดีไม่มีข้อดีปฏิเสธว่า zestimates ของมันเป็นการประเมิน แต่เรียกพวกเขาว่าเป็นจุดอ้างอิงที่ผู้ใช้สามารถเริ่มค้นหาค่าบ้านได้

Zestimate หมายถึงอะไร?

Zestimate เป็นรูปแบบที่ บริษัท อสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ Zillow ใช้ในการสร้างประมาณการ (เรียกอีกอย่างว่า Zestimate) สำหรับมูลค่าของบ้าน zestimates ไม่ใช่การประเมินมูลค่าที่แน่นอน พวกเขาทำหน้าที่เพียงเพื่อให้แนวคิดเกี่ยวกับคุณค่าที่อาจเกิดขึ้นสำหรับเจ้าของบ้านผู้ซื้อและผู้ขาย

ความแม่นยำนั้นมีความแม่นยำแค่ไหน?

ความเป็นไปได้นั้นมีความแม่นยำเท่าที่ Zillow ต้องใช้กับข้อมูล นอกจากนี้ยังขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณเปรียบเทียบเพื่อความแม่นยำ ไม่มีการประเมินค่าบ้านที่สมบูรณ์แบบ zestimates มีความหมายที่จะใช้เป็นมุมมอง ballpark ของค่าเท่านั้นไม่ใช่การประเมิน

Zestimate เหมือนกับการประเมินหรือไม่?

ไม่มันไม่ใช่ Zillow พยายามที่จะชัดเจนเกี่ยวกับเรื่องนั้น Zestimate ให้แนวคิดทั่วไปเกี่ยวกับมูลค่าของบ้านตามข้อมูลที่โมเดล Zestimate ต้องคำนวณ โดยทั่วไปผู้ประเมินราคาจะมีข้อมูลที่แม่นยำกว่าในการทำงานมากกว่า Zestimate มีเวลาใด ๆ

บรรทัดล่าง

Zillow ไม่ได้พยายามซ่อนความไม่สมบูรณ์ของ jestimates จากผู้บริโภค การประมาณการที่แม่นยำอย่างสมบูรณ์จากมันหรือแม้กระทั่งเว็บไซต์ที่แข่งขันกันไม่ได้ เจ้าของบ้านควรใช้ zestimates เป็นแนวทางที่กว้างและเปรียบเทียบกับแหล่งข้อมูลอื่น ๆ

ความสนุกสนานไม่ควรถูกพิจารณาว่าเป็นการประเมิน ในความเป็นจริงการวิเคราะห์ตลาดที่เทียบเคียงได้จากท้องถิ่นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และการประเมินราคามืออาชีพของบ้านเป็นวิธีที่ดีที่สุดในการเรียนรู้คุณค่าของมัน ถึงกระนั้นเครื่องมือเหล่านี้ก็ไม่สมบูรณ์ บางครั้งไม่มียอดขายล่าสุดของบ้านที่คล้ายกัน ยิ่งไปกว่านั้นผู้ประเมินราคา- ใครเป็นมนุษย์เท่านั้น - อาจเป็นอัตนัยในการประเมินของพวกเขา

ในท้ายที่สุดไม่มีการประเมินที่สมบูรณ์แบบของกมูลค่าบ้าน- มีเพียงแค่เกณฑ์มาตรฐานทั่วไป - เช่น Zestimate - ที่เราสามารถใช้เมื่อซื้อขายสมัครขอสินเชื่อและเมื่อเราต้องการความรู้สึกถึงมูลค่าของบ้าน