ความท้าทายในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจของการสร้างโครงสร้างใหม่และปรับเปลี่ยนสิ่งที่มีอยู่เพื่อเพิ่มมูลค่าของพวกเขา นักพัฒนาอาจเชี่ยวชาญในอาคารเชิงพาณิชย์หรือที่อยู่อาศัยตั้งแต่อพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์หรือบ้านครอบครัวเดี่ยวไปจนถึงร้านอาหารอาคารสำนักงานคลังสินค้าและพื้นที่ค้าปลีก

นักพัฒนาส่วนใหญ่จัดการโครงการจากขั้นตอนการวางแผนที่เร็วที่สุดไปจนถึงการทำให้ผลิตภัณฑ์เสร็จสมบูรณ์ พวกเขาวางแผนออกแบบและจัดหาเงินทุนร่วมกันรวบรวมทีมและจัดการโครงการให้เสร็จสมบูรณ์ เมื่อโครงการเสร็จสมบูรณ์ผู้พัฒนามักจะขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับกนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์- ข้อยกเว้นคือบ้านครอบครัวเดี่ยว นักพัฒนาหลายคนขายบ้านให้กับผู้บริโภคโดยตรง

ในขณะที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นพื้นที่ที่มีกำไรโดยเฉพาะอย่างยิ่งอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์Y นักพัฒนาเผชิญกับความเสี่ยงและความท้าทายมากมายที่สามารถทำให้โครงการและผลกำไรตกราง นี่คือความท้าทายหลักในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

อ่านตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในโลกการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นความผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูงที่จะสมมติว่า "ถ้าฉันสร้างมันพวกเขาจะมา" นักพัฒนาควรดำเนินโครงการที่ได้รับแรงหนุนจากความต้องการของตลาดในปัจจุบันไม่ใช่โดยหวังว่าจะสร้างความต้องการ

เพื่อให้ได้การอ่านที่ดีในตลาดนักพัฒนาศึกษาปัจจัยที่หลากหลายรวมถึงข้อมูลทางเศรษฐกิจการศึกษาการจ้างงานและข้อมูลด้านสิ่งแวดล้อมที่กำหนดโครงสร้างประเภทใดที่ชุมชนต้องการ

การเลือกไซต์ที่เหมาะสม

คุณเคยได้ยินมาก่อน:สถานที่ตั้งสถานที่ตั้ง- โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จทุกโครงการเริ่มต้นด้วยเว็บไซต์ที่สอดคล้องกับตลาดเป้าหมายของนักพัฒนาและประชากรหลัก เพราะเลือกทรัพย์สินที่เหมาะสมสามารถสร้างหรือทำลายโครงการได้นักพัฒนาต้องหาโอกาสอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุด เพื่อช่วยประเมินไซต์ที่มีศักยภาพนักพัฒนาพิจารณาปัจจัยต่างๆรวมถึง:

• การเข้าถึงได้
• การแข่งขัน
• ความเสี่ยงด้านสิ่งแวดล้อม
• ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้อง
• ข้อกำหนดการออกแบบ
• การปรับปรุงที่วางแผนไว้
  

ตอบสนองต่อการต่อต้าน

เป็นเรื่องง่ายที่จะประมาทศักยภาพสำหรับละแวกบ้านฝ่ายค้าน. โครงการสามารถตกรางได้หากเพื่อนบ้านประสบความสำเร็จในการกดดันเจ้าหน้าที่ที่ได้รับการเลือกตั้งให้ฆ่าโครงการ - แม้ว่ากฎหมายจะอยู่ด้านนักพัฒนา

มีเหตุผลหลายประการที่เพื่อนบ้านของโครงการอาจคัดค้านรวมถึงความกังวลเกี่ยวกับความแออัดของการจราจร, เสียง, การเปลี่ยนแปลงลักษณะของพื้นที่ใกล้เคียง, ความขัดแย้งทางผลประโยชน์และความขัดแย้งของค่านิยม (เช่นการอนุรักษ์ระบบนิเวศกับการเติบโตทางเศรษฐกิจ)

เพื่อ จำกัด ปัญหาที่อาจเกิดขึ้นนักพัฒนาควรพิจารณาก่อนว่าทำไมอาจมีการคัดค้านโครงการแล้วสร้างกลยุทธ์การเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ที่ตอบสนองต่อข้อกังวล

รับการอนุมัติและใบอนุญาต

หนึ่งในขั้นตอนแรกในการพัฒนาคือการได้รับการอนุมัติแผนจากสำนักงานเทศบาลที่เหมาะสม แล้วก็มีใบอนุญาตซึ่งจำเป็นสำหรับการก่อสร้างใหม่การสร้างใหม่การเปลี่ยนแปลงการซ่อมแซมการเคลื่อนไหวไปยังไซต์อื่นและการกำจัดหรือการรื้อถอนอาคารใด ๆ

จำเป็นต้องมีใบอนุญาตแยกต่างหากในการติดตั้งขยายปรับเปลี่ยนหรือซ่อมแซมระบบไฟฟ้าเครื่องกล HVAC และระบบประปา

ในขณะที่ได้รับการอนุมัติและใบอนุญาตที่เหมาะสมอาจเป็นกระบวนการที่ตรงไปตรงมา แต่ก็มีความเสี่ยงที่จะใช้เวลานานกว่าที่คาดไว้อย่างมากหรือการอนุมัติและใบอนุญาตจะไม่ได้รับ

เพื่อ จำกัด อาการปวดหัวนักพัฒนาควรเริ่มต้นกระบวนการใบอนุญาตและการอนุมัติก่อนและสื่อสารได้อย่างมีประสิทธิภาพกับศูนย์ใบอนุญาตของเทศบาลท้องถิ่น

ความเสี่ยงในไซต์งาน

สถานที่ก่อสร้างคือมีความเสี่ยงโดยเนื้อแท้และอันตรายเหล่านั้นจะต้องมีการระบุและประเมินผล แผนความปลอดภัยที่เหมาะสมและขั้นตอนจะต้องมีการจัดทำ

จากข้อมูลของการบริหารความปลอดภัยและอาชีวอนามัย (OSHA) อัตราการบาดเจ็บสาหัสสำหรับอุตสาหกรรมการก่อสร้างสูงกว่าค่าเฉลี่ยของประเทศสำหรับอุตสาหกรรมอื่น ๆ ทั้งหมด การบาดเจ็บที่พบบ่อยที่สุดคือ:

• การล้ม
• ลื่นไถลและสะดุด
• การสัมผัสทางอากาศและวัสดุ
• อุบัติเหตุ "เกิดขึ้น" (เมื่อคนงานถูกรถชนวัตถุที่ตกลงมาหรือวัตถุบิน)
• เสียงรบกวนมากเกินไป
• การบาดเจ็บที่เกี่ยวข้องกับการสั่นสะเทือน
• การบาดเจ็บที่เกี่ยวข้องกับนั่งร้าน
• เหตุการณ์ไฟฟ้า
• การเผา
• การบาดเจ็บจากการจัดการวัสดุ
  

ในขณะที่ความปลอดภัยของคนงานตกอยู่กับผู้รับเหมานักพัฒนาที่ว่าจ้างผู้รับเหมามีความรับผิดชอบในที่สุด

อันตรายจากไซต์งานอื่น ๆ เป็นเงื่อนไขที่อาจนำไปสู่ความล่าช้าของโครงการและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ตัวอย่างเช่นสภาพอากาศที่ไม่พึงประสงค์เศษซากที่ฝังอยู่หรือสายยูทิลิตี้ระดับน้ำใต้ดินที่สูงกว่าที่คาดไว้และดินที่มีความสามารถในการรับแบริ่งไม่เพียงพอ

มีโอกาสที่เงื่อนไขเหล่านี้สามารถก่อให้เกิดข้อตกลงที่เปลี่ยนความเสี่ยงจากผู้รับเหมาไปเป็นนักพัฒนา

ลดการสูญเสียข้อบกพร่อง

โดยทั่วไปแล้วสถาปนิกรักษาความเป็นมืออาชีพประกันความรับผิดเพื่อป้องกันข้อผิดพลาดเช่นการระบุประเภทที่ไม่ถูกต้องของคอนกรีตหรือการคำนวณภาระที่ผิดโครงสร้าง อย่างไรก็ตามการสูญเสียที่เกิดจากข้อผิดพลาดในการออกแบบอาจเกินขีด จำกัด ของนโยบายโดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการก่อสร้างขนาดใหญ่

นั่นหมายความว่านักพัฒนาสามารถจบลงด้วยการสูญเสียการทำลายล้าง

มีวิธีที่จะจำกัดความเสี่ยงของการสูญเสียข้อบกพร่องในการออกแบบ ตัวอย่างเช่นนักพัฒนาสามารถเพิ่มความคุ้มครองการประกันภัยของโครงการทั้งกับสถาปนิกและผ่านนโยบายโครงการ - และซื้อนโยบายการชดใช้ค่าเสียหายจากมืออาชีพ (OPPI) ของเจ้าของ

แน่นอนว่าวิธีที่ดีที่สุดในการลดความเสี่ยงคือการหลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดในการออกแบบในตอนแรกโดยเลือก บริษัท สถาปัตยกรรมที่มีคุณสมบัติสูงพร้อมชื่อเสียงที่เป็นตัวเอกและประวัติศาสตร์การเรียกร้องต่ำ

การจัดการค่าใช้จ่ายมากเกินไป

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์อาจมีกำไรสูง แต่ผลกำไรสามารถกัดเซาะได้อย่างรวดเร็วเนื่องจากค่าใช้จ่ายสูงเกินไป จากค่าใช้จ่ายแรงงานและค่าวัสดุที่ผันผวนไปจนถึงอุปสรรค์ที่ไม่คาดคิดและเปลี่ยนคำสั่งซื้องบประมาณสามารถปลิวไปได้

นักพัฒนาใช้ความเสี่ยงต่อค่าใช้จ่ายมากเกินไปและวิธีที่ดีที่สุดในการหลีกเลี่ยงพวกเขาคือการใช้งบประมาณมากเกินไปในตอนแรกโดยการเพิ่มบัฟเฟอร์ 10% ถึง 20% นอกจากนี้ยังเป็นความคิดที่ดีที่จะเพิ่มเวลาเพิ่มอีก 10% หรือ 15% ในแต่ละขั้นตอนโครงการเพื่อพิจารณาความล่าช้าที่ไม่คาดคิด 

บรรทัดล่าง

การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์สามารถให้ผลตอบแทนที่น่าประทับใจแต่มันเป็นความท้าทายที่สำคัญในการเห็นโครงการก่อสร้างตั้งแต่ต้นจนจบ นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จมากที่สุดคือคนที่รู้วิธีรับทราบวางแผนและลดความเสี่ยง