คำจำกัดความอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) และสูตร

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) เป็นอัตราส่วนของทั้งหมดสินเชื่อที่ปลอดภัยบนคุณสมบัติของมูลค่าของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV เพื่อกำหนดความเสี่ยงของผู้กู้ที่คาดหวังในการผิดนัดเมื่อใช้เงินกู้มากกว่าหนึ่งรายการ

CLTV แตกต่างจากง่ายๆอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV)ในการที่ LTV มีเพียงการจำนองครั้งแรกหรือหลักในการคำนวณ

สูตรและการคำนวณอัตราส่วน CLTV

อัตราส่วน CLTV คำนวณโดยการหารปริมาณสินเชื่อทั้งหมดในคุณสมบัติรวมถึงอัตราที่คุณสมัครตามมูลค่า มันแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ โดยทั่วไปผู้ให้กู้ยินดีที่จะให้ยืมในอัตราส่วน CLTV 80% และต่ำกว่าผู้กู้ที่มีอันดับเครดิตสูง สูตรต่อไปนี้สามารถใช้ในการคำนวณอัตราส่วนเงินกู้แบบรวมกับค่า (CLTV):

$\ เริ่มต้น {จัดตำแหน่ง} & \ text {cltv} = \ frac {\ text {vl1}+\ text {vl2}+\ dots+\ text {vln}} {\ text {ค่ารวมของคุณสมบัติ}}} \ \ \ \ \ \ \ \ \} ของเงินกู้} \ end {จัดตำแหน่ง}$​CLTV-มูลค่ารวมของทรัพย์สินVL1-VL2--คลื่น​ที่ไหน:VL-มูลค่าของสินเชื่อ​

สิ่งที่ CLTV สามารถบอกคุณได้

อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวม (CLTV) เป็นการคำนวณที่ใช้โดยผู้เชี่ยวชาญด้านการจำนองและให้ยืมเพื่อให้กำหนดเปอร์เซ็นต์ทั้งหมดของทรัพย์สินของเจ้าของบ้านที่มี liens (ภาระหนี้) เมื่อเทียบกับมูลค่าของทรัพย์สิน ผู้ให้กู้ใช้อัตราส่วน CLTV พร้อมกับการคำนวณอื่น ๆ จำนวนหนึ่งเช่นอัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้และอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่า (LTV) มาตรฐานเพื่อประเมินความเสี่ยงของการขยายเงินกู้ให้กับผู้กู้

นักเศรษฐศาสตร์หลายคนคิดว่ามาตรฐาน CLTV ที่ผ่อนคลายเป็นหนึ่งในปัจจัยที่มีส่วนร่วมในวิกฤตการยึดสังหาริมทรัพย์ที่รบกวนสหรัฐอเมริกาในช่วงปลายยุค 2000 เริ่มต้นในปี 1990 และโดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงต้นและกลางปี ​​2000 ผู้ซื้อบ้านมักจะจำนองครั้งที่สองในเวลาที่ซื้อแทนการชำระเงินลง ผู้ให้กู้กระตือรือร้นที่จะไม่สูญเสียธุรกิจของลูกค้าเหล่านี้ให้กับคู่แข่งเห็นด้วยกับข้อกำหนดดังกล่าวแม้จะมีความเสี่ยงเพิ่มขึ้น

ก่อนฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ที่ขยายตัวจากปลายปี 1990 ถึงกลางปี ​​2000 การปฏิบัติมาตรฐานสำหรับผู้ซื้อบ้านที่จะชำระเงินดาวน์เป็นจำนวนเงินอย่างน้อย 20% ของราคาซื้อ ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่เก็บลูกค้าไว้ในพารามิเตอร์เหล่านี้โดยการกำหนด LTV ที่ 80%

เมื่อฟองเริ่มร้อนขึ้น บริษัท เดียวกันหลายแห่งเหล่านี้ได้ดำเนินการตามขั้นตอนเพื่อให้ลูกค้าสามารถลดลงได้ 20% ผู้ให้กู้บางรายยกแคป LTV หรือทำไปกับพวกเขาอย่างสมบูรณ์เสนอการจำนองที่มีการชำระเงินน้อยลงหรือไม่มีเลยในขณะที่คนอื่น ๆ เก็บข้อกำหนด LTV ไว้ในสถานที่ การซ้อมรบนี้ช่วยให้ลูกค้าสามารถจำนองครั้งที่สองเพื่อจัดหาเงินทุนลดลง 20%

ที่สไปค์ยึดสังหาริมทรัพย์เริ่มต้นในปี 2008 เน้นว่าทำไม CLTV จึงมีความสำคัญ การมีผิวหนังในเกมเช่นการจ่ายเงินสดเริ่มต้น $ 100,000 สำหรับบ้าน $ 500,000 ให้เจ้าของบ้านที่มีแรงจูงใจที่มีประสิทธิภาพเพื่อยืมสิ่งที่พวกเขาสามารถจ่ายได้และเพื่อให้ทันกับการชำระเงินจำนองหลังจากยืม หากธนาคารยึดสังหาริมทรัพย์เจ้าของบ้านไม่เพียง แต่สูญเสียบ้านของพวกเขาเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกองเงินสดที่พวกเขาจ่ายไปเพื่อปิดทรัพย์สิน

การกำหนดส่วนทุนในอสังหาริมทรัพย์ยังป้องกันผู้ให้กู้จากการลดลงของราคาอสังหาริมทรัพย์ การชำระเงินดาวน์ 20% ยังช่วยลดการชำระเงินรายเดือนอย่างมีนัยสำคัญเมื่อเทียบกับการชำระเงินดาวน์น้อยลงหรือไม่มีเลย นอกจากนี้ยังแสดงให้เห็นว่าผู้กู้มีความสามารถในการทำเงินที่จำเป็นในการชำระเงิน การชำระเงินดาวน์ที่มีขนาดใหญ่ขึ้นยังช่วยให้ธนาคารทำการตัดสินใจสินเชื่อที่มีความรับผิดชอบมากขึ้น อย่างไรก็ตามพวกเขามีอำนาจในการลบการป้องกันเช่นเดียวกับที่พวกเขาทำในช่วงปี 2000

ข้อพิจารณาพิเศษ

ผู้ซื้อบ้านบางรายเลือกที่จะลดการชำระเงินดาวน์โดยได้รับการจำนองหลายครั้งในทรัพย์สินซึ่งส่งผลให้อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าลดลงสำหรับการจำนองหลัก นอกจากนี้เนื่องจากอัตราส่วน LTV ที่ต่ำกว่าผู้ซื้อบ้านจำนวนมากประสบความสำเร็จหลีกเลี่ยงการประกันจำนองส่วนตัว (PMI)-

ดังนั้นเนื่องจากการจำนองครั้งที่สองถือว่ามีความเสี่ยงมากขึ้นอัตราดอกเบี้ยของการจำนองครั้งที่สองมักจะสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยในการจำนองครั้งแรก ไม่ว่าจะเป็นการดีกว่าที่จะได้รับการจำนองครั้งที่สองหรือต้องเสียค่าใช้จ่ายของ PMI ขึ้นอยู่กับสถานการณ์เฉพาะของผู้กู้

ตัวอย่างอัตราส่วน CLTV

สมมติว่าคุณกำลังซื้อบ้านในราคา $ 200,000 เพื่อรักษาความปลอดภัยทรัพย์สินคุณให้เงินดาวน์ $ 50,000 และได้รับการจำนองสองครั้ง: หนึ่งสำหรับ $ 100,000 (หลัก) และอีก $ 50,000 (รอง) อัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่ารวมของคุณ (CLTV) คือ 75%: (($ 100,000 + $ 50,000) / $ 200,000)

เงินกู้กับค่า Vs. CLTV

สินเชื่อต่อค่า (LTV) และ CLTV เป็นสองอัตราส่วนที่พบบ่อยที่สุดที่ใช้ในระหว่างกระบวนการจัดจำหน่ายจำนอง ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนดค่าสูงสุดทั้งสองค่าซึ่งเหนือกว่าซึ่งผู้กู้ที่คาดหวังจะไม่มีสิทธิ์ได้รับเงินกู้ อัตราส่วน LTV พิจารณาเฉพาะยอดคงเหลือจำนองหลักในขณะที่ปัจจัย CLTV ในสินเชื่อทั้งหมดในทรัพย์สินเช่นสินเชื่อบ้านและวงเงินเครดิตในบ้าน(Helocs)

ผู้ให้กู้ส่วนใหญ่กำหนดLTV สูงสุด 80%- ผู้กู้ที่มีโปรไฟล์เครดิตที่ดีสามารถหลีกเลี่ยงข้อกำหนดนี้ได้ แต่ต้องจ่ายประกันจำนองส่วนตัว (PMI) ตราบใดที่ยอดเงินกู้หลักของพวกเขามากกว่า 80% ของมูลค่าบ้าน PMI ปกป้องผู้ให้กู้ไม่ใช่ผู้กู้จากการสูญเสียเมื่อมูลค่าของบ้านต่ำกว่ายอดเงินกู้

ผู้ให้กู้หลักมีแนวโน้มที่จะใจกว้างมากขึ้นกับข้อกำหนดของ CLTV เมื่อพิจารณาถึงตัวอย่างข้างต้นในกรณีที่มีการยึดสังหาริมทรัพย์ผู้ถือจำนองหลักจะได้รับเงินเต็มจำนวนก่อนที่ผู้ถือจำนองตัวที่สองจะได้รับอะไร

เมื่อกลับไปที่ตัวอย่างของเราจากก่อนหน้านี้หากมูลค่าทรัพย์สินลดลงเหลือ $ 125,000 ก่อนที่ผู้กู้จะมีค่าเริ่มต้นผู้ถือภาระหลักจะได้รับจำนวนเงินทั้งหมดที่ค้างชำระ ($ 100,000) ในขณะที่ผู้ถือภาระที่สองได้รับเพียง $ 25,000 ที่เหลืออยู่แม้จะเป็นหนี้ $ 50,000 ไหล่ที่ถือภาระหลักมีความเสี่ยงน้อยลงในกรณีของค่าทรัพย์สินที่ลดลงและสามารถที่จะให้ยืมที่ CLTV ที่สูงขึ้น

บรรทัดล่าง

ผู้กู้ควรพิจารณาข้อดีและข้อเสียของการใช้เงินกู้หลายครั้งในทรัพย์สินเดียว การใช้ความขยันเนื่องจากจะช่วยให้แน่ใจว่าสิ่งที่เลือกเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์ที่กำหนด